Innehållsförteckning
- Kombinera inteckningar
- Vet vad du börjar med
- Hur man konsoliderar
- Poängen
Att ha två inteckningar är inte så sällsynt som du kanske tror. Människor som samlar tillräckligt med eget kapital i sina hem väljer ofta att ta ut en andra inteckning. De kan använda dessa pengar för att betala av en skuld, skicka ett barn till college, finansiera att starta ett företag eller göra ett stort köp. Andra kommer att använda en andra inteckning för att öka värdet på deras hem eller egendom genom ombyggnad eller byggande av en pool etc.
Två inteckningar kan emellertid vara svårare än att bara ha en. Lyckligtvis finns det mekanismer tillgängliga för att kombinera eller konsolidera två inteckningar till ett lån. Men konsolideringsprocessen kan i sig vara knepig och matematiken kan i slutändan inte göra det värt.
Key Takeaways
- Att hålla två inteckning är en vanlig situation som kan förenklas genom att kombinera dem till ett enda lån. Att konsolidera två lån till ett kan kräva hjälp av en expertmäklare med erfarenhet av att göra det. Medan konsolidering kan förenkla din ekonomi och kan spara pengar över tiden kommer de med kostnader som kanske inte hamnar och gör det till ett smart beslut i slutändan.
Kombinera inteckningar
Låt oss titta på ett exempel: Du tog ut en kredit på ett eget kapital för tio eller fler år sedan och under dragningsperioden - den tiden då du kunde "dra" på din kreditgräns - betalade du ett hanterbart belopp: 275 $ per månad på en kredit på 100 000 dollar.
Enligt villkoren för det här lånet blev räntetiden efter tio år återbetalningsperioden - de kommande 15 åren där du måste betala lånet som en inteckning. Men antagligen förväntade du dig inte att den $ 275-betalningen skulle bli en $ 700-betalning som kan röra sig ännu högre om primärräntan ökar.
Genom att konsolidera de två lånen kan du potentiellt spara mer än $ 100 varje månad och låsa in din ränta snarare än se att den eskalerar om prime går upp. Å andra sidan kanske du vill betala lånen snabbare och vill ha bättre villkor som hjälper dig att göra det. Hur fungerar den här typen av konsolidering och är det en bra idé?
Vet vad du börjar med
För att förstå vad som händer när du konsoliderar måste du veta några saker om de nuvarande lånen du har. Om du när du går för att konsolidera lån inser att din andra inteckning användes för att dra ut kontanter ur ditt hem av någon anledning - kallad ett utbetalningslån - kan det lägga till kostnader för det nya lånet och minska beloppet du vill kvalificera. Utlåning prissätts högre, säger långivare eftersom låntagaren statistiskt sett är mer benägna att gå bort från lånet om de får problem.
Sedan finns det ränta / termin refinansiering (refi). Denna typ av lån är helt enkelt en justering av räntan och villkoren för ditt nuvarande lån. Lånet betraktas som säkrare för långivaren eftersom låntagaren inte sätter några pengar eller minskar mängden eget kapital i fastigheten. Du kanske har refinansierat nyligen när hypoteksräntorna sjönk till historiska lågheter.
Varför betyder dessa skillnader? Enligt Casey Fleming, hypoteksrådgivare med C2 FINANCIAL CORPORATION, och författare till ”Låneguiden: Hur man får det bästa möjliga inteckning”, är de viktiga eftersom villkoren och beloppet du betalar för nya inteckningar kan vara mycket olika.
"Låt oss säga att du och din granne båda får 75% lån till värde refinansieringslån, under den överensstämmande lånegränsen på 417 000 dollar. Din är en utbetalning, hans är inte. Ditt lån skulle kosta 0, 625 poäng mer än din grannas från och med april 2015. Och 1 poäng är 1% av lånebeloppet, så om ditt lånebelopp är 200 000 dollar, allt annat lika skulle du betala 1 250 $ (200 000 x x 0, 00625) mer för samma ränta som din granne.
Tänk på det här sättet. Om du ursprungligen förvärvade de två lånen när du köpte huset, är det inte ett utbetalningslån eftersom den andra inteckning användes för att förvärva huset - inte dra ut kontanter ur det. Men senare, om du fick pengar till följd av att du tog en andra inteckning, var det ett utbetalningslån, och så kommer ett nytt konsoliderat lån att betraktas som detsamma.
Det finns en annan anledning till att denna åtskillnad blir viktig. Eftersom utbetalningslån är mer riskfyllda för långivaren kan de kanske bara låna 75% till 80% av ditt eget kapital i ditt hem mot 90% på en ränta / löptid. Fleming säger det på vanligt engelska så här: "Om ditt lån kommer att betraktas som ett utbetalningslån, behöver du mer kapital i din fastighet för att kvalificera dig."
Hur man konsoliderar
Långivaren kommer att göra allt det komplicerade pappersarbete som följer med att konsolidera lånen. Ditt jobb är att vara en informerad konsument. Prata inte med en långivare - prata med flera.
Eftersom konsolideringen av två lån är mer komplicerad än en enkel bostadslån, är det bäst att prata personligen med så många som tre eller fyra långivare. Du kan prata med din bank eller kreditförening, en hypoteksmäklare eller ta rekommendationer från branschfolk som du litar på.
Fråga dem naturligtvis om det nya lånet kommer att bli ett utbetalningslån eller en ränta / löptid. Är det ett lån med fast eller rörlig ränta? 15 eller 30 år?
När du är nöjd med en viss långivare kommer de att leda dig genom processen. Skriv inte något utan att läsa det först och se till att du förstår betalningsschemat.
Om ditt lån är ett utbetalningslån, säger Casey Fleming att det kan finnas ett sätt att konvertera det till en ränta / termin refi ett år senare.
”Konsolidera lånen som utbetalning men få en kreditgivare som betalar för alla kostnader för transaktionen. Vänta ett år och refinansiera igen. Eftersom du bara refinansierar ett enda lån vid den tidpunkten är det inte ett utbetalningslån. Nu kan du spendera pengar på poäng för att köpa räntan ner eftersom du kommer att hålla lånet under en längre tid. ”Fleming fortsätter med att råda om detta bara om du tror att räntorna är stabila eller kan sjunka.
Poängen
”Ta aldrig ett beslut att refinansiera eller konsolidera lån endast baserat på minskningen av din månatliga betalning. I de flesta fall kommer du att spendera mer under din livstid på det nya lånet än du helt enkelt skulle betala av de befintliga lånen, säger Fleming. "Miljontals konsumenter lånar ut sin framtid och slutar med tiotals eller till och med hundratusentals dollar mindre i pension."
Bestäm istället hur länge du tror att du kommer att stanna i huset och jämföra kostnaden för dina nuvarande inteckning (er) med den nya inteckning plus eventuella kostnader förknippade med det nya lånet under hela den tid du kommer att hålla lånet. Om kostnaderna skulle vara lägre är konsolideringen förmodligen en bra idé.
