Introduktionen tillsammans med inkomstskatten 1913 har avdrag för inteckning av ränteskatt har sedan dess blivit favoritskatteavdraget för miljoner amerikanska husägare. Här tittar vi på de befintliga reglerna bakom detta avdrag, liksom nya förändringar till följd av skattelagstiftningen från december 2017.
Få avdrag: Vem kvalificerar sig
I de flesta fall kan alla inteckningsräntor upp till en viss nivå dras av från amerikanska federala skatter, förutsatt att husägaren uppfyller följande krav:
- Han eller hon registrerar formulär 1040 och specificerar avdrag i schema A. Han eller hon är juridiskt ansvarig för lånet - du kan inte dra av ränta om du betalar någon annans lån. Han eller hon betalade på ett kvalificerat hem.
Förvärvsskuld kontra eget kapitalskuld: stor skatteskillnad
Eftersom avdragen regleras av regeringen är reglerna naturligtvis aldrig lika enkla som de verkar vid första anblicken. Det finns två typer av skulder som genererar avdragsgill ränta. Den första är skuld som togs ut för att köpa, bygga eller förbättra ditt hem. Denna typ av skuld kallas "förvärvsskuld". Den andra typen är skuld som togs ut för andra ändamål och är känd som "kapitalskuld" eftersom den drar på din egendom. Denna distinktion har blivit särskilt viktig sedan den nya skattelagstiftningen antogs i december 2017 (se Hur GOP-skatten påverkar dig ).
I propositionen ingår betydande förändringar i mängden ränta låntagare kan dra av på hypotekslån och hemmakapitalskuld, vilket gör att räntor bara dras av för lån på $ 750 000 eller mindre. Dessutom har reglerna ändrats för lånekapital som inte används som förvärvsskuld - till exempel för att betala medicinska eller högskolekostnader snarare än att renovera ett hem. Här är några detaljer.
- Post-oktober 13, 1987, fram till den 16 december 2017, Skuld: Ränta på en inteckning som tas ut för att köpa, bygga eller förbättra ditt hem efter den 13 oktober 1987, får helt dras av om den totala skulden från alla inteckningar, inklusive eventuella föräldrarnas skulder, uppgår till 1 miljon dollar eller mindre för gifta par och $ 500 000 eller mindre för singlar eller gifta par som arkiverar separat. Post-december 16, 2017, till 31 december 2025, Skuld: Ränta på en ny inteckning som tas ut för att köpa, bygga eller förbättra ditt hem är helt avdragsgill endast om den totala skulden från alla inteckningar uppgår till $ 750 000 eller mindre för gifta par och $ 500 000 eller mindre för singlar eller gifta par som arkiverar separat. (Täcks också: lån enligt ett bindande avtal som var i kraft före 12/16/17, så länge som hemköpet stängdes före 4/1/18). Ränta på äldre lån - och ny refinansiering av sådana äldre lån - förblir avdragsgill på 1 miljon dollar. Hushållens skuld efter oktober. 13, 1987, fram till 16 december 2017: Ränta på andra inteckningar (eller kreditkrediter) som tas ut av andra skäl än att köpa, bygga eller förbättra ditt hem måste uppgå till 100 000 dollar eller mindre för gifta par och 50 000 dollar eller mindre för singlar eller gifta par som arkiverar separat. De måste också uppgå till lägre än det verkliga marknadsvärdet på ditt hus minus värdet på alla farföräldrarnas skuld och alla intäktsskulder efter 13 oktober 1987. Hushållens skuld efter oktober. 13, 1987, fram till 16 december 2017: Ränta på andra inteckningar (eller kreditkrediter) som tas ut av andra skäl än att köpa, bygga eller förbättra ditt hem är inte alls avdragsgilla. Detta är sant. även om det ursprungliga lånet togs före 16 december 2017 och kommer att pågå till 31 december 2025. Då skulle teoretiskt sett lånreglerna återgå till reglerna efter 1987.
Definitionen av "Hem"
Nästa hinder som du behöver korsa är att se till att din fastighet är ett "kvalificerat hem." För att uppfylla denna definition måste fastigheten ha sov-, matlagnings- och toalettanläggningar. Objekt som passar denna definition kan inkludera din primära bostad, ett andra hem, ett bostadsrätt, ett hus, en husvagn eller en båt.
Om ditt hem är ett andra hem kan du dra av intresset från bara en sekund hem. Du måste använda den här egenskapen minst 14 dagar under året. Om ditt andra hem är en hyresfastighet måste du använda den mer än 10% av den tid som fastigheten hyrs ut. Om din hyresfastighet inte uppfyller dessa kriterier kan intresset inte anges i schema A och måste istället listas i schema E.
refinansiering
Under de senaste åren har fallande räntor uppmuntrat husägare att refinansiera sina inteckningar. Refinansiering ger en möjlighet att minska månatliga hypoteksbetalningar, minska lånets löptid eller båda. När refinansiering görs utan att ta på sig ytterligare skuld förblir alla räntor som genereras av inteckningen skatteavdragsgilla. När husägare använder sina hem som en spargris och refinansierar för att ta ut kapital för att generera pengar - det vill säga av andra skäl än att köpa, bygga eller förbättra sina hem - reglerar Home Equity Skuld efter 13 oktober 1987 tillämpas: Du kan bara dra av ränta på $ 100 000 eller mindre, beroende på din skattestatus. (För mer om detta, läs När (och när inte) för att refinansiera ditt inteckning .)
Bevisa det till IRS
I händelse av en revision av Internal Revenue Service måste du ha en kopia av formulär 1098, inteckning för räntelån, som bör tillhandahållas varje år av det företag som innehar din inteckning. Om du betalar din inteckning till en enskild person måste du ange namn, personnummer och adress på inteckningshållaren, utöver beloppet för ränta som betalats. (Mer information finns i Överleva IRS-granskningen .)
Poängen
Avdrag för bostadsränteskatten värdesätts av husägare och föraktas av förespråkare av reformen av inkomstskatten. Företrädare för platt skatt förespråkar avdraget för detta avdrag, och under många år hade amerikanska lagstiftare på båda sidor av gången diskuterat en rad olika skattereformer som vanligtvis innebar avskaffande av avdrag för inteckning av ränta. Det överlevde, i minskad form, i skatteräkningen 2017. Vad som händer nästa återstår att se
För mer information, kolla in Förstå hypoteksbetalningsstrukturen .
