Vad är en tyst titelåtgärd?
En tyst titelåtgärd, även känd som en handling med tyst titel, är en kretsrättsåtgärd - eller rättegång - som har angetts med det avsedda syftet att upprätta eller lösa titeln till en fastighet. De är särskilt utbredda i fall där det finns en oenighet om titeln. Stämningen är avsett att ta bort eller "tyst" ett påstående eller invändning mot en titel.
Key Takeaways
- En tyst titel är en rättslig åtgärd som syftar till att klargöra äganderätten till en viss fastighet. Tyst rubrikåtgärder används vanligtvis i fall där titelägande är ifrågasatt. Mottagaren av en tyst titelåtgärd skyddas ofta av försök från externa enheter att förvärva fastigheten i fråga. Tyståtgärdsåtgärder är vanliga efter tvist om kreditgivare, dödsfall till titelägare, fall av skadligt innehav och långa tidsperioder där fastigheten är oupptagen. En tyst titelåtgärd skyddar ofta inte tillräckligt en ägare av en titel från tidigare ägare.
Hur fungerar en tyst titel
En lugn titelåtgärd inträffar när en fastighetsansökare utmanar en eller flera andra personer i en domstol i syfte att fastställa vem som är den rättmässiga lagliga ägaren till den aktuella fastigheten. Det är avsett att tystna de motstridiga fordringarna på fastigheten genom att eliminera eventuella oklarheter i titeln och därmed klargöra frågan om lagligt ägande. Efter den tysta rubrikåtgärden kommer käranden att vara i fullt ägande av fastigheten i evighet, liksom hans eller hennes arvtagare, och de kommer också att skyddas från eventuella ytterligare krav på äganderätt som gjorts mot egendom av andra externa enheter.
En tyst titelåtgärd är ofta en lång process, ibland tar det så länge som 8-10 veckor.
Särskilda överväganden
En tyst titelåtgärd kan användas för att rensa upp fordringar på äganderätten till fast egendom - eller annan fastighet som har titeln - efter ägarens död, särskilt i situationer där det finns någon fråga om huruvida alla arvingarna har meddelats om försäljningen av gods. Det kan också användas för att lösa problem med en hypotekslångivare vars intresse i fastigheten inte behandlades korrekt efter att lånet hade betalats. Det kan också användas för att rensa rubriken till en fastighet som har varit oupptagen under en längre tid, vilket möjliggör för externa parter att göra bud för sitt köp.
Andra skäl för en tyst titelåtgärd inkluderar överföring av ett intresse i fastigheten via en quitclaim-handling där den tidigare ägaren avvisar intresse, men lovar inte att titeln är klar. Dessutom kan tyst rubrikåtgärder användas för att överföra äganderätt till en fastighet i händelse av ogynnsam besittning, där en part ockuperar egendom som lagligen inte är deras för att göra anspråk på den. Det kan användas för att lösa skatteproblem med en fastighet; gränstvister mellan privata parter, nationer, stater eller kommuner; fel i kartläggningen; bedräglig överföring av fastigheten genom tvång eller förfalskad gärning; fördragstvist mellan nationer; eller konkurrerande fordringar från ränteinnehavare, reverters, saknade arvingar eller återstående.
Kritik av åtgärder för tyst titel
En tyst titelåtgärd ger inte den nya ägaren samma skyddsnivå mot den tidigare ägaren i de flesta fall; om det finns problem med fastigheten kan den nya ägaren inte stämma den tidigare ägaren, såvida inte han eller hon förvärvat fastigheten via garanti och stämdes för brister när garantidokumentet levererades.
Dessutom rensar tysta titelåtgärder inte alltid upp alla problem med en titel. I vissa jurisdiktioner kan de bara användas för att rensa upp specifika fordringar eller titelfel.
