Vad är ett omförhandlat lån?
Ett omförhandlat lån är ett lån, till exempel en bostadslån, som har modifierats av långivaren innan dess full återbetalning. Ett omförhandlat lån är avsett att underlätta för låntagaren att hålla jämna steg med framtida betalningar och se till att långivaren så småningom kommer att betalas tillbaka.
Hur fungerar ett omförhandlat lån
I ett omförhandlat lån är alla parter överens om att ändra lånets ursprungliga villkor. Ändringar kan inkludera räntesatsen eller lånets längd. I vissa fall kan räntestrukturen ändras genom att ändra från en fast ränta till ett lån med justerbar ränta eller vice versa. Ett annat ändringsalternativ är uthållighet eller tillfälligt stopp av lånbetalningar.
Vanligtvis kan husägare kvalificera sig för att förhandla om eller ändra en befintlig inteckning om de inte är berättigade till refinansiering, upplever en långvarig svårighet såsom en funktionsnedsättning eller är flera månader förfallna på deras månatliga betalningar och förväntar sig att ha ytterligare svårigheter att göra dessa betalningar. Låntagarna bör vara medvetna om att en omförhandling av deras lån ofta har en negativ inverkan på deras kreditpoäng, även om de gör alla sina framtida månatliga betalningar i tid. Men det är vanligtvis bättre än att låna lånet.
De flesta stater har medlingsprogram för att hjälpa låntagare att förhandla om sina lån om deras långivare inte är samarbetsvilliga.
För att inleda en omförhandling bör låntagaren kontakta långivaren direkt. Banker och andra långivare är ofta motiverade att förhandla om eftersom det i allmänhet är ett föredraget alternativ att avskärma på grund av de kostnader och risker som är förknippade med den processen och det omförhandlade lånet kommer att ge dem åtminstone lite kassaflöde. Kreditgivare tenderar också att inte vilja ta över fysiska egenskaper som hem, som kräver regelbundet underhåll och kan ta lång tid att sälja. Om låntagaren inte lyckas omförhandla ett lån direkt med långivaren, erbjuder de flesta stater ett medlingsprogram där långivaren måste träffa husägaren framför en domstolsutnämnd tjänsteman för att försöka lösa saken.
Historik om omförhandlade lån
I USA har lånmodifieringsprogram, såsom omförhandlade lån, en lång historia och går tillbaka till åtminstone det stora depressionen. The Home Owners 'Loan Corporation (HOLC) grundades 1933 under president Franklin D. Roosevelt för att hjälpa till att refinansiera inteckningar i fara för avskärmning. Byrån sålde obligationer till investerare och använde sedan intäkterna för att köpa oroliga lån från långivare. Vanligtvis resulterade detta i en kombination av en förlängning av lånets livslängd och en reducerad räntesats för husägare. Mellan 1933 och 1935 köpte HOLC ungefär en miljon lån och hade en avskärmningsränta på cirka 20 procent - vilket innebar att den stora majoriteten av låntagarna kunde göra sina hypoteksbetalningar och behålla sina hem. Byrån upphörde verksamheten 1951.
Ett liknande lånmodifieringsprogram initierades av den federala regeringen som svar på subprime-krisen 2008. Home Affordable Modification Program (HAMP) infördes 2009 som en del av Troubled Asset Relief Program (TARP). HAMP erbjöd liknande befrielse som HOLC-programmet, med den extra möjligheten att minska principen. Programmet avslutades 2016 och har ersatts av alternativ som Fannie Mae Flex Modification-programmet.
