Vad är ett deltagandelån
En deltagandelån är en typ av inteckning som gör det möjligt för långivaren att dela en del av inkomsten eller återförsäljningsintäkterna för en fastighet. Som sådan blir långivaren en aktiepartner i köpet snarare än bara en inteckningstillståndare. I gengäld för en lägre ränta på lånet tar en långivare en andel av nettoresultatet (NOI).
BREAKING NOWN Deltagande inteckning
Deltagslån, ofta sett i kommersiella fastighetstransaktioner, förutspår pågående hyresintäkter. Kommersiella fastigheter inkluderar kontorsbyggnader eller lägenhetskomplex. Parterna delar upp nettoresultatet som är summan av intäkterna från fastighetens drift minus driftskostnaderna. En typisk vinstdelning skulle vara 55/45, där långivaren skulle få den mindre andelen. Långivaren får också en del av återförsäljningsintäkterna, ofta alla vinster över ett specifikt riktmärke, inklusive återbetalning av lånets huvudstad.
Varför en låntagare vill ha ett deltagandelån
Fördelen med en deltagandeinteckning till en låntagare är den lägre räntesats som långivaren kräver, som kompenserar för minskade intäkter på lånet med inkomstinkomströmmen och de framtida försäljningsintäkterna. Ur låntagarens perspektiv liknar deltagarlån de introduktionsräntor som erbjuds med en justerbar ränteslån (ARM). Skillnaden är den låga räntan är stabil under lånets livslängd.
Naturligtvis ger låntagaren upp mycket eget kapital i gengäld för den lägre räntan. Men beroende på hur affären är strukturerad kan räntebesparingarna väl kompensera förlusten av eget kapital. På kort sikt kan det göra det möjligt för låntagaren att utveckla en mer betydande egendom än han annars skulle ha råd med.
Långivarens perspektiv
Emittenter av deltagandelån är ofta icke-traditionella långivare. De kan vara företagare som letar efter fastighetsinvesteringar utan besväret att själva utveckla eller underhålla fastigheter; deltagandelån tillåter dem att vara tysta partners. Ibland är långivarna pensionsfonder som letar efter kvalitetsinvesteringar som returnerar mer än obligationer men inte har volatiliteten i aktier.
Ett speciellt vädjan för pensionsfonder är den inbyggda inflationssäkringen av deltagandelån. De flesta pensioner inkluderar levnadskostnadsjusteringar (COLA) som ökar utbetalningarna under inflationstider. Eftersom fastighetspriser vanligtvis spårar inflationen, garanterar deltagandelån högre avkastning på eget kapital under inflationsperioder.
En övervägande för långivare är problemet med att övervaka kassaflödet. De måste inspektera låntagarens böcker för att se till att deklarerade nettointäkter är korrekta. Annars skulle en långivare inte veta om utvecklaren stoppade utgifterna för att rapportera lägre nettointäkter. Dessutom skulle en utvecklare kunna skära hörn på förbättringar eller till och med säkerhetsfunktioner, eftersom han bär kostnaden för alla reparationer men bara får en andel av nettoresultatet, en form av moralisk fara.
