Stephen Schwarzman gjorde det inte stort genom att satsa litet. Hans karriär har definierats genom att ta stora chanser. För närvarande ordförande och VD för Blackstone Group, han detaljerade många av de stora satsningarna i sin senaste självbiografi, What it Takes . Från hans dagar som klasspresident vid Abington High School, till den ödmjuka processen att försöka lansera Blackstone 1985 med Pete Peterson, har Schwarzmans liv definierats genom att gå stort vid varje tur.
Blackstone har sedan dess vuxit till att inkludera investeringsföretag med inriktning på private equity, hedgefonder, kredit, infrastruktur och biovetenskap - bland andra - men många av företagets största satsningar har varit inom fastigheter. Faktum är att Blackstone är en av världens största fastighetsinvesterare, med ungefär en fjärdedel av sina 545 miljarder dollar i tillgångar som investerats i sektorn.
Blackstone har stått bakom några av de största fastighetstransaktionerna i historien, inklusive köpet av Hilton Properties i juli 2007 och 2015-köpet av Stuyvesant Town i New York City för 5, 5 miljarder dollar.
Jag talade med Schwarzman för lanseringen av hans självbiografi om hans karriär och hans syn på investeringslandskapet - särskilt inom fastigheter.
Silver: Blackstone har gjort stora satsningar på fastigheter under åren, och nu är det en av de största fastighetsägare och investerare i världen, och det är den största delen av din investeringsportfölj idag. Vilka är dina grundläggande regler för att identifiera stora fastighetsmöjligheter? Vad letar du efter?
Schwarzman: Fastigheter är en enkel affär. Vi har några regler.
- Vi köper befintliga möjligheter som vi kan förbättra. Vi utvecklar inte. Utveckling har mycket större risk än att köpa en befintlig byggnad. Vi gillar konservatismen av att köpa något som finns. För det andra köper vi bara saker som vi kan förbättra. Vi är inte intresserade av att bara köpa en kassaflödesström. Vi vill göra något bättre. När du har gjort det bättre kan du sälja det för mer. För det tredje är vi en tematisk investerare. Fastigheter har olika tillgångsslag inom fastigheter, allt från kontorsbyggnader och lägenheter till köpcentrum och lager. Olika tillgångsslag har olika grundläggande faktorer på olika punkter i en ekonomisk cykel, liksom potentialen för teknisk störning. Till exempel sålde vi alla våra köpcentra och allt inom detaljhandeln när vi såg Amazon utveckla detta enorma momentum 2010 och vi beslutade att bli en ännu större köpare av lager. Lager har varit en högpresterande tillgångsklass inom detaljhandeln under de senaste fem åren. Många återförsäljare, inte bara Amazon, har varit tvungna att konvertera till att ha online-kapacitet. Du behöver lager för att lagra dina varor för att få dem levererade till kunden. Det ledde oss till ett helt område där vi har en enorm exponering där hyrorna går upp dubbelt (eller mer) än någon annan tillgångsklass. Vi ser också på fastigheter som en global möjlighet. Vid någon tidpunkt finns det inte så mycket kapital i ett geografiskt område. Till exempel köpte vi mycket i Skandinavien, vilket har visat sig vara mycket bra. Den sista regeln är att titta på ersättningskostnader. Att se till att du är långt under det när du köper något är verkligen viktigt.
När vi har slutfört vår uppgift att förbättra en fastighet, säljer vi den. Vi har ett litet mantra som heter "Köp det, fixa det, sälj det."
Silver: Var ser du möjligheter till fastigheter under det kommande decenniet?
Schwarzman: Ser ut 10 år… inom fastigheter finns det en trend att människor flyttar till städer från förorter. Den trenden kommer att göra lägenheter i städer till ett bra ställe att vara. Det kommer att ändra din geografiska orientering. Om du är en amerikansk investerare, vill du ha en partiskhet att vara i låga skattesatser och enklare arbetsmiljöer. Om du tittar ut tio år kommer det att bli riktiga förändringar som du redan kan se hända i norr till söder migration av människor. Människor flyttar från hög skatt till stater med låg skatt som Florida, Texas eller North Carolina, där du kan arbeta på land.
Det brukade vara så att när människor fick jobb, skulle de välja sin plats baserat på jobbet. Nu söker många yngre människor platsen och hoppas kunna hitta ett jobb. Om de åker till rätt platser kommer arbeten att flytta för att hitta dem.
På fastigheter finns det världsstäder som är kunskapsbaserade städer. Dessa är Seattle, San Francisco, Austin, till och med New York och London. Du hittar städer i Indien som Mumbai, Chennai, Bangalore… att hitta branscher som du vet kommer att ha en explosiv tillväxt och följa dem runt om i världen, när du ser ut 10 år, kommer de att bli mycket bra. Och det finns specialfall inom bioteknik och forskning, vilket snabbt accelererar. Vi är en av de största ägarna av våtlaboratorier för biofarma. Det är en annan av dessa trender.
Silver: Blackstones köp av Hilton-fastigheterna 2007 visade sig vara ett stort samtal. Men Hilton var ett etablerat varumärke med ett stort fotavtryck redan. Tror du att hotellbranschen fortfarande kommer att vara en smart plats att investera under det kommande decenniet?
Schwarzman: När rikedomen ökar kommer fler att resa. Det borde vara en katalysator för att göra saker som är kopplade till resebranschen, oavsett om det är gateway-städer eller andra populära platser. De borde ha goda resultat.
