Vad är ett överensstämmande lån?
Ett överensstämmande lån är en inteckning som är lika med eller mindre än dollarbeloppet fastställt av gränsen som fastställts av Federal Housing Finance Agency (FHFA) och uppfyller finansieringskriterierna för Freddie Mac och Fannie Mae. lån är fördelaktiga på grund av de låga räntorna som anbringas på dem.
Key Takeaways
- Ett överensstämmande lån är en inteckning vars underliggande villkor uppfyller finansieringskriterierna för Fannie Mae och Freddie Mac - huvudsakligen en dollargräns för lånets storlek. Gränsvärden för överensstämmande lån justeras årligen. Det är 510 400 USD 2020 för de flesta delar av USLångivarna föredrar att hantera överensstämmande lån, eftersom dessa är den enda typen som Fannie Mae och Freddie Mac kommer att garantera och köpa på den sekundära hypotekslånsmarknaden. Samverkande lån erbjuder ofta mer fördelaktiga priser för låntagare.
Hur fungerar ett överensstämmande lån
Federal National Mortgage Association (FNMA eller Fannie Mae) och Federal Home Loan Mortgage Corporation (FHLMC eller Freddie Mac) är statliga sponsrade enheter som driver marknaden för bostadslån. Dessa kvasi-statliga myndigheter har skapat standardiserade regler och riktlinjer för vilka inteckningar för fastighetsenheter (till exempel enfamiljshus) måste överensstämma om de ska vara berättigade till byråns stöd. (Fannie Mae och Freddie Mac emitterar inte själva inteckningar. Istället försäkrar de inteckningar som emitterats av långivare och agerar som sekundära marknadsskapare om långivare vill sälja dessa inteckningar.)
Begreppet ”överensstämmelse” används ofta när man talar specifikt om inteckningens belopp, som måste falla under en viss gräns, känd som den överensstämmande lånegränsen, fastställd av Federal Housing Finance Agency (FHFA).
För 2020, i de flesta av USA, är denna gränsvärde 510 400 $, en ökning från $ 484 350 under 2019. På vissa högkostnadsmarknader, som San Francisco och New York City, är gränsen högre. Det nya taket för dessa områden är $ 7765 600, eller 150% av $ 510 400. Särskilda lagbestämmelser fastställer olika beräkningar av långränser för Alaska, Hawaii, Guam och de amerikanska Jungfruöarna. Inom dessa områden är baslinjelånet 765 600 dollar för fastighetsenheter 2020.
I lagen om bostäder och ekonomisk återhämtning (HERA) krävs att gränsvärdena för överensstämmande lån justeras varje år för Fannie Mae och Freddie Mac för att återspegla förändringen i det genomsnittliga amerikanska hempriset.
Förutom lånets storlek följer andra riktlinjer som överensstämmer med lånen låntagarens kreditvärde (dvs. storleken på utbetalningen), skuld-till-inkomstkvot, kreditpoäng och historik, dokumentationskrav, etc..
Fördelar med att uppfylla lån
För konsumenter är överensstämmande lån fördelaktiga på grund av deras låga räntesatser. För första gången husköpare som tar till exempel lån från Federal Housing Administration (FHA) kan till exempel utbetalningen vara så låg som 3%. Emellertid krävs privat inteckningförsäkring (PMI) på cirka 1, 05% per år för 30-åriga lån upp till 510 400 dollar för sådana lån när en sådan låg betalning görs. En del av eller hela kostnaden för försäkringen är avdragsgilla om låntagarens hushålls justerade bruttoinkomst (AGI) inte är högre än $ 109 000.
Kreditgivare föredrar också att arbeta med överensstämmande lån, eftersom de enkelt kan förpackas i investeringsbuntar och säljas på den sekundära inteckningsmarknaden. Denna process frigör ett finansinstitut kapacitet att ge ut fler lån och låna mer pengar till bostadsköpare.
Konforma lån kontra icke-konforma lån
Inteckningar som överskrider den överensstämmande lånegränsen klassificeras som icke-konforma eller jumbo-inteckningar. Eftersom Fannie Mae och Freddie Mac bara köper överensstämmande lån för att ompaketera till sekundärmarknaden är efterfrågan på ett lån som inte uppfyller kraven mycket mindre. Villkoren för lån som inte uppfyller kraven kan variera mycket från långivare till långivare, men räntorna och minimibetalningen för jumbo-lån är vanligtvis högre eftersom de medför en större risk för en långivare. Det handlar inte bara om mer pengar, utan lånet kan inte garanteras av de statligt sponsrade företagen.
Hemköpare som behöver en inteckning som överstiger gränserna för överensstämmande lån kan komma runt problemet genom att ta två mindre inteckningar i stället för ett enda jumbo-lån.
Konforma lån kontra konventionella lån
Konforma lån förväxlas ofta med konventionella lån / inteckningar. Även om de två typerna överlappar varandra är de inte desamma. En konventionell inteckning är en mycket bredare kategori. Det är alla lån som erbjuds via en privat långivare, i motsats till en myndighet som FHA eller US Department of Veterans Affairs (VA), och / eller med stöd av Fannie Mae eller Freddie Mac - som är där överlappningen och förvirringen, uppstår. Lånets storlek påverkar inte dess konventionella, bara dess överensstämmelse. I själva verket, medan alla överensstämmande lån är konventionella, är inte alla konventionella lån kvalificerade som överensstämmande.
Särskilda överväganden för att uppfylla lån
FHFA, som fastställer gränsen för överensstämmande lån på årsbasis, har lagstiftningsövervakning för att säkerställa att Fannie Mae och Freddie Mac uppfyller sina charter och uppdrag för att främja husägande för låginkomst- och medelklassamerikaner. FHFA använder procentuell ökning / minskning av de genomsnittliga bostadspriserna från oktober till oktober i den månatliga ränteundersökningen (MIRS) för att justera de överensstämmande lånegränserna för det följande året.
För att genomföra denna undersökning ber FHFA ett urval av hypotekslångivare att rapportera villkoren för alla enskilda familjer, fullständigt amortera, köpa pengar, icke-gårdslån som de stänger under de senaste fem arbetsdagarna i månaden. Undersökningen ger månadsvis information om räntor, lånevillkor och huspriser efter fastighetstyp, låntyp (fast ränta eller justerbar ränta) och långivare, samt information om 15-åriga och 30-åriga fasräntelån.
