Hyresfastighetsägande har sina förmåner. Om du väljer rätt hyresfastighet kan du få en regelbunden inkomstström som täcker inteckning och ger dig en respektabel vinst varje månad. När du säljer fastigheten kan du komma att få en betydande vindkraft.
Men den inkomstgivande maskinen kan kosta dig när du säljer. Det beror på att du kommer att betala skatt på realisationsvinsterna (vinsten) när fastigheten säljs. För 2018 är den långsiktiga skattesatsen för kapitalvinster 15% om du är gift och arkiverar tillsammans med en beskattningsbar inkomst mellan $ 77.201 och $ 479.000. Om din inkomst är 479 001 USD eller mer är kapitalvinsten 20%.
Att sälja hyresfastigheter kan leda till en betydande skattebit beroende på den vinst du realiserar från försäljningen. För ett gift par som arkiverar tillsammans med en beskattningsbar inkomst på $ 480.000 och realisationsvinster på $ 100.000, till exempel, skulle skatter på dessa hyresfastighetsvinster uppgå till $ 20.000. Men det finns sätt att minska bördan när du säljer en hyresfastighet; nedan finns tre strategier.
Offset vinster med förluster
Vad det är: skörd av skatteförluster
Vem är det för: Alla med kapitalförluster under ett visst skatteår
Vad du får: Förmågan att subtrahera dessa förluster från realisationsvinsterna från försäljningen av hyresfastigheter
Ett effektivt sätt att minska din skatteksponering när du säljer en hyresfastighet är att para vinsten från försäljningen med en förlust i ett annat område av dina investeringar. Detta kallas skatteförluster. Många använder sig av denna strategi i slutet av året för att minska det belopp som de är skyldiga av aktievinster, men den kan också användas för att hyra fastigheter. Det beror på att Internal Revenue Service låter dig koppla vinster med förluster för att sänka det belopp du är skyldig staten.
Säg att du tjänade 50 000 dollar från försäljningen av en hyreslägenhet, men tog ett bad på aktiemarknaden och tappade 75 000 dollar. Du kan kompensera hela 50 000 dollar i realisationsvinster, vilket gör vinsten från försäljningen av hyresfastigheten till en tvätt.
Dra fördel av avsnitt 1031 i skattekoden
Vad det är: IRS avsnitt 1031 "Liknande" Exchange
Vem är det för: Alla som kan återinvestera intäkterna från att sälja fastighetsinvesteringar (dvs. hyresfastigheter) i nya fastigheter
Vad du får: Förmågan att skjuta upp en del eller alla skatter på kapitalvinsten
Fastighetsinvesterare som inte syftar till att göra utbetalningar kan skjuta upp skatt på kapitalvinster tack vare avsnitt 1031 i skattekoden. En sektion 1031-utbyte låter dig sälja din hyresfastighet, köpa en "liknande" fastighet och skjuta upp att betala skatter vid tidpunkten för utbytet. Du kan utföra 1031 utbyten så många gånger du vill, men när du så småningom tar en vinst kommer skatten att betalas. Innan du genomfört lagen om skattelättnader och jobb från 2017 kan ditt § 1031-utbyte även omfatta vissa typer av personlig egendom. Enligt den nya lagen måste utbytet involvera fastigheter.
Det enklaste sättet att skjuta upp skatter är att byta en fastighet till en annan. En mer komplicerad strategi som kallas ett uppskjutet utbyte låter dig sälja en fastighet och sedan förvärva en eller flera andra likartade ersättningsegenskaper. Uttrycket "likadana" har en mycket bred tolkning. Du behöver inte byta en lägenhet för en annan eller ett företag för en annan. Huvudbestämmelsen för fastigheter är att den måste vara för hyresändamål och måste ha genererat inkomster. Ditt personliga hem, fritidshus eller annan egendom räknas inte.
Tidpunkten är viktig. Du har 45 dagar från försäljningsdatumet för att identifiera potentiella ersättningsfastigheter och du måste stänga ersättningsfastigheten inom 180 dagar. Om din skattedeklaration ska betalas före den 180-dagarsperioden måste du stänga tidigare. Missa tidsfristerna så måste du betala skatt för försäljningen av den ursprungliga hyresfastigheten.
Förvandla din hyresfastighet till din primära bostad
Vad det är: Omvandling av hyresfastigheter till en primär bostad
Vem är det för: Alla som kan konvertera hyresfastigheter till sin primära bostad för bättre skattebehandling när de säljer
Vad du får: Förmågan att utesluta så mycket som $ 500 000 i kapitalvinster från skatter
Att sälja ett hem som du bor i har bättre skattemässiga fördelar än att lossa en hyresfastighet för en vinst, varför vissa människor konverterar hyresfastigheter till sin primära bostad för att undvika skattemässiga skattemässiga skatter. IRS avsnitt 121 tillåter dig att utesluta upp till $ 250 000 av vinsterna från försäljningen av din primära bostad om du är singel och upp till $ 500 000 om du är gift att registrera tillsammans. För att kvalificera dig måste du ha ägt huset i fem år och bott i det i minst två år av de fem. Beloppet för ditt avdrag beror på hur länge fastigheten användes för uthyrning kontra som en primär bostad.
Anta att du till exempel köpte ett hus för fem år sedan för $ 200 000 och hyrde ut det under de första tre åren. För två år sedan flyttade du in och sålde sedan huset nyligen för $ 300.000. Du kommer att ha realiserat 100 000 dollar i realisationsvinster men kan bara dra av två femtedelar (40%) av det beloppet eftersom du bara bodde i hemmet två av fem år. De återstående 60 000 USD i realisationsvinster kommer att belastas med realisationsvinster.
Skatteavdrag för hyresfastighetsägare
Poängen
Kapitalvinstskatten kan ta ut en stor del av din vinst från försäljningen av en fastighetsinvestering, men lyckligtvis finns det sätt att komma runt det. Oavsett om du bedriver utbyte av en fastighet mot en annan, kopplar ihop investeringsförluster med vinster för att kompensera skattefallet eller omvandla din hyra till din primära bostad, kommer dessa strategier att hjälpa dig att skjuta upp eller undvika att betala en del av eller alla kapitalvinstskatter. Utan dem kan realisationsvinster kosta dig så mycket som 15% eller 20% av din vinst, beroende på din skattepliktiga inkomst.
