Uppskattning av värdet på fastigheter är nödvändigt för en mängd olika ansträngningar, inklusive finansiering, försäljningsnotering, investeringsanalys, fastighetsförsäkring och beskattning. Men för de flesta är att bestämma frågnings- eller köpeskillingen för en fastighet är den mest användbara tillämpningen av fastighetsvärdering. Denna artikel kommer att ge en introduktion till de grundläggande koncept och metoder för fastighetsvärdering, särskilt när det gäller försäljning.
Värdering av fastigheter: Vad du borde veta
Grundläggande värderingskoncept
Värde
Tekniskt sett definieras en fastighets värde som nuvärdet av framtida förmåner som härrör från ägandet av fastigheten. Till skillnad från många konsumentvaror som snabbt används realiseras fördelarna med fastigheter i allmänhet under en lång tid. Därför måste en uppskattning av en fastighets värde ta hänsyn till ekonomiska och sociala trender, samt statliga kontroller eller förordningar och miljöförhållanden som kan påverka de fyra elementen av värde:
Värde kontra kostnad och pris
Värdet är inte nödvändigtvis lika med kostnad eller pris . Kostnad avser faktiska utgifter - till exempel material eller arbetskraft. Pris är å andra sidan det belopp som någon betalar för något. Medan kostnad och pris kan påverka värdet bestämmer de inte värdet. Försäljningspriset för ett hus kan vara $ 150 000, men värdet kan vara betydligt högre eller lägre. Om till exempel en ny ägare hittar en allvarlig brist i huset, till exempel en felaktig grund, kan husets värde vara lägre än priset.
Marknadspris
En bedömning är en åsikt eller uppskattning av värdet på en viss egendom från ett specifikt datum. Bedömningsrapporter används av företag, myndigheter, privatpersoner, investerare och hypoteksföretag när de fattar beslut om fastighetsaffärer. Målet med en bedömning är att fastställa en fastighets marknadsvärde - det mest sannolika priset som fastigheten kommer att ge på en konkurrenskraftig och öppen marknad.
Marknadspriset, det pris som fastigheten faktiskt säljer till, representerar inte alltid marknadsvärdet. Till exempel, om en säljare är hård på grund av hotet om avskärmning, eller om en privat försäljning hålls, kan fastigheten sälja under dess marknadsvärde.
Bedömningsmetoder
En exakt bedömning beror på den metodiska insamlingen av data. Specifika uppgifter, som täcker detaljer angående den specifika egenskapen, och allmänna uppgifter som rör nationen, regionen, staden och kvarteret där fastigheten är belägen, samlas in och analyseras för att uppnå ett värde. Bedömningar använder tre grundläggande metoder för att fastställa en fastighets värde.
Metod 1: Metod för försäljningssjämförelse
Försäljningsjämförelsemetoden används ofta vid värdering av enfamiljshus och mark. Ibland kallas metoden för marknadsdata, är det en uppskattning av värdet härledd genom att jämföra en fastighet med nyligen sålda fastigheter med liknande egenskaper. Dessa liknande egenskaper benämns jämförbara och för att ge en giltig jämförelse måste var och en:
- Var så lik den egendom som möjligt. Har sålts under det senaste året på en öppen, konkurrenskraftig marknad. Har sålts under typiska marknadsförhållanden
Minst tre eller fyra jämförbara enheter bör användas i utvärderingsprocessen. De viktigaste faktorerna att beakta vid val av jämförbara är storlek, jämförbara funktioner och - kanske mest av allt - plats, vilket kan ha en enorm effekt på en fastighets marknadsvärde.
Jämförelsers kvaliteter
Eftersom inga två fastigheter är exakt lika kommer justeringar av jämförbara försäljningspriser att göras för att ta hänsyn till olika funktioner och andra faktorer som kan påverka värdet, inklusive:
- Byggnaders ålder och tillstånd Försäljningsdatum, om ekonomiska förändringar inträffar mellan försäljningsdatumet för en jämförbar och bedömningsdatum Villkor och försäljningsvillkor, till exempel om en fastighets säljare var hård eller om en fastighet såldes mellan släktingar (på ett rabatterat pris) Läge, eftersom liknande egenskaper kan skilja sig i pris från grannskap till kvarter. Fysiska funktioner, inklusive tomtstorlek, landskapsarkitektur, konstruktionstyp och kvalitet, antal och typ av rum, kvadratmeter bostadsyta, trägolv, garage, kök uppgraderingar, en öppen spis, en pool, central luft, etc.
Marknadsvärdesberäkningen för den egna fastigheten kommer att falla inom det intervall som bildas av de justerade försäljningspriserna för jämförbarheter. Eftersom några av de justeringar som gjorts i jämförelsernas försäljningspriser kommer att vara mer subjektiva än andra, är det viktigt att ta hänsyn till de jämförbara som har den minsta justeringen.
Metod 2: Kostnadsmetod
Kostnadsmetoden kan användas för att uppskatta värdet på fastigheter som har förbättrats av en eller flera byggnader. Denna metod innefattar separata uppskattningar av värdet för byggnaden / markerna och marken med hänsyn till avskrivningar. Uppskattningarna läggs samman för att beräkna värdet på hela den förbättrade fastigheten. Kostnadsmetoden antar att en rimlig köpare inte skulle betala mer för en befintlig förbättrad fastighet än priset för att köpa en jämförbar tomt och bygga en jämförbar byggnad. Detta tillvägagångssätt är användbart när fastigheten som utvärderas är en typ som inte säljs ofta och inte genererar inkomst. Exempel inkluderar skolor, kyrkor, sjukhus och statliga byggnader.
Byggkostnader kan uppskattas på flera sätt, inklusive kvadratmetermetoden där kostnaden per kvadratfot för en nyligen byggd jämförbar multipliceras med antalet kvadratmeter i ämnesbyggnaden; enhet på plats-metoden, där kostnaderna uppskattas baserat på byggkostnaden per måttenhet för de enskilda byggnadskomponenterna, inklusive arbetskraft och material; och kvantitetsundersökningsmetoden, som uppskattar mängderna råmaterial som kommer att behövas för att ersätta ämnesbyggnaden, tillsammans med det aktuella priset på materialen och tillhörande installationskostnader.
Avskrivning
För bedömningsändamål avser avskrivningar alla villkor som negativt påverkar värdet på en förbättring av fastigheter och tar hänsyn till:
- Fysisk försämring, inklusive härdbar försämring, såsom måleri och takbyte, och obotlig försämring, såsom strukturella problem Funktionell föråldring, som avser fysiska eller designfunktioner som inte längre anses önskvärda av fastighetsägare, såsom föråldrade apparater, daterade snygga inventarier eller hus med fyra sovrum, men bara ett bad Ekonomisk föråldring orsakad av faktorer som är externa för fastigheten, som att de ligger nära en bullrig flygplats eller en förorenande fabrik.
Metodik
- Uppskatta markens värde som om det var ledigt och tillgängligt för att utnyttjas till den högsta och bästa användningen genom att använda försäljningsjämförelsemetoden eftersom mark inte kan skrivas av. Beräkna de aktuella kostnaderna för att bygga byggnaderna och förbättringar av tomten. mängden avskrivningar på förbättringarna till följd av försämring, funktionell inkurans eller ekonomisk inkurans. Dra avskrivningarna från de uppskattade byggkostnaderna. Lägg till det uppskattade värdet på marken till de avskrivna kostnaderna för byggnaden / byggnaderna och platsförbättringarna för att bestämma det totala beloppet fastighetsvärde.
Metod 3: Inkomstkapitaliseringsmetod
Ofta kallas helt enkelt inkomstmetoden och den här metoden bygger på förhållandet mellan den avkastningskurs som en investerare kräver och den nettovinst som en fastighet producerar. Det används för att uppskatta värdet på inkomstproducerande fastigheter som lägenhetskomplex, kontorsbyggnader och köpcentra. Bedömningar som använder inkomstinkapitaliseringsmetoden kan vara ganska okomplicerade när ämnets egendom kan förväntas generera framtida inkomster och när dess utgifter är förutsägbara och stadiga.
Direkt kapitalisering
Värderingsmän kommer att utföra följande steg när de använder direkt kapitaliseringsmetoden:
- Uppskatta den årliga potentiella bruttoinkomsten. Ta hänsyn till vakans- och hyresuppsamlingsförluster för att bestämma den effektiva bruttoinkomsten.Draga årliga driftskostnader för att beräkna det årliga nettoresultatet. Beräkna det pris som en typisk investerare skulle betala för den inkomst som produceras av typ och typ av egendom. Detta åstadkommes genom att uppskatta avkastningskursen eller aktiveringsgraden. Tillämpa aktiveringsgraden på fastighetens årliga nettoresultat för att bilda en uppskattning av fastighetens värde.
Bruttoinkomstmultiplikatorer
Metoden för bruttoinkomstmultiplikator (GIM) kan användas för att utvärdera andra fastigheter som vanligtvis inte köps som inkomster men som kan hyras, till exempel en- och tvåfamiljshus. GRM-metoden relaterar försäljningspriset för en fastighet till dess förväntade hyresintäkter. (För relaterad läsning, se "4 sätt att värdera en fastighetshyresfastighet")
För bostadsfastigheter används vanligtvis bruttomånadsinkomsten; för kommersiella och industriella fastigheter skulle brutto årliga inkomst användas. Metoden för bruttoinkomstmultiplikator kan beräknas enligt följande:
Försäljningspris ÷ Hyresintäkter = Bruttoinkomstmultiplikator
Nya försäljnings- och hyredata från minst tre liknande fastigheter kan användas för att upprätta en korrekt GIM. GIM kan sedan tillämpas på den uppskattade rättvisa marknadshyrningen av den aktuella fastigheten för att bestämma dess marknadsvärde, vilket kan beräknas enligt följande:
Hyresintäkter x GIM = Beräknat marknadsvärde
Poängen
Noggrann fastighetsvärdering är viktig för hypotekslångivare, investerare, försäkringsgivare och köpare och säljare av fastigheter. Medan utvärderingar i allmänhet utförs av skickliga yrkesmän, kan alla som är involverade i en verklig transaktion dra nytta av att få en grundläggande förståelse för de olika metoderna för värdering av fastigheter.
