Innehållsförteckning
- Vad är en kort försäljning?
- Hur en kort försäljning fungerar
- Hur skiljer sig en avskärmning
- Steg till en kort försäljning
- Det korta försäljningsavtalet
- Fördelar och nackdelar
- Fallgropar som ska undvikas i en kort försäljning
- Bästa agent för en kort försäljning
- Pruta över priser
- Fortsätt leta
- Bra eller dåligt?
Vad är en kort försäljning?
En kort försäljning är ett hem som är tillgängligt till ett inköpspris som är lägre än det belopp som den nuvarande ägaren är skyldig.
Transaktionen gynnar banken genom att låta den undvika att ta bort hemmet i avskärmning, vilket är dyrt och tidskrävande. Säljaren undviker den kreditträng som följer med avskärmning och konkursen som ibland åtföljer den.
Hur en kort försäljning fungerar
En kort försäljning är ett ekonomiskt alternativ som ibland är tillgängligt för husägare som är nödställda låntagare. De står bakom sina hypoteksbetalningar och har ett hem som är under vatten. Det vill säga hemmet är värt mindre än det utestående saldot på inteckning.
Uteslutande av en oväntad kontantvind, tvingas ägaren att avskeda hemmet. Det finns egentligen bara två alternativ: En kort försäljning eller avskärmning.
Experter håller inte med om korta försäljningar är en bra affär. Förespråkare säger att sådana bostäder är prissatta under marknadsvärdet. Motståndare säger att bankerna inte har något intresse av att göra brandförsäljning.
Kortförsäljning initieras vanligtvis av husägare när värdet på ett hem sjunker med 20% eller mer. Innan processen kan börja måste långivaren som innehar hypoteket logga av vid beslutet. Dessutom behöver långivaren, vanligtvis en bank, dokumentation som förklarar varför en kort försäljning är vettigt. När allt kommer omkring kan utlåningsinstitutet förlora pengar i processen.
Om köparen godkänns för kort försäljning, förhandlar köparen först med husägaren och söker sedan godkännande på köpet från banken. Det är viktigt att notera att ingen kort försäljning får ske utan långivarens godkännande.
Kortförsäljning tenderar att vara långa och pappersintensiva transaktioner, vilket tar upp till ett helt år att bearbeta. De är emellertid inte lika skadliga för en husägares kreditbetyg som en avskärmning är. En kort försäljning ser bättre ut för framtida långivare och borgenärer. Det visar att personen vidtog åtgärder innan banken flyttade för att ta tillbaka hemmet. En husägare som har genomgått en kort försäljning kan till och med vara berättigad att köpa ett annat hem omedelbart.
Key Takeaways
- För undervattensboendeägare kan en kort försäljning vara ett sätt att undvika återtagande, utkastning och svarta märken på deras kreditbetyg. För en potentiell köpare kräver flexibilitet och mycket tålamod att genomföra en kort försäljning. En köpare måste se till att affären är värt ansträngningen.
Hur skiljer sig en avskärmning
I en avskärmning tar långivaren hemmet efter att låntagaren inte har gjort ett visst antal betalningar. Till skillnad från de flesta korta försäljningar kan avskärmningar äga rum efter att husägaren har lämnat hemmet. Om passagerarna ännu inte har lämnat, kastas de ut av långivaren i avskärmningsprocessen.
Avsägningar tar normalt inte så lång tid att slutföra som en kort försäljning eftersom långivaren är bekymrad över att likvidera tillgången snabbt. Avstängda hem kan också auktioneras ut vid en "förvaltarförsäljning", där köpare bjuder på bostäder i en offentlig process.
Husägare som genomgår avskärmning upplever en omedelbar nedgång och en brant nedgång i sina kreditbetyg. Under de flesta fall måste de vänta minst fem år för att köpa ett annat hem eller tre år med ett FHA-lån. Avskärmningen visas i en kreditrapport i sju år.
När ska du göra en kort försäljning?
Steg till en kort försäljning
Den korta försäljningsprocessen varierar från stat till stat, men stegen inkluderar i allmänhet:
- Kortförsäljningspaket - Ett ekonomiskt paket skickas till långivaren av säljaren. Det innehåller finansiella rapporter, ett brev som beskriver säljarens svårigheter och kopior av finansiella poster. Kortförsäljningserbjudande - Om säljaren accepterar ett erbjudande från en intresserad köpare, skickar noteringsagenten långivaren noteringsavtalet, ett genomfört köpbjudande, köparens förhandsgodkännandebrev och en kopia av den seriösa pengarkontrollen. Bankbehandling - Banken granskar erbjudandet och antingen godkänner eller nekar kortförsäljningen. Detta kan ta flera veckor till månader.
Det korta försäljningsavtalet
På något sätt är det att köpa en fastighetsförsäljning precis som alla hemköp. I det här fallet kommer emellertid kontraktet att specificera att villkoren är föremål för hypotekslånarens godkännande.
Avtalet bör också ange att fastigheten köps "som den är". Även om köparen kan inkludera språk som gör det möjligt att avbryta avtalet om en inspektion avslöjar betydande problem, är det osannolikt att ett lägre pris kan förhandlas fram. Det är också osannolikt att banken kommer att göra några reparationer, och säljaren, som fastnar i kontanter, är ännu mindre benägen att hjälpa till.
Till skillnad från en avskärmning äger inte kreditinstitutet fastigheten i en kort försäljning. Eftersom den måste godkänna försäljningen och erhålla intäkterna kommer köparen emellertid att göra mest med banken snarare än husägaren.
Fördelar och nackdelar
Korta försäljningstransaktioner kan vara mycket mer tidskrävande och tålamodtestande än vanliga fastighetstransaktioner. Om du gör ett erbjudande på en kort försäljning fastighet, var beredd att vänta. Banker är ökända för att ta så länge som flera månader att svara på korta försäljningserbjudanden.
Se till att kortförsäljningen redan är långivare godkänd. Om säljaren ännu inte har förhandlat fram den korta försäljningen med banken, är köparen i en lång väntan, möjligen för ingenting.
Vissa experter rekommenderar att du ger långivaren en tidsfrist för att minska väntetiden. Även om det är svårt att säga om denna strategi verkligen kommer att driva banken till handling.
Fallgropar som ska undvikas i en kort försäljning
Köparen måste se till att kortförsäljningen redan är långivare godkänd. Om säljaren ännu inte har gått in i standard eller förhandlat fram en kort försäljning med banken, är köparen i en lång väntan, möjligen för ingenting. Banken kanske inte är intresserad av en kort försäljning om den tror att den kan få mer pengar genom att gå in på avskärmning.
Potentiella köpare är också klokt att kontrollera i förväg för att se till att hypotekslånaren inte har några problem med en kortförsäljningsfastighet.
Bästa agent för en kort försäljning
På grund av transaktionens komplexitet bör en köpare arbeta med en agent eller fastighetsmäklare som har erfarenhet av korta försäljningar och är villig att arbeta med en. Vissa fastighetsmäklare är specialiserade på kortförsäljning och kan inneha kortförsäljnings- och avskärmningsresurs (SFR) -certifiering, en beteckning som erbjuds av National Association of Realtors. Innehavare av denna certifiering har genomgått specialiserad utbildning.
Pruta över priser
Köparen av en fastighetsförsäljning bör vara beredd att höja erbjudandepriset. I slutändan har säljaren ingen verklig behörighet att godkänna försäljningspriset, bara banken gör det, och de kan motbeställa.
Å andra sidan skulle banken kunna avvisa erbjudandet direkt, särskilt om det är ett betydligt lägre erbjudande. I värsta fall kanske de inte svarar alls.
Fortsätt leta
Med tanke på hur lång tid det förmodligen kommer att ta banken att svara på ditt erbjudande, bör en köpare förmodligen fortsätta titta på andra hus medan han väntar på svar. En agent kan skriva ett kortavtal om köp på ett sådant sätt att köparen behåller flexibiliteten att dra tillbaka erbjudandet.
Även om köparen gör det för att komma åt kan banken fortsätta att samla in erbjudanden. De flesta skulle betrakta detta som oetiskt eftersom den potentiella köparen sannolikt har skjutit ut några tusen dollar på inspektioner, titelsökningar och liknande vid denna tidpunkt. Men banken står inför en förlorande transaktion och vill minimera sina förluster.
Att få tappas från affären så sent i spelet är ett enormt slöseri med tid och pengar för köparen, för att inte tala om enormt frustrerande.
Av alla dessa skäl måste noteringspriset för en kort försäljning tas med en hälsosam dos av skepsis.
Bra eller dåligt?
Experter håller inte med om korta försäljningar är en bra affär för köpare. Förespråkare säger att fastighetsförsäljningsfastigheter prissätts under marknadsvärdet, vilket skapar möjlighet för köpare att få en hel del eller för första gången husköpare att komma in i ett hem som de annars inte skulle ha råd med. Motståndarna säger att bankerna inte har något intresse av att göra brandförsäljning och kommer att göra en jämförbar marknadsanalys innan de fastställer eller accepterar ett pris för en fastighet.
Vidare kan noteringspriset för en kort försäljning vara ett belopp som säljarens agent tror att banken kan acceptera, snarare än det belopp som banken faktiskt har gått med på att acceptera. Banken kan hitta priset för lågt, eller så kan säljaren lista fastigheten under marknaden med avsikt att generera ett budkrig.
I vissa stater kommer säljaren att ha en bristbedömning mot honom, vilket förpliktar honom att betala tillbaka banken skillnaden mellan inteckningens belopp och försäljningspriset för hemmet, så det är i säljarens bästa intresse att få så mycket pengar som möjligt.
En fördel för såväl banken som köparen är att till skillnad från en bankägd fastighet är det mindre troligt att en kort försäljningsfastighet blir sopad eller ransackad. Fastigheten kan drabbas av uppskjuten underhåll på grund av ägarens ekonomiska situation, men det är troligt att säljaren inte förstör platsen när han eller hon fortfarande bor i den. Däremot tar husägare som förlorar sina fastigheter till avskärmning ofta sin frustration över huset som ett sätt att komma tillbaka i banken.
