Dussintals hypotekslånare förklarar konkurs inom några veckor. Marknaden är fylld med oro över en stor global kreditkris, vilket kan påverka alla låntagarklasser. Centralbanker använder nödklausuler för att sprida likviditet på rädda finansmarknader. Fastighetsmarknaderna sjönk efter flera års rekordhöga nivåer. Avskärmningsgraden fördubblas jämfört med föregående år under det andra halvåret 2006 och 2007.
Rapporterna låter skrämmande, men vad betyder allt detta?
Vi befinner oss för närvarande i knä i en finansiell kris som centrerar sig på den amerikanska bostadsmarknaden, där nedfall från den frusna subprime-hypoteksmarknaden sprider över till kreditmarknaderna, liksom inhemska och globala aktiemarknader. Läs vidare för att lära dig mer om hur marknaderna föll så långt och vad som kan ligga framöver.
Vägen till en kris
Var detta fallet med en grupp eller ett företag som somnade vid rattet? Är detta resultatet av för lite övervakning, för mycket girighet eller helt enkelt inte tillräckligt med förståelse? Som ofta är fallet när finansmarknaderna går fel, är svaret troligt "allt ovan"
Kom ihåg att marknaden vi tittar på i dag är en biprodukt av marknaden för sex år sedan. Spola tillbaka till slutet av 2001, när rädsla för globala terrorattacker efter 11 september slog fram en redan kämpande ekonomi, en som just började komma ut ur lågkonjunkturen till följd av teknikbubblan i slutet av 1990-talet. (För relaterad läsning, se De största marknadskrascherna och när rädsla och girighet tar över .)
Som svar, började Federal Reserve sänka räntorna dramatiskt under 2001, och räntan för fodrade medel uppgick till 1% 2003, vilket i centralbanken i princip är noll. Målet med en låg federal fondränta är att utöka pengamängden och uppmuntra till låntagning, vilket bör stimulera utgifter och investeringar. Idén om att utgifterna var "patriotiska" spriddes i stor utsträckning och alla - från Vita huset till den lokala föräldrar-lärarföreningen - uppmuntrade oss att köpa, köpa, köpa.
Det fungerade och ekonomin började växa stadigt 2002.
Fastigheter börjar se attraktiva ut
Då lägre räntesatser gick in i ekonomin började fastighetsmarknaden att verka sig till ett vansinne eftersom antalet sålda bostäder - och priserna de sålde för - ökade dramatiskt från och med 2002. Vid den tidpunkten steg räntan på en 30-årig fast räntelån låg på de lägsta nivåerna som sett på nästan 40 år, och människor såg en unik möjlighet att få tillgång till nästan billigaste tillgång till källa. (För relaterad läsning, se Varför bostadsmarknaden bubblar pop och hur räntorna påverkar aktiemarknaden .)
Investeringsbanker och säkerhet med tillgångsstöd
Om bostadsmarknaden bara hade fått en anständig hand - säger en med låg ränta och stigande efterfrågan - skulle några problem ha varit ganska inneslutna. Tyvärr fick det en fantastisk hand tack vare nya finansiella produkter som snurrats på Wall Street. Dessa nya produkter slutade med att spridas långt och brett och ingick i pensionsfonder, hedgefonder och internationella regeringar.
Och när vi nu lär oss, slutade många av dessa produkter vara värda absolut ingenting.
En enkel idé leder till stora problem
ABS-säkerheten (ABS) har funnits i decennier, och i dess kärna ligger en enkel investeringsprincip: Ta ett gäng tillgångar som har förutsägbara och liknande kassaflöden (som en individs bostadslån), buntar dem i ett hanterat paket som samlar in alla individuella betalningar (hypoteksbetalningarna) och använder pengarna för att betala investerare en kupong på det hanterade paketet. Detta skapar en säkerhet med tillgångsstöd där den underliggande fastigheten fungerar som säkerhet. (För mer insikt, läs tillgångsfördelning med fast inkomst .)
Ett annat stort plus var att kreditvärderingsinstitut som Moody's och Standard & Poor's skulle sätta sin "AAA" eller "A +" godkännandestämpel på många av dessa värdepapper och betecknade deras relativa säkerhet som en investering. (För mer insikt, läs Vad är ett företagskreditbetyg? )
Fördelen för investeraren är att han eller hon kan förvärva en diversifierad portfölj av räntebärande tillgångar som kommer som en kupongbetalning.
Regeringens nationella hypotekförening (Ginnie Mae) hade bundit och sålt värdepapper som inteckning i ABS i åratal; deras "AAA" -betyg hade alltid haft den garanti som Ginnie Maes regeringsstöd hade gett. Investerare fick en högre avkastning än på statskurser och Ginnie Mae kunde använda finansieringen för att erbjuda nya inteckningar.
Bredda marginalerna
Tack vare en exploderande fastighetsmarknad skapades också en uppdaterad form av ABS, bara dessa ABS var fyllda med subprime-hypotekslån eller lån till köpare med mindre än stellar kredit. (För att lära dig mer om subprime, läs Subprime är ofta utlåning av subpar och subprime: Helping Hand or Underhanded? )
Subprime-lån, tillsammans med deras mycket högre standardrisker, placerades i olika riskklasser eller trancher, var och en med sitt eget återbetalningsschema. Övre trancher kunde få AAA-betyg - även om de innehöll subprime-lån - eftersom dessa trancher lovades de första dollar som kom in i säkerheten. Lägre trancher hade högre kupongräntor för att kompensera för den ökade standardrisken. Helt i botten var "kapitalandelen" en mycket spekulativ investering, eftersom den kunde få sina kassaflöden i huvudsak utplånade om standardräntan på hela ABS krypte över en låg nivå - i intervallet 5 till 7%. (Läs mer bakom scenen på ditt inteckning för mer information .)
Helt plötsligt hade även subprime-långivarna en möjlighet att sälja sina riskfyllda skulder, vilket i sin tur gjorde det möjligt för dem att marknadsföra denna skuld ännu mer aggressivt. Wall Street var där för att hämta sina subprime-lån, paketera dem med andra lån (vissa kvalitet, vissa inte) och sälja dem till investerare. Dessutom blev nästan 80% av dessa bundna värdepapper magiskt en investeringsklass ('A' eller högre), tack vare kreditvärderingsinstituten, som tjänade lukrativa avgifter för deras arbete med att betygsätta ABS: erna. (För mer insikt, se Vad betyder investeringsklass? )
Som ett resultat av denna verksamhet blev det mycket lönsamt att komma från inteckningar - till och med riskabla. Det dröjde inte länge innan ens grundläggande krav som intäktsbevis och en utbetalning förbises av hypotekslångivare; 125% lån till värde värdepapper tecknades och gavs till blivande husägare. Logiken är att när fastighetspriserna steg så snabbt (medianpriserna i hemmet steg upp till 14% per år 2005) skulle en LTV-inteckning på 125% vara över vattnet på mindre än två år.
Utnyttja kvadrat
Förstärkningsslingan började snurra för snabbt, men med Wall Street, Main Street och alla däremellan drar nytta av resan, vem skulle sätta på bromsarna?
Rekordlåga räntor hade kombinerats med ständigt lossande utlåningsstandarder för att pressa fastighetspriserna till rekordhöga över de flesta USA. Befintliga husägare återfinansierade i rekordmängd och utnyttjade nyligen intjänat eget kapital som skulle kunna fås med några hundra dollar som spenderades på en hemvärdering. (För relaterad läsning, se Home-Equity Loans: the Cost and the Home-Equity Loan: What it is and How it works .)
Under tiden, tack vare likviditeten på marknaden, kunde investeringsbanker och andra stora investerare låna mer och mer (ökad hävstång) för att skapa ytterligare investeringsprodukter, som inkluderade skakiga subprime-tillgångar.
Säkerhetsskuld ansluter sig till Fray
Möjligheten att låna mer fick banker och andra stora investerare att skapa skuldförpliktelser (CDO), som i huvudsak skaffade upp eget kapital och "mezzanin" (medel-till-lågt betyg) trancher från MBS och ompaketerade dem ännu en gång, denna gång i mezzanin CDO.
Genom att använda samma "trickle down" -system, kunde de flesta mezzanin-CDO: er få ett AAA-kreditbetyg och landa det i händerna på hedgefonder, pensionsfonder, affärsbanker och andra institutionella investerare.
Bostadslånsskyddade värdepapper (RMBS), där kassaflöden kommer från bostadsskuld, och CDO: er avlägsnade effektivt kommunikationslinjerna mellan låntagaren och den ursprungliga långivaren. Plötsligt kontrollerade stora investerare säkerheten; som ett resultat, förbjöds förhandlingarna om sena hypoteksbetalningar för modellen "direkt-till-avskärmning" av en investerare som ville minska sina förluster. (Läs mer om du vill spara ditt hem från avskärmning .)
Dessa faktorer skulle dock inte ha orsakat den nuvarande krisen om 1) fastighetsmarknaden fortsatte att blomstra och 2) husägare faktiskt kunde betala sina inteckningar . Eftersom detta inte inträffade hjälpte emellertid dessa faktorer bara till att driva antalet avskärmningar senare.
Teaser-priser och ARM
När hypotekslånare exporterade mycket av risken vid subprime-utlåning till investerare stod de fritt att komma med intressanta strategier för att få lån med sitt frigjorda kapital. Genom att använda teaser-räntor (speciella låga räntor som skulle pågå under det första året eller två av en inteckning) inom hypotekslån med justerbar ränta (ARM), kunde låntagare lockas till en initialt prisvärd inteckning där betalningar skulle skyrocket i tre, fem eller sju år. (Läs mer ARMed And Dangerous och American Dream Or Mortgage Nightmare för att lära sig mer ? )
I takt med att fastighetsmarknaden nådde sina toppar 2005 och 2006, pressades teaser-räntor, ARM och lånet "bara för ränta" (där inga principbetalningar görs under de första åren) alltmer på husägare. När dessa lån blev vanligare ifrågasatte färre låntagare villkoren och lockades istället av möjligheterna att kunna återfinansiera om några år (med en enorm vinst, berättade argumentet), vilket möjliggjorde för dem att göra vad fångstbetalningar skulle vara nödvändig. Vad låntagare inte beaktade på den blomstrande bostadsmarknaden var dock att en minskning av bostadsvärdet skulle lämna låntagaren med en ohållbar kombination av en ballongbetalning och en mycket högre inteckningskostnad.
En marknad så nära hem som fastigheter blir omöjlig att ignorera när den skjuter på alla cylindrar. Under fem år hade bostadspriserna i många områden bokstavligen fördubblats, och nästan alla som inte hade köpt ett hem eller refinansierat ansåg sig vara bakom i loppet för att tjäna pengar på den marknaden. Lånekreditgivare visste detta och pressade allt mer aggressivt. Nya bostäder kunde inte byggas tillräckligt snabbt och husbyggarnas lager steg kraftigt.
CDO-marknaden (säkerställd huvudsakligen med subprime-skuld) ballonerade till mer än 600 miljarder dollar i emission under 2006 ensam - mer än tio gånger det belopp som utfärdades bara ett decennium tidigare. Dessa värdepapper, även om de är illikvida, plockades ivrigt på sekundärmarknaderna, som glatt parkerade dem i stora institutionella fonder till deras marknadsslående räntor.
Sprickor börjar dyka upp
I mitten av 2006 började dock sprickor dyka upp. Försäljningen av nya hus stannade och medianförsäljningspriserna stoppade deras stigning. Räntorna - medan de fortfarande är historiskt låga - ökade, med inflationens rädsla som hotar att höja dem högre. Alla de lätta att skriva över inteckningar och refinansiering hade redan gjorts, och de första av de skakiga ARM, skriven 12 till 24 månader tidigare, började återställa.
Standardräntorna började stiga kraftigt. Plötsligt såg CDO inte så attraktivt ut för investerare på jakt efter avkastning. Trots allt hade många av CDO: erna packats om så många gånger att det var svårt att säga hur mycket exponering för subprime som faktiskt var i dem.
Crunch of Easy Credit
Det dröjde inte länge innan nyheter om problem i sektorn gick från styrelserum till diskussionsnyheter.
Massor av hypotekslångivare - med inte mer ivriga sekundära marknader eller investeringsbanker att sälja sina lån till - avstängdes från det som hade blivit en viktig finansieringskälla och tvingades stänga av verksamheten. Som ett resultat gick CDO: er från illikvida till omarkningsbara.
Mot bakgrund av all denna ekonomiska osäkerhet blev investerare mycket mer riskaverse och såg ut för att lossa positioner i potentiellt farliga MBS och alla räntor som inte betalade en korrekt riskpremie för den upplevda risknivån. Investerare lämnade sina röster i massa att subprime-riskerna inte var värda att ta.
Mitt under denna flygning till kvalitet, blev tre månaders statsskuldväxlar den nya "måste-ha" ränteprodukten och avkastningen föll med en chockerande 1, 5% på några dagar. Ännu mer anmärkningsvärt än köp av statsobligationer (och kortfristiga obligationer vid det) var spridningen mellan företagsobligationer med liknande lån och obligationer, som breddades från cirka 35 punkter till mer än 120 punkter på mindre än en vecka.
Dessa förändringar kan låta minimalt eller oskadligt för det otränade ögat, men på de moderna räntemarknaderna - där hävstångseffekten är kung och billig kredit är bara den nuvarande jestern - kan en rörelse av den storleken göra mycket skada. Detta illustrerades av kollapsen av flera hedgefonder. (Läs mer om Losing The Amaranth Gamble och Massive Hedge Fund Failures för mer om dessa kollaps.
Många institutionella fonder möttes av marginal- och säkerhetssamtal från nervösa banker, som tvingade dem att sälja andra tillgångar, såsom aktier och obligationer, för att skaffa kontanter. Det ökade försäljningstrycket tog tag i aktiemarknaderna, eftersom stora aktiegenomsnitt över hela världen drabbades med kraftiga nedgångar på några veckor, vilket effektivt stoppade den starka marknaden som hade tagit Dow Jones industriella genomsnitt till hela tiden i juli 2007.
För att hjälpa till att hindra effekterna av krisen hjälpte centralbankerna i USA, Japan och Europa genom kontantinjektioner av flera hundra miljarder dollar banker med sina likviditetsproblem och hjälpte till att stabilisera de finansiella marknaderna. Federal Reserve sänkte också diskonteringsfönsterräntan, vilket gjorde det billigare för finansinstitut att låna medel från Fed, lägga till likviditet i sin verksamhet och hjälpa till att kämpa tillgångar. (Läs mer om att lära känna de stora centralbankerna .)
Den ökade likviditeten bidrog till att stabilisera marknaden i viss utsträckning men den fulla effekten av dessa händelser är ännu inte klar.
Slutsats
Det finns inget i sig fel eller dåligt med den säkerhetsskyldiga skuldskyldigheten eller någon av dess finansiella anhöriga. Det är ett naturligt och intelligent sätt att diversifiera risker och öppna kapitalmarknaderna. Liksom allt annat - dotcom-bubblan, Long-Term Capital Management kollaps och hyperinflationen i början av 1980-talet - om en strategi eller ett instrument missbrukas eller överkoks, kommer det att behöva skakas ut ur arenan. Kall det som en naturlig förlängning av kapitalismen, där girighet kan inspirera till innovation, men om den inte avmarkeras krävs stora marknadskrafterna för att få balans tillbaka till systemet.
Vad kommer härnäst?
Så vart går vi härifrån? Svaret på denna fråga kommer att centrera på att ta reda på hur långtgående effekterna kommer att bli, både i USA och runt om i världen. Den bästa situationen för alla inblandade parter är fortfarande en där den amerikanska ekonomin klarar sig bra, arbetslösheten förblir låg, personinkomsten håller i takt med inflationen och fastighetspriserna finner en botten. Först när den sista delen händer kommer vi att kunna bedöma den totala effekten av subprime-nedsmältningen.
Reglerande övervakning kommer säkert att bli hårdare efter denna fiasko, förmodligen hålla utlåningsbegränsningar och obligationer betyg mycket konservativa för de kommande åren. Eventuella lärdomar åt sidan kommer Wall Street att fortsätta söka nya sätt att prissätta risker och paketera värdepapper, och det är fortfarande investerarens skyldighet att se framtiden genom värdefulla filter från det förflutna.
För en one-stop-shop för subprime-inteckningar och subprime-nedbrytning, kolla in funktionen Subprime-inteckningar .
