Under höjden av bostadsboomen 2004 och 2005 brukade långivare skämt att "allt du behöver för att få en inteckning är att andas." Tiderna har förändrats. Mellan fastighetsmarknadsdebakel och bankkrisen har standarder för lånegodkännande strammats långt bortom andningen. (För relaterad läsning, ta en titt på fyra nyckelfaktorer som driver fastighetsmarknaden .)
TUTORIAL: Ekonomiska indikatorer att veta
Även om det kan vara svårare att kvalificera sig för en inteckning idag, är processen på många sätt helt enkelt en återgång till de pre-bostadsområden då konsumenterna var skyldiga att bevisa sina inkomster och tillgångar, visa sin förmåga att återbetala lånet och ha tillräckligt med besparingar för en utbetalning och kontanta reserver.
Krav på förskottsbetalning Dagarna med allmänt tillgängliga lån utan betalning försvinner för de flesta köpare. Mitt i bostadsboomen var lån utan betalning lätt tillgängliga, men i dag kräver konventionella lån en utbetalning på 5 till 15%. Statligt försäkrade FHA-lån kräver en förskottsbetalning på 3, 5% för kvalificerade köpare, men de med en kreditbetyg under 580 måste göra en utbetalning på 10%. VA-lån, tillgängliga för medlemmar av militären och veteraner, är tillgängliga utan utbetalning. USDA-låneprogrammet, som finns tillgängligt för invånare i utsedda landsbygdsområden, erbjuder inte heller någon utbetalningslån. (Läs mer om VA-lån i de unika fördelarna med VA-inteckningar .)
Låntyper Låntagare brukade kunna ansöka om en mängd olika hypoteksprodukter såsom räntelån och option-ARM. Även om lån som endast är ränta sällan finns tillgängliga idag har alternativet-ARM försvunnit helt. Vanliga lån med fast ränta med fast ränta är de mest populära för majoriteten av låntagarna idag, följt av hybrid ARM med en fast ränta på ett till tio år, följt av en ränta som justeras årligen. (om option-ARMs i option ARM: American Dream or Mortgage Nightmare? )
Kreditpoäng Långivare i dag förlitar sig mer än tidigare på din kreditpoäng för att inte bara avgöra om du är berättigad till en inteckning utan också för att fastställa din ränta. Medan långivare varierar, säger de flesta att en kreditbetyg på 680 måste godkännas för ett konventionellt lån. FHA-lånekraven är lite lösare, och vissa långivare (men inte alla) godkänner ett FHA-lån för en konsument med en kreditbetyg på 620 eller lägre. Många kräver en poäng på 640 för ett FHA-lån. Låntagare med en kreditbetyg på 720 eller 740 och högre kommer sannolikt att godkännas, beroende på andra ekonomiska omständigheter. Räntesatserna fastställs på nivånivå, med de bästa räntorna till låntagare med de högsta kreditpoängen.
Verifiering På höjden av bostadsboomen godkände många långivare "ingen intäktsverifiering / lån utan dokumentation", men det är ganska mycket omöjligt att hitta idag. Låntagare måste bevisa sina inkomster med två års skattedeklaration och kommer att behöva kontoutdrag för att bevisa att de har tillgångar och kontanter. Pengar som används för en utbetalning och stängningskostnader måste ha en pappersspår som visar var de kom ifrån, eftersom det finns regler om möjligheten att använda presentfonder.
Sysselsättning För några år sedan godkände långivare lån med "angivna inkomster", men nu tar långivare sig tid att verifiera anställningen och tittar noga på jobbstabilitet som en del av godkännandeprocessen. Inteckningsgodkännanden är mycket svårare för egenföretagare som måste bevisa en stadig inkomstström och företagets livskraft.
Procent En annan mer restriktiv åtgärd för låntagare idag är skuld-till-inkomstkvoten. Under tiderna med lösare riktlinjer var långivarna mer villiga att sträcka skuldsättningsgraden till så mycket som 50% om låntagarna tycktes ha förmågan att återbetala lånet. De flesta långivare begränsar nu låntagare till en bostadsbetalning på 31 till 33% av bruttomånadsinkomsten och en total skuld på 43 till 45%. Ibland gör det möjligt för låntagare att överskrida dessa riktlinjer, men långivare är mycket mindre villiga att utöka dessa förhållanden än tidigare.
Extra kreditkontroller Som en del av deras nya striktare riktlinjer kontrollerar långivarna ibland din kredit efter ett långodkännande men före låneavvecklingsdagen som ett extra skydd för deras investering. Låntagare måste vara mycket försiktiga för att undvika att använda sina kreditkort, ansöka om ytterligare kredit eller byta jobb under den avgörande perioden mellan ett lånegodkännande och avvecklingen.
I slutändan Alla dessa nya regler och förändringar i inteckningsprocessen innebär att ytterligare en sak har förändrats sedan bankkrisen: Lånegodkännanden tar längre tid. Kreditgivare måste nu noggrant kontrollera alla detaljer i låneansökan tillsammans med att göra en utvärdering så att låntagare måste vara beredda på en ansökan om att lösa upp till minst 30 dagar, men ofta 45 till 60 dagar. Även om detta kan vara frustrerande, är det allt en del av en förnyad ansträngning bland långivare att noggrant granska lånesökande. (För ytterligare läsning, kolla också in Högsta kreditpoäng: är det möjligt att få? )
