Innehållsförteckning
- Fördelar för säljare
- Hur köpare vinner
- MLS-uttalande 8.0
- Effekten av MLS-uttalande 8.0
- Listor utanför marknaden kvar
- Kontakta fastighetsmäklare
- Gå online
- Närma sig husägare
- Känner till processen
- Poängen
Med fastighetsinventering fortfarande tätt på många marknader runt om i landet vill du som en potentiell hembuyer vara före din konkurrens. Det är här off-market listor kommer in. Även kända som tyst eller ficklistor, dessa hem kan vara till salu men är inte listade på flera listningstjänster (MLS). Det innebär att fastighetsmäklare som säljer dessa fastigheter måste göra sitt arbete för att hitta köpare på egen hand.
Att notera bostäder utanför marknaden var lite sällsynt i det förflutna men fick mer dragkraft under de senaste åren med husägare, vilket gjorde dessa listor till en del av en sekundär marknad av sortering - speciellt inför en ständigt ökande efterfrågan.
En ny National Association of Realtors®-politik, så kallad “MLS Statement 8.0”, begränsar avsevärt listor utanför marknaden.
Listningar utanför marknaden kan verka motverka för en säljare. Det finns ju mer efterfrågan än inventering, vilket innebär att budkrig är vanligt i många grannskap. Så varför skulle säljare vilja göra hemliga listor, och hur hittar du - köparen - dem?
Key Takeaways
- Off-market-listor är fastigheter som är till salu men som inte är listade på flera listningstjänster. Några säljare önskar en off-market-lista för att testa vattnet, upprätthålla integritet, spara på provisioner eller skapa en känsla av exklusivitet som kan leda till ett högre försäljningspris. För köpare ger listor utanför marknaden tillgång till ytterligare lager, en möjlighet att spara om provisionen är lägre, och möjligheten att undvika konkurrens om fastigheter i ett önskvärt område. Off-market försäljning med endast en agent kan ger ibland väldigt lite vridrum för köpare som vill förhandla om pris. För att få tillgång till dessa listor kan köpare kontakta ombud eller husägare direkt eller försöka gå online.
Fördelar för säljare
Vissa hemsäljare väljer en notering utanför marknaden för att testa vattnet medan andra vill ha en mer privat försäljningsprocess eller möjlighet att förhandla om en lägre försäljningsprovision eftersom det bara är en agent inblandad.
Vissa husägare har tänkt att en ficklista skapar en lockelse som kommer att få dem ett högre pris. Trots allt, om hemmet är listat och hamnar på marknaden i mer än 30 dagar, finns det en god chans att potentiella köpare kommer att försöka göra lowball-erbjudanden. Utan att tickaren "dagar på marknaden" går ut, finns det inte så mycket chans att en säljare kommer att underskridas.
Hur köpare vinner
För dig som köpare är fördelarna med en notering utanför marknaden tvåfaldiga. Till att börja med ger det dig tillgång till inventering som andra husköpare inte ser. Om du köper på en särskilt het marknad kan ficklistor vara det enda sättet att köpa ett hem. I vanliga marknadsklimat kan du få en del delvis för att den provision som säljaren måste betala är lägre.
Inte alla husköpare letar efter en primär bostad. Du kanske letar efter en investeringseiendom eller hem för att köpa och vända för en vinst. En notering utanför marknaden i ett stort grannskap kan vara ett utmärkt sätt att uppnå det målet.
MLS-uttalande 8.0 Tydlig samarbetspolicy
En betydande vägspärr mot listor utanför marknaden kom med den senaste passagen av National Association of Realtors av "MLS Statement 8.0 Clear Cooperation Policy." Denna policy, som träder i kraft 1 januari 2020, med lokal implementering obligatorisk senast 1 maj 2020, kräver alla fastighetsmäklare som deltar i en flera noteringstjänster för att skicka in sin notering till MLS inom en arbetsdag efter marknadsföringen av fastigheten till allmänheten.
Den praktiska effekten av MLS-uttalande 8.0
Det är värt att notera att MLS-uttalande 8.0 inte är lag i traditionell mening. Enligt fastighetsmäklaren Doug Wagner från RE / Max Victory, "The National Association of Realtors är en regeringsförening, inte en juridisk enhet, men alla medlemmar MLS, mäklare och agenter i föreningen måste följa den nya policyn."
Wagner noterar att licensierade agenter som inte är fastighetsmäklare (inte medlemmar i NAR) inte är bundna av policyn. Med tanke på det faktum att 89% av de senaste husköpare använde fastigheter eller mäklare och att nästan 7 av 10 licensierade fastighetsmäklare är fastighetsmäklare, är den praktiska effekten att uttalande 8.0 gäller för de flesta fastighetsaffärer.
Listor utanför marknaden kvar
Lyckligtvis betyder MLS-uttalande 8.0 inte slutet på listor utanför marknaden. NARs nya policy har inbyggda alternativ som gör det möjligt för medlemsagenter och mäklare att upprätthålla både begränsade och fullständiga noteringar utanför marknaden.
I MLS-uttalande 8.0 kan till exempel säljare välja bort MLS IDX eller internetdisplay. Ett annat alternativ, känt som en "exklusiv kontor" -lista är också tillgängligt för säljare som vill behålla integriteten. När det gäller ett exklusivt kontor kan agenten dela listan med andra agenter på kontoret eller en-mot-en med köpare.
Vissa andra off-marketalternativ som tidigare var tillgängliga via mäklare, till exempel "privata noteringsnätverk", är inte längre tillåtna enligt uttalande 8.0. Andra, inklusive "kommer snart" och "försenad visning" kommer att kontrolleras av lokala MLS men kommer att inkludera nya begränsningar som hindrar agenter från att dela dem med köpare.
Enligt Wagner är onlinewebbplatsen Zillow, som hämtar listor från MLS-data men inte är medlem i NAR, inte utesluten från att fortsätta interna off-market-program som "Make Me Move", Coming Soon, "FSBO" och "iBuyer."
Kontakta fastighetsmäklare
Att hitta ett traditionellt, exklusivt hus utanför marknaden kräver lite läxor och massor av nätverk. När du hittar det grannskap som du vill köpa i måste du ta fram en lista över de bästa fastighetsmäklarna och kontakta dem om alla exklusiva kontorslistor de kan ha.
Gå online
Förutom att kontakta fastighetsmäklare direkt har köpare verktyg tillgängliga för dem online för att hitta icke-MLS-listor som till salu av ägaren (FSBO), tidningsannonser eller till och med Craigslist. Som nämnts ovan har online-webbplatsen Zillow flera off-market-program tillgängliga för potentiella säljare och köpare.
Närma sig husägare
Om det finns ett område eller ett område som du är särskilt intresserad av är ett alternativ att checka in direkt med husägare. Du kanske kan hitta en ledning genom att dörrknacka eller skicka ut mailare. Det kostar dig tid och pengar - och garanterar inte framgång - men det finns en liten chans att minst en person kommer att svara.
Uteslut inte försummade egenskaper, särskilt om du vet att du har råd att göra reparationer. Kanske finns det en husägare som är så överväldigad av kostnaderna för underhåll - och en som aldrig trodde att han någonsin skulle kunna sälja - att ett oönskat erbjudande skulle betraktas som en välsignelse.
Bara så att du inte hamnar i banken, se till att du skriver ut mailare som är både billiga och effektiva. När allt kommer omkring, vill du verka så professionell i din strategi som möjligt. Och du vet aldrig förrän du frågar, eller hur?
Känner till processen
Att hitta en notering utanför marknaden är bara halva striden. Att se en affär gå igenom är slutspelet, varför köpare av off-market listor måste veta ins och outs i processen. När du väl kommer att ingå kontrakt är det en standardavtal, men eftersom agenten troligen representerar er båda kan det bli lite grumligt.
Känd som en dubbel byråförsäljning - även om den är helt laglig - kan det vara svårt för köparen att säga om agenten har sina bästa intressen i åtanke. Ju högre försäljningspris, desto kraftigare är provisionen för agenten. Om du köper på en marknad med lite lager, spelar det kanske ingen roll om du får det bästa erbjudandet så länge du får hemmet, men det lönar sig att vara medveten om intressekonflikter.
Poängen
Fastighetsmarknaden är fortfarande varm i många delar av landet med mer efterfrågan än lager. Frustrerade köpare som har bjudits ut från bostäder behöver någon fördel de kan få. Även om MLS-uttalande 8.0 allvarligt begränsar tillgången till listor utanför marknaden är det inte helt förbjudet. Gör dina läxor, inse att det finns risker och vet att det kan vara värt ansträngningen att hitta ditt nästa hem genom en notering utanför marknaden.
