Investera i fastighetsskulder

Innehållsförteckning

• Vad är en skattelättnad?
• Skatteregler med siffrorna
• Hur kan jag investera i skattelån?
• Hur man tjänar på en pensionsrätt
• Nackdelar med skattelån
• Poängen

Den ökande volatiliteten på aktiemarknaden i kombination med fortfarande historiskt låga räntor har många investerare som söker alternativa vägar för att ge en anständig avkastning. En investeringsnisch som ofta förbises är fastighetsskulder. Denna unika möjlighet kan ge kunniga investerare utmärkta avkastningsräntor i vissa fall. Fastighetslån kan också medföra betydande risker, vilket innebär att nybörjarköpare måste förstå reglerna och potentiella fallgropar som följer med denna typ av tillgång. Den här artikeln diskuterar skattekostnader, hur du kan investera i dem och vilka nackdelar som följer med den här typen av investeringsfordon.

Key Takeaways

• Pantlån säljs på auktioner som ibland involverar budkrig. Om du behöver utesluta kan det finnas andra pantlån mot fastigheten som hindrar dig från att ta besittning. Om du får fastigheten kan det förekomma oförutsedda utgifter som reparationer eller till och med evikering av nuvarande passagerare. Du kan också investera i fastighetslånefonder.

Vad är en skattelättnad?

När en markägare inte betalar skatten på sin egendom har staden eller länet där fastigheten är belägen behörighet att placera pant på fastigheten. En pensionsrätt är ett juridiskt krav mot fastigheten för det obetalda skyldiga beloppet. Fastigheter med en pensionsfästning som är anslutna till den kan inte säljas eller återfinansieras förrän skatterna har betalats och pensionsrätten tas bort.

När en pensionsrätt utfärdas skapas ett skattelångcertifikat av kommunen som återspeglar det skyldiga beloppet på fastigheten, plus eventuella räntor eller påföljder. Dessa certifikat auktioneras sedan till den högstbjudande investeraren. Skatteskuld kan köpas för så lite som några hundra dollar för mycket små fastigheter, men majoriteten kostar mycket mer.

Fastighetsskatteskulder kan köpas från en kommun, så att pensionsägaren kan samla in betalningar med ränta eller avskärma på fastigheten.

Skatteregler med siffrorna

Under 2017 betalades inte cirka 14 miljarder dollar i fastighetsskatt, enligt Brad Westover, verkställande direktör för National Tax Lien Association (NTLA). Cirka en tredjedel av dessa pensionsräntor säljs därefter till privata investerare. Lokala myndigheter drar nytta av privatförsäljning eftersom de omedelbart tar tillbaka pengarna på den aktuella fastigheten. Trettio stater säljer skattelättningscertifikat, säger Westover.

Westover har inga nationella siffror för 2018, men han konstaterar att i delstaten Florida minskade obetalda fastighetsskatter från 1, 2 miljarder dollar 2008 till 740 miljoner dollar 2018, "nästan hälften av vad det var på topp", och det minskade tillgängligheten av pantlån för investerare är troligen en nationell trend. "Med en hälsosam ekonomi är det vettigt att fler människor betalar sina fastighetsskatter, " säger han.

Hur kan jag investera i skattelån?

Fastighetsskatteskuld kan köpas på samma sätt som faktiska fastigheter kan köpas och säljas på auktioner. Auktionerna kan hållas i en fysisk miljö eller online, och investerare kan antingen bjuda ner på räntan på kupongen eller erbjuda en premie som de kommer att betala för det. Den investerare som är villig att acceptera den lägsta räntesatsen eller betala den högsta premien tilldelas lien. Köpare får ofta anbudskrig över en viss fastighet, vilket minskar avkastningen som skörts av den vinnande köparen.

Den nationella avskärmningsgraden för fastigheter med skatteskuld är enligt Westover endast cirka 4%. Men han säger att köpare måste vara medvetna om kostnaderna för reparationer, tillsammans med alla andra okända som de kan behöva betala om de tar över ägandet av fastigheten. De som sedan äger dessa fastigheter kan behöva ta itu med obehagliga uppgifter, till exempel att avlägsna de nuvarande beboarna, vilket kan kräva dyr hjälp av en fastighetsförvaltare eller en advokat.

Den som är intresserad av att köpa en skattelång bör börja med att bestämma vilken typ av fastighet de vill ha en pensionsrätt, till exempel bostäder eller kommersiell eller obebyggd mark kontra fastigheter med förbättringar. De kan sedan kontakta sin stads- eller länskassör för att ta reda på när, var och hur nästa auktion kommer att hållas. Kassörens kontor kan berätta för investeraren var man kan få en lista över fastighetslån som planeras att auktioneras, samt reglerna för hur försäljningen kommer att genomföras. Dessa regler anger alla förregistreringskrav, accepterade betalningsmetoder och andra relevanta detaljer.

Köpare måste också göra sin due diligence på tillgängliga fastigheter eftersom i vissa fall kan det nuvarande värdet på fastigheten vara mindre än beloppet för pantbeloppet. NTLA rekommenderar att man dividerar ansiktsbeloppet för den kriminella skattelättnaden med fastighetens marknadsvärde. Om kvoten är över 4%, bör potentiella köpare hålla sig borta från fastigheten. Dessutom kan det också finnas andra panterätt på fastigheten som kommer att förhindra budgivaren från att ta ägande av den.

Varje fastighetsbestånd i ett givet län med en skattelänge tilldelas ett nummer inom dess respektive paket. Köpare kan leta efter dessa pantlån efter nummer för att få information om dem från länet, vilket ofta kan göras online. För varje nummer har länet fastighetsadressen, ägarens namn, fastighetens bedömda värde, den juridiska beskrivningen och en uppdelning av fastighetens skick och alla strukturer som finns i lokalerna.

Hur man tjänar på en pensionsrätt

Investerare som köper fastighetsskatteskulder är vanligtvis skyldiga att omedelbart betala pantbeloppet till fullo till den utfärdande kommunen. I alla utom två stater, hämtar skattelångivaren huvudstaden, räntan och eventuella påföljder, betalar innehavaren av pensionscertifikatet och samlar sedan in pensionscertifikatet om det inte finns i arkivet. Fastighetsägaren måste återbetala investeraren hela beloppet för pantbeloppet plus ränta, som kan variera från 5% till 36% - räntan varierar från en stat till en annan - men är vanligtvis mellan 10% och 12%. Om investeraren betalade en premie för pensionsrätten kan detta läggas till det belopp som återbetalas i vissa fall.

Återbetalningsschemat varar vanligtvis från sex månader till tre år. I de flesta fall kan ägaren betala kupongen i sin helhet. Om ägaren inte kan betala pensionsrätten inom tidsfristen har investeraren befogenhet att avskärma fastigheten precis som kommunen skulle ha, även om detta händer mycket sällan.

Nackdelar med att investera i fastighetsskatt

Även om fastighetsskatteskulder kan ge betydande räntesatser måste investerare göra sina läxor innan de vader in på denna arena. Skatteskulder är i allmänhet olämpliga för nybörjare eller de med liten erfarenhet av eller kunskap om fastigheter.

Investerare måste också känna till den egentliga egendom som pantlånet har placerats för att säkerställa att de kan samla in pengarna från ägaren. En förfallen fastighet belägen i hjärtat av slumområdet är förmodligen inte ett bra köp, oavsett den utlovade räntan, eftersom fastighetsägaren kan vara helt oförmögen eller ovillig att betala den skattskyldige. Egenskaper med alla slags miljöskador, till exempel från kemikalier eller farliga material som deponerades där, är också i allmänhet oönskade.

Kreditägare måste veta vad deras ansvar är när de har fått sina certifikat. De måste vanligtvis meddela fastighetsägaren skriftligt om sitt köp inom en angiven tidsperiod, sedan måste de skicka ett andra anmälningsbrev till dem i slutet av inlösenperioden om betalningen inte har gjorts i sin helhet vid den tiden.

Skatteskulder är inte heller eviga instrument. Många har ett utgångsdatum efter inlösenperiodens slut. När pensionsrätten löper ut kan krediträttsinnehavaren inte kunna samla in obetalt saldo. Om fastigheten går ut på avskärmning kan kupolinnehavaren upptäcka andra panterätt på fastigheten, vilket kan göra det omöjligt att få titel.

Många kommersiella institutioner, som banker och hedgefonder, har blivit intresserade av fastighetslån. De har kunnat överträffa tävlingen och sänka avkastningen. Detta har gjort det svårare för enskilda investerare att hitta lönsamma panter, och vissa har gett upp som resultat. Det finns emellertid också några fonder som nu är tillgängliga som investerar i pantlån, och det kan vara ett bra sätt för en nybörjare att investera i denna arena med en lägre risk.

Poängen

Skatteskulder kan vara ett livskraftigt investeringsalternativ för erfarna investerare som känner till fastighetsmarknaden. De som vet vad de gör och tar sig tid att undersöka de fastigheter de köper panter kan generera betydande vinster över tid. Men de potentiella riskerna gör denna arena olämplig för osofistikerade investerare.

Westover kallar fastighetsskatteavgifter "goda möjligheter för de som är utbildade, kloka och kunniga - och en fruktansvärd investering för dem som inte gör korrekt due diligence. Om du köper en sumpland i Florida eller ökenland i Arizona som inte har något värde, är chansen är att ägaren inte kommer att lösa in och marken du får har inget värde. " Kontakta din fastighetsmäklare eller finansiell rådgivare för mer information om fastighetsskatteskulder.