Priserna på fastighetsmarknaden lockar några nybörjare till fastighetsinvesterare på marknaden. Men innan du ansluter dig till hyresvärdernas räckor, var du säker på att du har ett starkt grepp om den finansiella informationen som kan göra skillnaden mellan att bli nästa Donald Trump och hitta dig själv i en konkursdomstol. Här är åtta fastighetsinvesteringsnummer du behöver veta. (För mer information om att köpa ett hem, se: First Time Homebuyer's Guide)
1. Din inteckning betalning
För en vanlig ägarbostad föredrar långivare vanligtvis en total skuld-till-inkomstkvot på 36%, men vissa kommer att gå upp till 45% beroende på andra kvalificerade faktorer som din kreditpoäng och kontantreserver. Detta förhållande jämför din totala brutto månadsinkomst med dina månatliga skuldsättningsskyldigheter. För bostadsbetalningen föredrar långivare en bruttoinkomst till total bostadsbetalning på 28 till 33%, beroende på andra faktorer. För en investeringseiendom säger Freddie Mac-riktlinjerna att den maximala skuldkvoten är 45%. (För mer kolla in enkla sätt att investera i fastigheter. )
2. Krav på utbetalning
Även om ägarbostäder kan finansieras med en inteckning och så lite som 3, 5% ned för ett FHA-lån, kräver vanligtvis en inteckning på 20 till 25% eller ibland så mycket som 40%. Ingen av utbetalnings- eller stängningskostnaderna för en investeringseiendom får komma från presentfonder. Enskilda långivare kommer att avgöra hur mycket du behöver lägga ned för att få ett lån beroende på dina skuldsättningsgrader, kreditpoäng, fastighetspriset och sannolikt hyra.
8 siffror för utvärdering av en fastighetsinvestering
3. Hyresintäkter för att kvalificera sig
Även om du kan anta att eftersom din hyresgäst hyresbetalningar (förhoppningsvis) täcker din inteckning bör du inte behöva extra inkomst för att kvalificera dig för bostadslånet. Men för att hyran ska betraktas som inkomst måste du ha en tvåårig historia för att hantera investeringseiendom, köpa hyresförlustförsäkring för minst sex månaders brutto månadshyra och eventuella negativa hyresintäkter från hyresfastigheter måste vara betraktas som skuld i skuldsättningsgraden. (Förutom att skapa fortlöpande inkomst och kapitalökning ger fastigheter avdrag som kan minska inkomstskatten på dina vinster. Kolla in skatteavdrag för hyresfastighetsägare .)
TUTORIAL: Utforska fastighetsinvesteringar
4. Pris till inkomstkvot
Detta förhållande jämförde medianhushållets pris i ett område med medianhushållens inkomst. Innan bostadsbubblan brast var prisnivån i USA 2, 75, medan i slutet av 2010 var förhållandet 1, 71. Genomsnittet mellan 1989-2003 är 1, 92 enligt Fiserv, Inc., Federal Housing Finance Agency, Moody's Analytics.
5. Pris att hyra
Pris-till-hyra-förhållandet är en beräkning som jämför medianpriser för hem och medianhyror på en viss marknad. Dela bara medianhuspriset med den median årliga hyran för att generera ett förhållande. På den amerikanska marknadens topp 2006 var förhållandet för USA 18, 46. Förhållandet sjönk till 11, 34 i slutet av 2010. Det långsiktiga genomsnittet (från 1989 till 2003) var 9, 56. Som en allmän tumregel bör konsumenter överväga att köpa när kvoten är under 15 och hyra när den är över 20. Marknader med ett högt pris / hyra-förhållande erbjuder vanligtvis inte lika bra investeringsmöjligheter. (Tänker du köpa ett hus? Vi tittar på de initiala och löpande kostnaderna samt fördelarna. Kolla in för att hyra eller köpa? De finansiella problemen .)
6. Bruttouthyrningsavkastning
Bruttohyresavkastningen för en enskild fastighet kan hittas genom att dela den årliga hyran som samlas in med den totala fastighetskostnaden och sedan multiplicera detta antal med 100 för att få procenten. Den totala fastighetskostnaden inkluderar inköpspriset, alla stängningskostnader och renoveringskostnader.
7. Aktiveringsgrad
Ett mer värdefullt antal än bruttohyresavkastningen är kapitaliseringsgraden, även känd som capräntan eller nettohyresavkastningen, eftersom denna siffra innehåller driftskostnader för fastigheten. Detta kan beräknas genom att börja med den årliga hyran och subtrahera årliga utgifter, sedan dela detta nummer med den totala fastighetskostnaden och multiplicera det resulterande antalet med 100 för procenten. De totala hyresfastighetskostnaderna inkluderar reparationskostnader, skatter, hyresvärdeförsäkring, vakans- och agentutgifter.
8. Kassaflöde
Poängen
När du har gjort alla dessa beräkningar kan du fatta ett informerat beslut om huruvida en viss egendom kommer att vara en värdefull investering.
