Vad är fem misstag som kan göra att huset blir en flopp?
Det ser så enkelt ut! Köp ett hus, gör några kosmetiska korrigeringar, sätt tillbaka det på marknaden och gör en enorm vinst. Vid varje given tidpunkt visar ett halvdussin program på tv-ser snygga, välklädda investerare processen ser snabb, rolig och lönsam ut.
Och massor av bostäder blir vända. ATTOM Data Solutions rapporterar att mer än 200 000 bostäder i USA köptes och återförsäljs med samma tolvmånadersperiod 2017. Det är knappt 6% av alla enfamiljshus och bostadsrätter som såldes samma år.
Ändå handlar vägen till fastighetsrikedom inte allt om trottoarklocka och ”sålda” skyltar. Alltför många fastighetsmaguler skulle kunna bortse från grunderna och slutar misslyckas. Så vad är de fem största misstag som flipporna gör? Och hur undviker du dem?
Det första bästa rådet är att begränsa din ekonomiska risk och maximera din avkastningspotential. Enkelt uttryckt, betal inte för mycket för ett hem (genom att veta vad det är värt) och se till att du också vet hur mycket nödvändiga reparationer eller uppgraderingar kommer att kosta innan du köper. Med den informationen kan du sedan räkna ut ett idealiskt köppris.
Key Takeaways
- Att vända hus är ett företag som alla andra genom att det kräver kunskap, planering och kunniga för att bli framgångsrik. En vanlig typ av misstag som fastighetsinvesterare gör är att underskatta tiden eller pengarna som projektet kommer att kräva. kunskaper och kunskaper. Tålamod och omdöme är särskilt viktigt i en tidsbaserad verksamhet som fastighetsinvesteringar.
70% -regeln anger att en investerare ska betala högst 70% av ARV (efter-reparationsvärde) för en fastighet minus de reparationer som krävs. ARV är vad ett hem är värt när det har reparerats.
Här är ett exempel: Om ett hems ARV är $ 150 000 och det behöver $ 25 000 för reparationer, betyder 70% -regeln att en investerare inte ska betala mer än $ 80 000 för hemmet. $ 150 000 x 0, 70 = $ 105 000 - $ 25 000 = $ 80 000.
Liksom alla andra småföretag kommer strävan att kräva tid och pengar, planering och tålamod, skicklighet och ansträngning. Det kommer troligen att sluta bli hårdare och dyrare än du någonsin föreställt dig. Och även om du får alla detaljer rätt kan ändrade marknadsförhållanden innebära att alla antaganden du gjorde i början kommer att vara ogiltiga i slutet. Ta det lätt vid din fara: Om du bara vill bli rik snabbt genom att vända ett hem kan du hamna i fattiga huset.
Topp 5 måste-hus för att vända hus
Att förstå 5 misstag som kan göra att huset blir en flopp
Vändning (även kallad grossistfastighetsinvestering) är en typ av fastighetsinvesteringsstrategi där en investerare köper en fastighet som inte ska användas, men med avsikt att sälja den för en vinst.
Den vinsten härrör vanligtvis från prisuppskattning till följd av en het fastighetsmarknad där priserna stiger snabbt eller från kapitalförbättringar som gjorts till fastigheten - eller båda. Till exempel kan en investerare köpa en fixer-övre i ett "hett" område, göra betydande renoveringar och sedan erbjuda det till ett pris som återspeglar dess nya utseende och bekvämligheter.
Investerare som vänder fastigheter koncentrerar sig på köp och efterföljande återförsäljning av en fastighet, eller en grupp av fastigheter. Många investerare försöker generera ett stadigt flöde av inkomst genom att delta i frekventa flips.
Så hur vänder du en byggnad eller ett hus? Enkelt uttryckt vill du köpa lågt och sälja högt (som de flesta andra investeringar). Men snarare än att anta en köp-och-håll-strategi slutför du transaktionen så snabbt som möjligt för att begränsa den tid som ditt kapital är i riskzonen. I allmänhet bör fokuset vara på hastighet i motsats till maximal vinst. Det beror på att varje dag som går kostar dig mer pengar (inteckning, verktyg, fastighetsskatter, försäkringar och andra kostnader i samband med hembesök.)
Det är den allmänna planen, även om den kommer med flera fallgropar.
1. Inte tillräckligt med pengar
Dabbling i fastigheter är dyrt. Den första kostnaden är anskaffningskostnaden för fastigheter. Medan låga / inga pengar ner finansierar fordringar finns i överflöd, är det lättare att säga dessa erbjudanden från en legitim säljare än gjort. Om du finansierar förvärvet betalar du också ränta.
Även om räntorna på lånade pengar fortfarande är avdragsgilla även efter passagen av lagen om skattelättnader och jobb är det inte ett 100% avdrag. Varje dollar som spenderas på ränta lägger till det belopp du behöver för att tjäna på försäljningen bara för att bryta jämnt.
Och om du använder en hypoteks- eller bostadsränta (HELOC) för att finansiera ditt flip-house-köp är bara räntan avdragsgill. Huvuddelen, skatter och försäkringsdelar för din betalning är inte avdragsgilla.
Undersök dina finansieringsalternativ i stor utsträckning för att avgöra vilken hypotekstyp som bäst passar dina behov och hitta en långivare som erbjuder låga räntor. Ett enkelt sätt att undersöka finansieringskostnaderna är att använda en inteckningskalkylator, som gör att du kan jämföra räntor som olika långivare erbjuder. Att betala kontant för fastigheten eliminerar naturligtvis räntekostnaderna, men även då finns det fastighetskostnader och möjlighetskostnader för att binda dina kontanter.
Eftersom räntorna har stigit från de lägre efter bostadskrisen, är vinsten tuffare än tidigare. I själva verket såg första halvåret 2018 långsammare aktivitet långsamt till nära en fyraårs låg och vinstmarginalerna krymper till den lägsta genomsnittliga bruttoavkastningen sedan slutet av 2014, enligt ATTOM Data. Det betyder inte att det inte finns pengar att tjäna (ROI var strax norr om 44%), men det betyder att omsorg krävs. Den genomsnittliga bruttovinsten på en flip är $ 65 520, men det är brutto.
Renoveringskostnader måste också tas med i. Om du planerar att fixa huset och sälja det för en vinst, måste försäljningspriset överstiga den totala anskaffningskostnaden, kostnaden för att hålla fastigheten och kostnaderna för renovering.
Ett kök på 25 000 dollar, ett badrum på 10 000 dollar, 5 000 dollar i fastighetsskatter, verktyg och andra transportkostnader minskar antalet med cirka två tredjedelar. Kasta i ett oväntat strukturellt problem med fastigheten och en bruttovinst kan bli en nettoförlust. Även om du lyckas övervinna dessa hinder, glöm inte kapitalvinstskatter, som kommer att skära bort till din vinst.
2. Inte nog tid
Att renovera och vända hus är ett tidskrävande företag. Det kan ta månader att hitta och köpa rätt fastighet. När du äger huset måste du investera tid för att fixa det. Om du har ett dagjobb kan tid som spenderas på rivning och konstruktion översätta till förlorade kvällar och helger. Om du betalar någon annan för att göra arbetet, kommer du fortfarande att spendera mer tid som du förväntar dig att övervaka aktiviteten och kostnaderna för att betala andra kommer att minska din vinst.
När arbetet är klart måste du schemalägga inspektioner för att se till att fastigheten uppfyller gällande byggkoder innan du kan sälja den. Om det inte gör det, måste du spendera mer tid och pengar för att uppnå det i nivå. Därefter kan det vara en ganska tidsinvestering att sälja fastigheten. Om du själv visar det för potentiella köpare kan du spendera mycket tid på att pendla till och från fastigheten och i möten.
Är det värt det? För många människor kan det vara mer meningsfullt att hålla sig till ett dagjobb, där de kan tjäna samma typ av pengar på några veckor eller månader via en stadig lönecheck, utan risk och ett konsekvent tidsåtagande.
3. Inte tillräckligt med färdigheter
Professionella byggare och skickliga yrkesverksamma, till exempel snickare och rörmokare, vänder ofta hus som sidoinkomst till sina vanliga jobb. De har kunskap, färdigheter och erfarenhet för att hitta och fixa ett hus. Vissa av dem har också fackliga jobb som tillhandahåller arbetslöshetskontroller hela vintern medan de arbetar på sina sidoprojekt.
De riktiga pengarna i husflipning kommer från svettkapital. Om du är praktiskt med en hammare, tycker om att lägga matta, kan hänga gips, tak på ett hus och installera en diskbänk, har du färdigheter att vända ett hus.
Å andra sidan, om du inte känner en Phillips-skruvmejsel från en platt skruvmejsel, måste du betala en professionell för att göra renoveringar och reparationer. Följaktligen minskar oddsen för att göra en betydande vinst på din investering.
4. Inte tillräckligt med kunskap
För att lyckas vet du hur du väljer rätt egendom, på rätt plats, till rätt pris. I ett kvarter med 100 000 $ hus, förväntar du dig verkligen att köpa till $ 60 000 och sälja till $ 200 000? Marknaden är alldeles för effektiv för att det ska kunna ske regelbundet.
Även om du får en livstid, kan du säga - att veta vilka renoveringar du ska göra och vilka du ska hoppa över är nyckeln till ett hus i avskärmning för en låt. Du måste också förstå tillämpliga skatteregler och zonlagar och veta när du ska minska dina förluster och komma ut innan ditt projekt blir en pengegrop.
Zillow, fastighetsnoteringsföretaget, vänder nu hem på utvalda marknader. Företaget räknar med att köpa och vända fastigheter inom 90 dagar, och de har data och kunskap att erbjuda mamma-och-pop-operatörer hård konkurrens. Stora långivare har också börjat söka vinster på marknaden för snabblån, där det globala investeringsföretaget KKR & Co. Inc. (tidigare känt som Kohlberg Kravis Roberts & Co. och KKR & Co. LP) anslöt sig till andra privata investeringsföretag som söker en bit av handlingen.
5. Inte tillräckligt med tålamod
Professionella tar sig tid och väntar på rätt egendom. Nybörjare rusar ut för att köpa det första huset som de ser. Sedan anställer de den första entreprenören som gör ett anbud för att adressera arbete de inte kan göra själva. Professionals utför antingen arbetet själva eller förlitar sig på ett nätverk av förutbestämda, pålitliga entreprenörer.
Nybörjare anställer en fastighetsmäklare som hjälper till att sälja huset. Professionals förlitar sig på "till försäljning av ägare" -insatser för att minimera kostnaderna och maximera vinsten. Nybörjare förväntar sig att rusa genom processen, smälla på en färgbeläggning och tjäna en förmögenhet. Professionals förstår att det tar tid att köpa och sälja hus och att vinstmarginalerna ibland är smala.
