Vad är metoden för upprepad försäljning?
Metoden för upprepad försäljning är ett sätt att beräkna förändringar i försäljningspriset för samma fastighetsbit inom specifika tidsramar.
Bostadsmarknadsanalytiker använder detta relativt enkla tillvägagångssätt för att uppskatta förändringar i bostadspriser över perioder som sträcker sig från månader till år. Olika bostadsprisindex har använt metoden för återförsäljning för att ge information om fastighetsmarknaden till husköpare och säljare, fastighetsinvesterare och de som arbetar inom bostads- och bostadsfinansindustrin.
Key Takeaways
- Metoden för upprepad försäljning bedömer hur värderingar av hus ändras över tid genom att fokusera på de olika försäljningspriserna för samma fastighetsbestånd. Olika bostadsprisindex har använt metoden för upprepad försäljning för att eliminera problemet med att redovisa prisskillnader i bostäder med varierande egenskaper. Metoden för upprepad försäljning är inte utan brister, begränsar data till hus som har sålts mer än två gånger under provperioden och med utsikt över att samma fastighet kan ändras över tid.
Förstå metoden för upprepad försäljning
Bostadsmarknaden anses vara en av USA: s ledande ekonomiska indikatorer. Villkoren på bostadsmarknaden och den totala ekonomin är sammanlänkade på många sätt. När fastighetspriserna stiger växer husägare i förtroende och lossar ofta sina plånböcker, vilket leder till en ökning av konsumentutgifterna. Utvecklarna är också böjda av tecken på ökad efterfrågan, vilket ökar bruttonationalprodukten (BNP) genom att investera mer i nytt land, material och jobb för att bygga nya hus.
Bostadsprisindex har det viktiga och knepiga jobbet att bedöma fastighetstrender. Majoriteten av dem försöker uppnå detta genom att spåra värderingar i en viss region under en viss tidsperiod. Tyvärr kan en del av de beräkningar som dessa index använder resultera i en felaktig bild av bostadsprisutvecklingen.
Felaktiga beräkningar inkluderar plocka slumpmässiga prover av hus att spåra. Dessa egenskaper kanske inte är till salu eller deras strukturer och typer kan vara mycket olika. Ett index som övervakade det genomsnittliga hempriset i ett specifikt område - till exempel National Association of Realtors (NAR) Median Index eller Census Bureau Median Index - skulle inte identifiera förändringar i strukturen för bostäder kontra externa marknadsfaktorer som kan påverka priset.
Metoden för upprepad försäljning kom in i scenen för att övervinna dessa strukturella problem. Det skapades för att spåra förändringen i pris på fastigheter mellan en aktuell försäljning och varje tidigare försäljning, vilket hjälper till att se till att liknande jämförs med liknande.
Fördelar och nackdelar med metoden för upprepad försäljning
Upprepade försäljningsmetoder beräknar förändringar i bostadspriserna baserat på försäljning av samma fastighet och därmed undviker problemet med att försöka redogöra för prisskillnader i bostäder med olika egenskaper. Metoder för upprepad försäljning erbjuder också ett mer exakt alternativ till regressionsanalys eller att beräkna genomsnittligt försäljningspris per geografiskt område.
Begreppet repetitionsförsäljningsmetod introducerades först av Martin Bailey, Richard Muth och Hugh Nourse 1963 och modifierades sedan av Karl Case och Robert Shiller i slutet av 1980-talet.
Metoden för repetitionsförsäljning är dock inte på något sätt felfri. En av dess största nackdelar är att det inte står för bostäder som såldes endast en gång under den rapporterade tidsperioden.
En annan är att en fastighet som säljs vid två olika tidpunkter under en provperiod kanske inte nödvändigtvis är identisk. Samma hem kan ha försämrats avsevärt i tillstånd eller genomgått stora renoveringar, vilket påverkat dess jämförbarhet.
Exempel på metoden Repeat-Sales
Det kanske mest kända bostadsindexet som är beroende av metoden för upprepad försäljning är S&P CoreLogic Case-Shiller National Home Price Index. Case-Shiller Index mäter förändringar i värdet på den amerikanska bostadsmarknaden för bostäder genom att spåra inköpspriset och återförsäljningsvärdet för enfamiljshus som har genomgått minst två armlängdstransaktioner.
Indexet medverkar inte i nybyggnation, condos och co-ops och utesluter också transaktioner utan vapenlängd, till exempel hemförsäljning mellan familjemedlemmar till lägre priser än marknaden.
Andra index som använder repetitionsförsäljningsmetoden inkluderar Federal Housing Finance Agency (FHFA) månatliga husprisindex (HPI), som är baserat på Fannie Mae och Freddie Macs uppgifter om enskilda hemförsäljningspriser och refinansieringsbedömningar, och First American CoreLogics LoanPerformance Home Price Index, som täcker ett bredare geografiskt område än Case-Shiller eller FHFA-index. Kanadas största hemprisindex, National Composite House Price Index, antar också metoden för upprepad försäljning.
Index som dessa rapporterar vanligtvis förändringar i hempriser från föregående månad, kvartal och år. Ökande bostadspriser indikerar ökande efterfrågan, medan sänkande priser innebär en minskande efterfrågan.
