Vad är en sandwich-leasing?
Ett sandwichhyresavtal är ett hyresavtal där en part hyr en fastighet av en agent som i sin tur hyr fastigheten av ägaren.
Ett sandwichhyresavtal är ett hyresavtal där hyresgästen (hyresvärden) av en fastighet också är en hyrestagare - hyr fastigheten från den ursprungliga ägaren.
Hur fungerar en sandwich-leasing
Ett sandwichhyresavtal avser en situation där en part hyr en fastighet av en ägare och därefter hyr fastigheten till en annan part. En smörgåsavtal ses av vissa som en fördelaktig strategi för lågkapitalinvesterare att få fotfäste på fastighetsmarknaderna, eftersom det är möjligt för en investerare att inleda en sandwich-hyresavtal utan pengar ner och utan engagemang från en bank. Denna strategi kan dock vara ett riskabelt och arbetsintensivt företag.
Investerare som letar efter möjligheter till sandwichhyrning måste vara kunniga kommunikatörer och förhandlare, först för att identifiera och upprätta ett hyresavtal med en fastighetsägare, och för det andra att identifiera och upprätta ett avtal med en egen hyresgäst. Förutom den tid som krävs för att göra sandwichleasing lönsam är det inte ovanligt att medelpartiet också lägger svettkapital i fastigheten genom underhåll och fastighetsförvaltningsarbete.
Key Takeaways
- Namnet smörgås härrör från en agent som agerar som en leasegivare och en hyresgäst av en fastighet. Investerare som ser ut som "sandwich lease" -agenter kan befinna sig i riskfyllda situationer med betydande finansiella kostnader. De med låga lånekostnader och betydande leasingnätverk kan hitta leasing av smörgåsar för att vara mycket lönsamma. För ägare är ett sandwichhyresavtal ett alternativ när de inte är under ekonomiskt press att sälja, förutsatt att de inte har något intresse av att driva fastigheten som en leasegivare själva. Agenten på sandwich-hyresavtal kan ofta tjäna på både det pågående hyresavtalet, liksom försäljningen av fastigheten när den är klar.
Exempel på Sandwich Lease
Alice, en husägare, har problem med att sälja ett hus hon inte längre bor i på grund av en avmattning på fastighetsmarknaden i grannskapet. Alice har inget ekonomiskt tryck för att sälja detta hus och är inte intresserad av att hyra det och agera som hyresvärd.
Brynne föreslår en sandwich-hyresavtal till Alice och erbjuder att hyra huset i fem år med möjlighet att köpa hemmet när som helst under det hyresavtalet till ett fastställt pris på $ 200.000.
Alice går med på avtalet, vilket kräver att Brynne betalar 1000 dollar per månad i hyran. En $ 200-del av denna månadshyra kommer att tillämpas på det slutliga inköpspriset om Brynne beslutar att köpa. Dessutom accepterar Brynne att betala en engångsavgift på 2500 USD för att inleda avtalet, vilket också kommer att tillämpas på Brynnes köppris senare.
Brynne upprättar i sin tur ett hyresavtal med Carl, som flyttar in i hemmet. Carl är också intresserad av att hyra att äga det här huset, och därför har hans femåriga hyresavtal några liknande egenskaper som Brynnes. Carl hyr emellertid huset för $ 1500 per månad med möjlighet att köpa huset för $ 250.000 när som helst innan femårsperioden slutar.
I likhet med Brynnes avtal gäller 200 $ av Karls månatliga hyror för det senare inköpspriset. Han betalar också en optionskostnad på $ 3000, som kan tillämpas på hans inköpspris om och när han väljer att köpa. När Carl slutligen köper hemmet efter fem år gör Alice sitt fulla pris på fastigheten och Brynne tjänar på skillnaden.
