Vad är avkastning på finansiell förvaltning - FMRR?
Den ekonomiska förvaltningen av avkastning (FMRR) är ett värde som används för att utvärdera resultatet för en fastighetsinvestering och avser ett fastighetsinvesteringsförtroende (REIT). REITs är aktier som erbjuds allmänheten av ett fastighetsbolag eller trust som innehar en portfölj av inkomstproducerande fastigheter och / eller inteckningar.
FMRR liknar den interna avkastningen och tar hänsyn till investeringens längd och risk. FMRR specificerar kassaflöden (inflöden och utflöden) i två distinkta kurser som kallas den säkra räntan och återinvesteringsgraden.
Den ekonomiska förvaltningsräntan förklarades
Eftersom beräkningen av avkastningens ekonomiska förvaltningsgrad är så komplex, väljer många fastighetsproffs och investerare att använda andra mätvärden för fastighetsanalys. Fördelen med att använda FMRR är att det gör det möjligt för investerare att jämföra investeringsmöjligheter i nivå med varandra.
Även om den interna avkastningsfrekvensen (IRR) länge har varit ett standardmått för avkastning inom det finansiella lexikonet, är en primär nackdel värdets oförmåga att redovisa tid eller en innehavstid. Som sådan är det en svag indikator på likviditet, som spelar en väsentlig roll för att bestämma den totala risknivån för en viss investeringssäkerhet eller fordon. Till exempel, när man bara använder IRR, kan två fonder se lika ut baserat på deras avkastningskurser, men en kan ta dubbelt så lång tid som den andra för att helt enkelt komma tillbaka till ett ursprungligt huvudinvesteringsbelopp. Många analytiker kommer att komplettera IRR- eller MIRR-avkastningsåtgärder med återbetalningsperioden för att bedöma hur lång tid som krävs för att återta en huvudsaklig investeringssumma.
Den modifierade interna avkastningskursen förbättras av den interna interna avkastningsvärdet genom att justera för skillnader i antagna återinvesteringsnivåer för initiala kontantutgifter och efterföljande kassaflöde. FMRR tar saker ett steg längre genom att specificera kassaflöde och kassaflöde i två olika räntor, så kallade ”säker ränta” och ”återinvesteringsränta.” FMRR gör också ett ytterligare antagande som inte ingår i IRR och MIRR att positiva kassaflöden som inträffar omedelbart före till negativa kassaflöden kommer att användas för att täcka det negativa kassaflödet.
- Säkra räntor antar att medel som krävs för att täcka negativa kassaflöden tjänar ränta till en ränta som är lätt att uppnå och kan tas ut vid behov vid ett ögonblicks varsel (dvs som från en dag med insättningskonto). I det här fallet är en ränta "säker" eftersom medlen är mycket likvida och säkert tillgängliga med minimal risk vid behov. Återinvesteringsräntor inkluderar en ränta som ska erhållas när positiva kassaflöden återinvesteras i en liknande mellanliggande eller långsiktig investering med jämförbar risk. Återinvesteringsgraden är högre än den säkra räntan eftersom den inte är flytande (dvs. den hänför sig till en annan investering) och därför kräver en högre riskdiskonteringsränta.
Key Takeaways
- Den ekonomiska förvaltningen av avkastning (FMRR) är en metrisk som används för att utvärdera resultatet av en fastighetsinvestering och hänför sig till REIT. FMRR förlitar sig på en modifierad IRR-formulering som använder en säker avkastning och en återinvestering av avkastning. beräkningen av avkastningen på ekonomisk förvaltning är så komplex, många fastighetsproffs och investerare väljer att använda andra mätvärden för fastighetsanalys.
Beräkning av FMRR
Eftersom FMRR är en modifierad intern avkastning, finns det inget formellt sätt att beräkna det, snarare måste det beräknas av iterationer av försök och fel, som görs enkelt av datorprogramvara. Innan du använder sådan programvara finns det några viktiga steg som måste vidtas för att fastställa en säker ränta och återinvesteringsgrad (högre än den säkra kursen) för att gälla alla framtida kassaflöden under en viss innehavsperiod.
- Ta ut alla framtida negativa kassaflöden genom att titta på föregående års positiva kassaflöden när det är möjligt. I stället diskonteras utflöden till den säkra avkastningskraften och subtraheras från positiva kassaflöden. Rabattera alla andra kassaflöden som kanske inte har använts till steg 1 till nutid med den säkra kursen.Komponera fram till slutet av innehavet period de återstående positiva kassaflödena till återinvesteringsgraden. Dessa kommer sedan att läggas till de beräknade kassaflödena som förväntas från en försäljning i slutet av investeringens innehavstid. Beräkna IRR.
Resultatet av dessa steg är den ekonomiska förvaltningsräntan.
