Oavsett om du köper ett hem med en inteckning, refinansierar din befintliga inteckning eller säljer ditt hem till någon annan än en kassa med helt kontanter, är en bostadsbedömning en viktig del av transaktionen. Oavsett om du är en köpare, ägare eller säljare, vill du förstå hur utvärderingsprocessen fungerar och hur en värderare fastställer ett hemvärde. Att få en utvärdering är också ett nödvändigt steg när man ger hem till en familjemedlem som en gåva till eget kapital.
Key Takeaways
- En bedömning är en opartisk professionell åsikt om värdet på ett hem och används när en inteckning är involverad i att köpa, refinansiera eller sälja den egenskapen. En kvalificerad värderare skapar en rapport baserad på en visuell inspektion, med nylig försäljning av liknande fastigheter, nuvarande marknadsutveckling och aspekter av hemmet (t.ex. bekvämligheter, planlösning, fyrkantiga bilder) för att bestämma fastighetens bedömningsvärde. Låntagaren betalar vanligtvis bedömningsavgiften, som kan vara flera hundra dollar. När utvärderingsvärdet är lägre än väntat kan transaktionen försenas eller till och med avbrytas.
Vad är en hembedömning?
En bedömning är en opartisk professionell åsikt om ett hems värde. Bedömningar används nästan alltid i köp och försäljningstransaktioner och används ofta vid refinansieringstransaktioner. I en köp-och-försäljningstransaktion används en utvärdering för att avgöra om bostadets avtalspris är lämpligt med tanke på hemets skick, plats och funktioner. I en refinansieringstransaktion försäkrar en utvärdering långivaren att den inte ger låntagaren mer pengar än hemmet är värt.
Kreditgivare vill se till att husägare inte lånar över för en fastighet eftersom huset fungerar som säkerhet för inteckning. Om låntagaren skulle ha standard på lånet och gå in på avskärmning kommer långivaren att sälja hemmet för att få tillbaka pengarna som det lånade ut. Bedömningen hjälper banken att skydda sig mot utlåning mer än den skulle kunna återhämta sig i detta värsta fall.
Vad du borde veta om hembesökningar
Bedömningsprocessen och hur bedömningsvärdena fastställs
Eftersom bedömningen främst skyddar långivarens intressen, kommer långivaren vanligtvis att beställa bedömningen. Enligt Appraisal Institute, en sammanslutning av professionella fastighetsmäklare, bör en kvalificerad värderare ha licens eller certifiering - som krävs i alla 50 stater - och vara bekant med det lokala området. Enligt federala bestämmelser måste värderaren vara opartisk och inte ha något direkt eller indirekt intresse av transaktionen. Fannie Mae kräver bedömare att intyga att de har erfarenhet av att bedöma liknande egenskaper i samma geografiska område.
En fastighets bedömningsvärde påverkas av den senaste tidens försäljning av liknande fastigheter och av aktuella marknadstrender. Hemets bekvämligheter, antalet sovrum och badrum, planlösningsfunktioner och fyrkantiga bilder är också viktiga faktorer för att bedöma husets värde. Värderaren måste göra en fullständig visuell inspektion av interiören och utsidan och notera alla förhållanden som negativt påverkar fastighetens värde, till exempel nödvändiga reparationer.
Vanligtvis använder bedömare Fannie Maes enhetliga bostadsbedömningsrapport för enfamiljshus. Rapporten ber bedömaren om att beskriva inredningen och utsidan av fastigheten, grannskapet och närliggande jämförbara försäljningar. Värderaren ger sedan en analys och slutsatser om fastighetens värde baserat på hans eller hennes iakttagelser.
Rapporten måste innehålla en gatukarta som visar utvärderad egendom och jämförbar försäljning som används; en utvändig byggnadsskiss; en förklaring av hur kvadratmaterialet beräknades; fotografier av hemmets främre, bakre och gata scen; främre yttre fotografier av varje jämförbar egenskap som används; och all annan relevant information - som marknadsföringsdata, offentliga markregister och offentliga skatteregister - som värderaren kräver för att fastställa fastighetens verkliga marknadsvärde. En bedömning kostar flera hundra dollar och i allmänhet betalar låntagaren denna avgift.
Vad husköpare behöver veta
När du köper ett hem och är under kontrakt kommer bedömningen att vara ett av de första stegen i stängningsprocessen. Om bedömningen kommer till eller över kontraktspriset, fortsätter transaktionen som planerat. Om bedömningen kommer under kontraktets pris kan det emellertid försena eller spåra transaktionen.
Chansen är stor att varken du eller säljaren vill att transaktionen faller igenom. Som köpare har du en fördel genom att en låg bedömning kan fungera som ett förhandlingsverktyg för att övertyga säljaren att sänka priset. Banken lånar inte ut dig eller någon annan potentiell köpare mer än hemmet är värt. Faktum är att maximalt 80 till 97% av värdet är typiskt, beroende på typ av inteckning och låntagarens kvalifikationer.
Medan bedömningar hjälper köpare att undvika överbetalningar för bostäder, kan en säljare känna att en låg bedömning är felaktig och är ovilliga att sänka priset. Om det finns en dålig bedömning mellan dig och ditt hemköp eller försäljning, se till att få en andra åsikt via en annan bedömning av en annan person. Bedömare kan göra misstag eller ha ofullständig information. Ännu bättre, presentera ett faktiskt fall för ett högre värde för den ursprungliga värderaren. Han eller hon kan komma överens med dig och revidera utvärderingen.
Vad hemsäljare behöver veta
Som säljare innebär en låg bedömning, om den är korrekt, att du måste sänka ditt hems pris för att få det sålt. Att hålla ut för en kassa med helt kontant som inte kräver en utvärdering som villkor för att genomföra transaktionen kommer troligtvis inte att netta dig ett högre försäljningspris. Ingen vill betala för mycket för ett hem.
Federala riktlinjer avsedda att eliminera de uppblåsta bedömningsvärden som bidrog till bostadskrisen 2008 orsakar ibland bedömningar att komma under det verkliga marknadsvärdet och kan göra svåra bedömningar svåra att utmana.
Tyvärr, om ditt omgivande område har upplevt nödsituationer på senare tid kan det sänka ditt hem värderingsvärde. Om du känner att ditt hemvärde har dragits ner av försäljningspriserna på närliggande avskärmningar och korta försäljningar, kan du kanske övertyga värderaren om att ditt hem är värt mer om det är i betydligt bättre skick än dessa fastigheter.
Vad refinansierar husägare behöver veta
Om du refinansierar en konventionell inteckning kan en låg bedömning hindra dig från att göra det. Hemmet måste värdera till eller över det belopp du vill refinansiera för att ditt lån ska godkännas. Men om din befintliga inteckning är en FHA-inteckning kan du refinansiera utan en utvärdering genom FHA Streamline-programmet - ett utmärkt alternativ för hushållsägare under vattnet.
Poängen
När allt går smidigt är bedömningen bara en annan ruta för att kontrollera en slutlista. När värderingsvärdet är lägre än väntat kan transaktionen försenas eller till och med avbrytas. Oavsett vilken situation du stöter på i ditt hem att köpa, sälja eller refinansiera erfarenheter, en grundläggande förståelse för hur utvärderingsprocessens funktioner bara kan fungera till din fördel, särskilt om du köper ditt första hem.
