Federal Housing Authority är USA: s största inteckningförsäkringsbolag, med mer än 1, 3 biljoner dollar i sin portfölj. Som en del av US Housing and Urban Development (HUD) Office of Housing, hjälper det ungefär en miljon människor över hela landet att bli husägare varje år, och stöder också tillgången på 300 000 hyresavdelningar genom att göra husägarskap överkomligt. Låga betalningar och låga kreditkrav gör FHA-lån mycket mer attraktiva än konventionella inteckningar.
Även om detta kan vara goda nyheter för vissa husägare, kan fastighetsinvesterare som vill dra nytta av fördelarna med ett FHA-lån behöva titta någon annanstans. Det beror på att villkoren för dessa lån begränsar vem som är kvalificerade.
Läs vidare om du vill veta mer om FHA-lån, vem som kvalificerar sig och om du kan använda dem för att finansiera hyresfastigheter.
Key Takeaways
- Federal Housing Authority försäkrar inteckningar som kräver en låg förskottsbetalning och liberala försäkringsstandarder. På grund av de fördelar som följer med FHA-lån kan de inte användas för andra bostäder, uthyrning, semester eller andra investeringar. FHA-låntagare måste flytta till hem 60 dagar efter att inteckningen stängts och måste hålla den som en primär bostad i minst ett helt år. FHA försäkrar också inteckningar för bostäder med upp till fyra enheter, förutsatt att en av dem är ägarbostad.
Vad är FHA-lån?
Husägare hade svårt att köpa och bibehålla betalningar på sina fastigheter under det stora depressionen. De var begränsade till lån värda 50% av en fastighets marknadsvärde och hypoteksvillkor var i allmänhet mycket korta. Många lån slutade med mycket stora ballongbetalningar, något de flesta inte hade råd att göra. Detta ledde till en enorm mängd fallissemang, vilket pressade upp avskärmningsgraden. 1934 beslutade Förenta staternas kongress att bilda den federala bostadsadministrationen i ett försök att främja ett överkomligt hemägande. Så blev det låneprogrammet Federal Housing Administration (FHA).
Lån som erbjuds av FHA har lägre krav på utbetalning och mer liberala försäkringsstandarder än de flesta konventionella inteckningar. Från och med 2019 behöver husägare bara en kreditbetyg på 580 eller mer för att kvalificera sig. Godkända sökande kan finansiera så mycket som 96, 5%, vilket innebär att de bara behöver lägga ner 3, 5%. De med kreditpoäng lägre än 579 kvalificerar fortfarande, men de måste lägga ner lite mer - 10%.
FHA-lån är till största delen begränsade till köpare som avser att använda det hem de köper som en primär bostad. Det betyder att ett FHA-lån inte kan användas för att finansiera ett andra hem, ett hyreshus, ett fritidshus eller investeringseiendom. Det finns dock några få undantag och några sätt att komma runt denna allmänna regel.
FHA Krav på beläggning
Enligt FHA: s regler och riktlinjer måste fastigheten som finansieras vara ägarbostad. Detta innebär att hyres- och säsongsfastigheter inte gäller. FHA använder denna regel som ett sätt att förhindra investerare från att dra nytta av programmet.
Obligatorer med FHA-stödda lån måste använda sitt hem som en primär bostad i minst ett helt år.
Låntagaren måste ta besittningen av hemmet inom 60 dagar efter att inteckningen stängts och måste bo i hemmet under större delen av året. Fastigheten måste användas som huvudbostad i minst ett år. Om det finns mer än en låntagare på inteckningen kräver FHA minst en för att uppfylla beläggningskravet.
Refinansiering av ett befintligt FHA-lån
Anta att någon använder ett FHA-lån för att finansiera köp av en primär bostad. Ägaren kan flytta ut ur huset längs vägen, men fortsätter att äga det och hyra ut det för inkomst. Med andra ord blir huset en investeringseiendom. Räntorna sjunker och ägaren vill refinansiera för en bättre affär.
Även om han inte längre bor i huset tillåter FHA-regler honom att refinansiera till ett annat FHA-lån. En FHA-till-FHA-refinansiering är också känd som en FHA-effektiviserad refinansiering.
Det finns flera krav för att kvalificera sig för refinansiering:
- Minst 210 dagar måste ha gått sedan du stängde ditt ursprungliga hemlån. Du måste ha gjort minst sex månatliga betalningar på din FHA-emitterade inteckning. Om du bara har haft ditt FHA-lån under mindre än ett år, kan du inte ha något förfallna betalningar med mer än 30 dagar. Om du hade ditt FHA-lån i mer än ett år har du tillåtet en 30-dagars försenad betalning inom 12 månader, men den sena betalningen kan inte ha varit inom de senaste 90 dagarna. Refinansieringen måste sänka dina månatliga huvud- och räntebetalningar, vilket ofta beskrivs som en konkret nytta. Till exempel, om din tidigare månatliga betalning var $ 1 100 bör din nya månatliga betalning efter refinansieringen vara 1 050 USD eller lägre. Omfinansiering till en inteckning på kortare sikt ger också en konkret förmån.
Om husägaren uppfyller kriterierna ovan är FHA effektiviserade refinansieringar kanske de enklaste lånen att stänga. De kräver ingen anställnings- eller inkomstverifiering, ingen verifiering av kreditpoäng och ingen utvärdering av hemmet. Det viktigaste som är viktigt är att husägaren har gjort sina befintliga FHA-lån i tid.
Dubbla syften
Ett annat sätt att använda ett FHA-lån för att köpa en inkomstfastighet är att köpa bostäder med flera enheter. FHA gör det möjligt för husägare att köpa en fastighet med upp till fyra enheter, förutsatt att en är ägare-ockuperad. Det finns dock ingen gräns för hur stor partiets storlek kan vara. På det här sättet kan ägaren bo i en enhet, vilket gör det till en fastighetsägare och därmed FHA-berättigad. Ägaren kan hyra ut de andra enheterna för inkomst.
En kunnig investerare på en varm hyresmarknad tjänar ibland tillräckligt med inkomst med denna metod för att bo gratis i hemmet. Som nämnts ovan lånar FHA upp till 96, 5% av det uppskattade värdet, vilket innebär att köparen kan lägga ner så lite som 3, 5%.
Särskilda överväganden
FHA har särskilda bestämmelser som gör att du kan få hyresintäkter från ditt hem. Om ditt jobb kräver att du flyttar och du behöver ett andra hem, eller om ditt hem är för litet för din expanderande familj, kan du kanske hyra ut ditt första hem efter att du har uppfyllt ett års beläggningskrav. Om du är på jobbet eftersom du annars är oförmögen kan du kanske hyra ut rum i ditt hem till pensionärer för att kompensera för förlorade löner.
Naturligtvis kan du alltid betala av lånet tidigt. FHA debiterar inga förskottsbetalningar, så om du kan eliminera lånet i sin helhet är du fritt att göra vad du vill med fastigheten.
