Vissa hypotekslånare har bara två saker i åtanke: "Hur mycket har jag råd?" och "Vad kommer mina månatliga betalningar att vara?" De maximerar sin ekonomi på hypotekslån och använder en ränta eller negativ amorteringslån för att minimera deras månatliga betalningar. Sedan förlitar de sig på att priset på bostadspriset förstörs av riskerna i samband med en konstant eller ökande inteckningssaldo.
I många fall, om dessa husägare har turen att samla lite kapital i sina hem, maximerar de sin ekonomi igen genom ett hemkapitallån eller återbetalningar och använder sedan intäkterna för att göra ytterligare inköp, betala ned konsumentskuld, eller till och med göra ytterligare investeringar. Låter riskabelt? Det är., vi visar dig hur du kan se till att du har en inteckning du har råd och att bygga kapital genom att snabbt betala ut det.
Att göra inteckning matematik lägga till
Varje inteckning har ett amorteringsschema. Ett amorteringsschema är en tabell som anger varje schemalagd inteckning i en kronologisk ordning som börjar med den första betalningen och slutar med den slutliga betalningen. (För avskrivningar, se Förstå hypotekslånsstrukturen och fatta ett riskbaserat inteckningsbeslut .)
I avskrivningsschemat delas varje betalning in i en räntebetalning och en huvudbetalning. Tidigt i amorteringsschemat är en stor andel av den totala betalningen ränta, och en liten procentandel av den totala betalningen är kapital. När du betalar din inteckning minskar beloppet som tilldelas ränta och beloppet som tilldelas rektor ökar.
Avskrivningsberäkningen förstås lättast genom att dela upp den i tre delar:
Del 1 - Kolumn 5: Totala månatliga betalningar
Beräkningen av den totala månatliga betalningen visas med formeln nedan.
A = 1− (1 + i) −nPi där: A = periodiskt betalningsbeloppP = inteckningens återstående huvudbalans = periodisk ränta
Del 2 - Kolumn 6: Periodiskt intresse
Copyright © 2017 Investopedia.com
Figur 1
Beräkningen av den periodiska räntan beräknas enligt nedan:
Den periodiska räntan (kolumn 3) x den återstående huvudsaldot (kolumn 4)
Obs: Räntesatsen som visas i kolumn 3 är en årlig ränta. Det måste delas med 12 (månader) för att nå den periodiska räntan.
Del 3 - Kolumn 7: Huvudbetalningar
Beräkningen av den periodiska huvudbetalningen visas med formeln nedan.
Den totala betalningen (kolumn 5) - den periodiska räntebetalningen (kolumn 6)
Copyright © 2017 Investopedia.com
figur 2
Figur 2 visar ett amorteringsschema för en 30-årig fastighetslån på 8%. För rymdens skull visas bara de första fem och de senaste fem månaderna.
Avskrivningsschemat visar hur du betalar ytterligare $ 300 varje månad mot den huvudsakliga saldot för samma inteckning som visas i figur 1 kommer att förkorta inteckningens livslängd till cirka 21 år och 10 månader (262 totala månader kontra 360) och minska det totala beloppet av räntor som betalats över inteckningens livslängd med 209 948 dollar.
Som ni ser, minskar den huvudsakliga saldot på inteckning med mer än de extra $ 300 som du kastar på det varje månad. Det sparar mer pengar genom att minska de månaders ränta som tas ut under återstående löptid.
Om till exempel 300 extra betalades varje månad i 24 månader vid början av en 30-årig inteckning är det extra beloppet med vilket huvudsaldot reduceras större än 7 200 $ (eller $ 300 x 24). Det faktiska beloppet som sparats genom att betala ytterligare $ 300 per månad i slutet av det andra året är 7 430, 42 dollar. Du har sparat dig 200 $ under de första två åren av din inteckning - och fördelarna ökar bara när de går igenom lånets livstid!
Detta beror på att när de extra $ 300 tillämpas på den huvudsakliga saldot på inteckning varje månad, tillämpar en större andel av den planerade inteckningens betalning på den huvudsakliga saldot på inteckning under de följande månaderna. (Läs mer om hypoteksbetalningar i vår handledning om hypotekslån .)
De verkliga fördelarna med att göra snabbare inteckningslån
De verkliga fördelarna med att göra de påskyndade betalningarna mäts genom att beräkna vad som sparas jämfört med vad som ges upp. I stället för att betala extra $ 300 per månad till inteckning som visas ovan kan 300 $ användas för att göra något annat. Detta kallas en kostnads-nyttoanalys.
Låt oss säga att konsumenten med den inteckning som visas i amorteringstabellerna ovan försöker avgöra om 300 $ per månad ska få en snabbare hypoteksbetalning. Konsumenten överväger tre val som visas nedan. För varje alternativ beräknar vi kostnaderna mot fördelarna, eller vad som kan sparas kontra vad som ges upp. (För det här exemplet kommer vi att anta att utnyttja ett eget kapital i hemmet genom ett bostadslån inte är ett alternativ. Vi kommer också att ignorera skattemässig avdrag för hypoteksränta, vilket kan ändra siffrorna lite.)
Husägarens tre alternativ inkluderar:
- Att få ett femårigt konsumentlån på 14 000 dollar till en ränta på 10% för att köpa en båt. Betala av en kreditkortsskuld på 12 000 USD som har en årlig ränta på 15% (sammansatt dagligen). Investering i aktiemarknaden.
Alternativ 1: Att köpa en båt
Beslutet att köpa en båt handlar både om nöje och ekonomi. En båt - ungefär som många andra konsument "leksaker" - är en avskrivningstillgång. Att lägga till hushållens skuld för att köpa en illikvid, avskrivande tillgång ökar risken för hushållens balansräkning. Denna konsument måste väga nyttan (glädjen) som man får genom att äga en båt kontra beslutets verkliga ekonomi.
Vi kan beräkna att ett lån på 14 000 dollar för båten till en ränta på 10% och en femårsperiod kommer att ha en månatlig betalning på $ 297, 46.
