Innehållsförteckning
- Vad är hävstång?
- Sätt att få tillgång till hävstång
- Exempel på leverans
- Farorna med hävstångseffekten
- Nackdelar med många egenskaper
- Undvika att utnyttja risker
- Poängen
Att investera i fastigheter har blivit ett populärt sätt att diversifiera din investeringsportfölj. Överallt där vi tittar påminns vi ständigt om fördelarna med att köpa fastigheter, från de många upplysningarna om fastighetsseminarier, eller hemshower som ger det otroliga värdet av att hantera eller vända hyresfastigheter.
Men det är inte så lätt. Att köpa en hyresfastighet är ju inte som att investera i aktier - du kan inte bara lägga ner lite här och där och bli fastighetsägare. Du behöver kapital för att göra det köpet. Och processen kan ofta vara lång och dras ut. För att inte nämna alla de risker som är inblandade, särskilt om du inte gör din forskning. Men finns det ett sätt att komma ut på marknaden genom att öka nettovärdet? Försök använda hävstång till din fördel. Genom att göra detta kan du lägga ner lite till några pengar och använda skulder för att hjälpa dig att få en avkastning.
Läs vidare för att lära dig mer om hur du kan använda hävstångseffekten för att öka din fastighets nettovärde, liksom några av de risker som är inblandade. (Mer information finns i Investopedias Net Worth Tracker.)
Key Takeaways
- Hävstången använder lånat kapital eller skuld för att öka den potentiella avkastningen på en investering. I fastigheter är det vanligaste sättet att hävställa din investering med dina egna pengar eller genom en inteckning.Leverage fungerar till din fördel när fastighetsvärden stiger, men det kan också leda till förluster om värdena sjunker. Undvik att utnyttja risker genom att fatta sunda investeringsbeslut och redovisa hypoteksbetalningar, vakanser och en tuff ekonomi.
Vad är hävstång?
Hävstång är användningen av olika finansiella instrument eller lånat kapital - med andra ord skulder - för att öka en investerings potentiella avkastning. Det används ofta på både Wall Street och Main Street när man talar om fastighetsmarknaden. Hävstång är en teknik som används av både människor och företag för att utöka potentialen för avkastning, samtidigt som man utvidgar nackdelen med eventuella risker om saker inte fungerar.
Medan potentialen för en god avkastning är möjlig - som när fastighetspriserna stiger - kan hävstångseffekten vara ett dubbelkantigt svärd. Det beror på att det också kan leda till förluster om investeringen går i motsatt riktning. När det gäller fastighetspriser inträffar förluster när priserna sjunker.
Sätt att få tillgång till hävstång
Det enklaste sättet att få tillgång till hävstång är att använda dina egna pengar. När det gäller en inteckning får du med 20% utbetalning 100% av det hus där du vill bo. Vissa finansieringsprogram låter dig lägga ner mindre pengar.
Hävstångseffekt: Öka din nettoförmögenhet
Exempel på leverans
Tänk på det vanliga fastighetsköpskravet på 20% utbetalning. Det är $ 100 000 på en egendom på 500 000 dollar. Genom att lägga ner bara 20% av pengarna och låna resten använder köparen i huvudsak en relativt liten andel av sina egna medel för att göra köpet. Majoriteten tillhandahålls därför av en långivare. Det är därför fastighetsinvesterare ofta refererar till de återstående 80% av inköpspriset som andras pengar.
Låt oss anta att fastigheten uppskattas till 5% per år. Detta innebär att låntagarens nettovärde växer till 525 000 dollar på bara 12 månader. Att jämföra denna vinst med vinsten från ett köp som görs direkt, utan lån, belyser värdet på hävstångsstrategin. Till exempel kunde samma låntagare ha använt $ 100 000 för att göra ett inbetalat köp av en $ 100 000 fastighet.
Om man antar samma uppskattningsgrad på 5% skulle köparens nettovärde från köpet på en egendom med 100 000 $ öka 5 000 USD under 12 månader, jämfört med 25 000 USD för den dyrare fastigheten. Skillnaden på 20 000 dollar visar den potentiella ökningen av nettovärdet som ges genom användning av hävstångseffekten. Nu, föreställ dig att 5% vinner varje år under 20 år. Med tiden kan användningen av hävstångseffekt ha en mycket betydande och mycket positiv inverkan på ditt nettovärde.
Farorna med hävstångseffekten
Nu för de dåliga nyheterna. Allt detta låter bra, men det finns en nackdel. Hävstång kan fungera mot dig, lika mycket som det kan fungera till din fördel. För att visa hur, låt oss se över vårt tidigare exempel. Om du använder en $ 100 000-utbetalning för att köpa ett $ 500 000-hem, och fastighetspriserna i ditt område sjunker i följd under flera år, fungerar hävstångseffekten i omvänd riktning. Efter ett år kan din egendom på 500 000 $ vara värd $ 475 000 om den skrivs av med 5%. Om priserna fortsätter på samma bana kan din fastighet vara värd $ 451 250 - en förlust i eget kapital på 48 750 dollar.
Precis som hävstångseffekten kan fungera till din fördel, kan det också fungera mot dig.
Under samma 5-procentiga prisnedgångsscenario, om de 100 000 $ användes för ett kontantköp av ett 100 000 $ hem, skulle köparen ha tappat bara 5 000 $ det första året hempriserna sjönk - mycket mindre än det dyrare hemmet.
På fastighetsmarknader där priserna sjunker betydligt kan husägare hamna mer pengar än huset faktiskt är värt. För investerare kan sjunkande priser minska eller till och med eliminera vinsten. Om hyrorna också faller kan resultatet bli en fastighet som inte kan hyras till ett pris som täcker inteckningskostnaden och andra utgifter. Om du funderar på att bli hyresvärd, finns det många faktorer att tänka på.
Nackdelar med många egenskaper
Problemen blir ännu större när flera enheter är involverade, eftersom kommersiella fastighetsinvesterare ofta lägger ned så lite pengar som möjligt. Målet är att utnyttja dina pengar genom att ta kontroll över 100% av tillgångarna samtidigt som du bara sätter ner 20% av värdet. Tänk på $ 500 000 i vårt tidigare exempel. låt oss bara säga att det är ett litet hyreshus. Eftersom det köptes med $ 100 000 som en utbetalning, om värdet på byggnaden minskar med 30%, är fastigheten värd bara $ 350 000, men investeraren måste fortfarande betala ränta och kapital på hela värdet av 400.000 $ lånet.
Om det belopp som investeraren får i hyran minskar kan resultatet vara standard på fastigheten. Om investeraren använder kassaflöde från den egenskapen för att betala inteckning på andra fastigheter, kan inkomstförlusten ge en dominoeffekt som kan sluta med en hel portfölj i avskärmning över ett dåligt lån på en fastighet.
Undvika att utnyttja risker
Nu när du har lärt dig grunderna i att utnyttja fastigheter och några fallgropar kanske du tror att det är omöjligt att få en god avkastning med den här tekniken. Oroa dig inte - det handlar bara om att använda sunt förnuft. Precis som alla investeringar kommer fastigheter med risk. Även om du kan använda hävstång till din fördel är det några viktiga saker du vill se till att du undviker att ge dig en bättre fördel på marknaden.
Först antar inte vad som kommer att hända innan det händer. Du kan inte alltid använda tidigare resultat som en indikator på vad som kommer att hända i framtiden - särskilt med bostadsmarknaden. Om du ser att fastighetsvärdena har stigit i ett specifikt område med 5% till 10% under en viss tidsperiod, betyder det inte att de kommer att fortsätta på samma väg.
Därefter budgetera dig själv i enlighet därmed och vet vad du får till. Om du lägger ned en lägre utbetalning blir ditt lånebelopp högre. Det betyder att du måste göra en större inteckning. Du kanske måste redovisa för lägre vakansgrader, en tuffare ekonomi, dåliga hyresgäster - som alla faller på dig. I slutändan är du fortfarande ansvarig för hypoteksbetalningen, så du måste se till att du kan hålla dig flytande i alla situationer.
Poängen
Bilder av sådana hävstångsförvärvade köp tänker på de sena kvällsminnesmötet där glattpratande tonåringar föreslår att du kan tjäna miljontals dollar på att köpa fastigheter utan pengar. Även om det är möjligt rekommenderar vi inte att gå denna rutt.
Lyckligtvis behöver du inte. Mindre exotiska sätt att använda hävstång finns, vilket gör att du kan köpa fastigheter med en relativt liten mängd - till och med inga pengar alls. Faktum är att även om de kanske inte tänker på det som hävstång, gör de flesta det om de tar ut en inteckning när de köper ett hem. De betalar tillbaka lånet under en period av år eller decennier, medan de njuter av att använda fastigheten. Historiens moral är att hävstång är ett vanligt verktyg som fungerar bra - när det används försiktigt.
