Innehållsförteckning
- Vad är kommersiella fastigheter?
- Grunderna i CRE
- Hyresavtal
- Hantera kommersiella fastigheter
- Investera i CRE
- Fördelar med CRE
- Nackdelar med CRE
- Real World Exempel på CRE
Vad är kommersiella fastigheter - CRE?
Kommersiell fastighet (CRE) är fastigheter som uteslutande används för affärsändamål eller för att tillhandahålla en arbetsyta snarare än ett bostadsområde. Oftast hyrs kommersiella fastigheter till hyresgäster för att bedriva affärer. Denna kategori av fastigheter spänner från en enda bensinstation till ett stort köpcentrum. Kommersiella fastigheter inkluderar återförsäljare av alla slag, kontor, hotell, remsor, restauranger och närbutiker.
Grunderna i kommersiella fastigheter
Kommersiella fastigheter tillsammans med bostadsfastigheter utgörs av de två huvudsakliga kategorierna av fastigheter. Bostäder inkluderar strukturer reserverade för mänsklig bebyggelse och inte för kommersiellt eller industriellt bruk. Som namnet antyder används kommersiella fastigheter i handeln.
Vissa reglerings- och tillståndsmyndigheter bryter ytterligare industriella fastigheter - platser som används för tillverkning och produktion av varor, särskilt tunga varor - men de flesta anser att det är en delmängd av kommersiella fastigheter.
Kommersiella fastigheter kategoriseras i fyra klasser, beroende på funktion: kontor, industri, multifamily och detaljhandel. Enskilda utrymmen kategoriseras också. Kontorslokaler, till exempel, kännetecknas av klass A, klass B eller klass C.
- Klass A representerar de bästa byggnaderna vad gäller estetik, ålder, kvalitet på infrastrukturen och platsen. Klass B-byggnader är vanligtvis äldre och inte lika konkurrenskraftiga - prismässiga - som klass A-byggnader. Investerare riktar sig ofta till dessa byggnader för restaurering. Byggnader av klass C är de äldsta, vanligtvis över 20 år gamla, belägna i mindre attraktiva områden och behov av underhåll.
Key Takeaways
- Kommersiella fastigheter är fastigheter som endast används för affärsändamål, jämfört med bostadsfastigheter, som är bostadsyta. De fyra klasserna, kommersiella fastigheter, inkluderar kontor, industri, multifamily och detaljhandel. Kommersiella fastigheter ger inkomst, liksom vissa kapitalökning, för investerare. Investeringar i kommersiella fastigheter kräver mer sofistikerade och medel från investerare än bostadsfastigheter. Offentligt handlade fastighetsinvesteringar (REIT) är ett genomförbart sätt för individer att investera i kommersiella fastigheter.
Hyresavtal
Vissa företag äger de byggnader de besitter. Men det mer typiska scenariot är att fastigheten är hyrd. Vanligtvis äger en investerare byggnaden och samlar in hyror från varje verksamhet som verkar där. Kommersiella hyrespriser - priset för att uppta ett utrymme under en angiven period - anges vanligtvis i årliga hyrdollar per kvadratmeter. Omvänt citerar bostadsfastighetspriser som ett årligt belopp eller en månatlig hyra.
Kommersiella hyresavtal kan löpa från ett år till tio år eller mer, med kontors- och detaljhandelsutrymmen vanligtvis i genomsnitt mellan fem och tioåriga leasingavtal.
I en studie från 2017 som gjordes av fastighetsmarknadsanalytikerföretaget CBRE Group, Inc. fann analytikern Alex Krasikov att terminen - längd - för en hyresavtal var proportionell mot storleken på utrymmet som hyrs ut. Uppgifterna visade vidare att hyresgästerna skulle ingå långa hyresavtal för att låsa priserna i en stigande marknadsmiljö. Men det är inte deras enda drivande faktor. Vissa hyresgäster med krav på stora utrymmen kommer att ingå långa hyresavtal på grund av den begränsade tillgången på fastigheter som matchar deras behov.
Det finns fyra primära typer av kommersiella fastighetshyresavtal, som var och en kräver olika ansvarsnivåer från hyresvärden och hyresgästen.
- Ett hyresavtal gör hyresgästen ansvarig för att betala fastighetsskatter. Ett dubbelnät (NN) -hyresföretag gör hyresgästen ansvarig för att betala fastighetsskatter och försäkringar. försäkring och underhåll. Under en bruttohyresbetalning betalar hyresgästen endast hyror, och hyresvärden betalar för byggnadens fastighetsskatter, försäkring och underhåll.
Hantera kommersiella fastigheter
Naturligtvis är att hålla CRE hyrda hela tiden fortlöpande målet för alla ägare. Ofta måste hyresvärden finna en balans mellan att maximera hyror och minimera vakanser och hyresgästers omsättning. Omsättning kan vara kostsamt för CRE-ägare eftersom utrymmet måste anpassas för att möta de specifika behoven hos olika hyresgäster - säg om en restaurang flyttar in i en fastighet en gång upptagen av en yogastudio.
Fastighetsägare kanske vill anställa ett kommersiellt fastighetsförvaltningsföretag för att hjälpa dem att hitta, hantera och behålla hyresgäster, övervaka hyresavtal och finansieringsalternativ och samordna fastighetsskötsel och marknadsföring. Den specialiserade kunskapen hos ett kommersiellt fastighetsförvaltningsföretag är användbart eftersom reglerna och reglerna för sådan egendom varierar beroende på stat, län, kommun och industri och storlek.
Investera i kommersiella fastigheter
Investeringar i kommersiella fastigheter kan vara lukrativa och tjäna som en säkring mot aktiemarknadens volatilitet. Investerare kan tjäna pengar genom fastighetsuppskattning när de säljer, men de flesta avkastningen kommer från hyresgäster.
Direkt investering
Investerare kan använda direkta investeringar där de blir hyresvärdar genom ägande av den fysiska egendom. Personer som bäst passar direktinvesteringar i kommersiella fastigheter är de som antingen har en betydande mängd kunskap om branschen eller som kan anställa företag som gör det. Kommersiella fastigheter är en högrisk, hög belöning fastighetsinvestering. En sådan investerare är sannolikt en individ med högt nettovärde eftersom CRE-investeringar kräver ett betydande kapitalbelopp.
Den ideala fastigheten ligger i ett område med låg CRE-utbud och hög efterfrågan, vilket ger gynnsamma hyrespriser. Styrkan i områdets lokala ekonomi påverkar också värdet på CRE-köpet.
Indirekt investering
Alternativt kan investerare investera indirekt på den kommersiella marknaden genom ägande av olika marknadsinstrument som fastighetsinvesteringar (REIT), börshandlade fonder eller genom att investera i företag som tillgodoser den kommersiella fastighetsmarknaden, såsom banker och fastighetsmäklare.
Fördelar med kommersiella fastigheter
En av de största fördelarna med kommersiella fastigheter är attraktiva leasingpriser. I områden där antalet nybyggnader antingen är begränsade av mark eller lag kan kommersiella fastigheter ha imponerande avkastning och betydande månatliga kassaflöden. Industribyggnader hyr i allmänhet till en lägre takt, även om de också har lägre omkostnader jämfört med ett kontortorn.
Kommersiella fastigheter gynnas också av jämförelsevis längre hyreskontrakt med hyresgäster än bostadsfastigheter. Denna långa hyreslängd ger den kommersiella fastighetsinnehavaren en betydande mängd kassaflödesstabilitet, så länge som långsiktiga hyresgäster upptar byggnaden.
Förutom att erbjuda en stabil, rik inkomstkälla, erbjuder kommersiella fastigheter potentialen för kapitalvärdighet, så länge fastigheten är väl underhållen och hålls uppdaterad. Och som alla fastigheter rör sig det ofta i motsatt riktning till aktiemarknaden, vilket gör det till ett effektivt diversifieringsalternativ till aktier i en portfölj.
Fördelar
-
Säkra mot aktiemarknaden
-
Högavkastande inkomstkälla
-
Stabila kassaflöden från långsiktiga hyresgäster
-
Kapitaluppskattningspotential
Nackdelar
-
Mer kapital krävs för att direkt investera
-
Större reglering
-
Högre renoveringskostnader
-
Illikvid tillgång
Nackdelar med kommersiella fastigheter
Regler och förordningar är de främsta avskräckningarna för de flesta som vill investera direkt i kommersiella fastigheter. Skatter, mekanik för inköp och underhållsansvar för kommersiella fastigheter är begravda i lagerslager. Dessa krav förändras enligt stat, län, industri, storlek, zon och många andra beteckningar. De flesta investerare i kommersiella fastigheter har antingen specialkunskap eller en lön för personer som gör det.
Ett annat hinder är den ökade risken med hyresgästers omsättning, särskilt relevant i en ekonomi där oväntade detaljhandelsstängningar lämnar fastigheter lediga med lite förvarning.
Med bostäder speglar en hyresgästens anläggningskrav vanligtvis kravet från tidigare eller framtida hyresgäster. Men med en kommersiell fastighet kan varje hyresgäst ha mycket olika behov som kräver kostsam renovering. Byggnadsägaren måste då anpassa utrymmet så att varje hyresgäst specialiseras. En kommersiell fastighet med låg vakans men hög hyresgästen omsätter fortfarande pengar på grund av kostnaden för renoveringar för inkommande hyresgäster.
För dem som vill investera direkt är att köpa en kommersiell fastighet ett mycket dyrare förslag än en bostadsfastighet. Även om fastigheter i allmänhet är bland de mer illikvida av tillgångsklasser, tenderar transaktioner för kommersiella byggnader att röra sig särskilt långsamt.
Real World Exempel på CRE-prognos
Den amerikanska marknaden för kommersiella fastigheter tog en hit under lågkonjunkturen 2008–2009, men den har upplevt årliga vinster sedan 2010. Dessa vinster har bidragit till att återhämta nästan alla förluster i lågkonjunkturen.
"USA: s marknadsutsikter för fastighetsmarknaden för 2019", en årsrapport från CBRE, anser:
Trots att det är sent i konjunkturcykeln förblir utsikterna mycket bra för alla fyra stora typer av kommersiella fastigheter. Värdena kommer att uppskattas minimalt, men inkomstavkastningen bör förbli god.
Andra indikatorer tyder dock på att marknaden för kommersiella fastigheter har nått en topp i tillväxtcykeln efter lågkonjunkturen. Enligt Kaliforniens fastighetsföretag, Ten-X Growth, avslutade prissättningen för kommersiella fastigheter 2018 bara 1% från 2017.
En Ten-X-rapport noterade att slutresultatet för kommersiella fastigheter 2018 bekräftar deras syn på prissättningen på den sena konjunkturcykeln. Företagets forskning fann att vakanserna ökar, hyretillväxten avtar och marknadsräntorna ökar
Som rapporterats av Forbes har speciellt detaljhandelssektorn visat sig vara en smärtsam punkt på den bredare marknaden för kommersiella fastigheter, eftersom utbredda nedläggningar av butiker intensifierades 2017 och fortsatte till 2018. Till exempel såg det populära köpcentret REIT Westfield Corporation sitt aktiekurs om 30% mellan mitten av 2016 och slutet av 2017 innan de reverserade några förluster till och med januari 2018. Unibail-Rodamco SE förvärvade Westfield för 15, 8 miljarder US-dollar, vilket skapade Unibail-Rodamco-Westfield (URW).
De flesta företag hävdar dock att fastighetsmarknaden totalt sett är fortsatt sund. JP Morgan, i sitt "kommersiella fastighetsutsikt för 2019", överklagade till stor del CBRE: s uppfattning om att 2018 var det nionde året av ökningar av hyror och värderingar av kommersiella fastigheter. Morgan förutspår att denna takt kommer att sakta men fortsätter och ser inte en nedgång förrän efter 2019.
