Innehållsförteckning
- Vad är ett inteckning?
- Sex huvudtyper av inteckningar
- Fastighetslån
- Lån med justerbar ränta
- Första gången hjälpprogram
- Inteckningar för första gången köpare
- Poängen
Om du inte kan köpa ditt hem helt kontant, är det bara halva strävan att hitta rätt fastighet. Den andra hälften väljer den bästa typen av inteckning. Eftersom du troligen kommer att betala tillbaka din inteckning under en lång tid är det viktigt att hitta ett lån som uppfyller dina behov och din budget. När du lånar pengar från en långivare gör du ett lagligt avtal om att återbetala det lånet under en viss tid - med ränta.
Key Takeaways
- De två huvudsakliga delarna av en inteckning är huvudstol, vilket är lånebeloppet, och de räntor som debiteras på den principen. Den amerikanska regeringen fungerar inte som en hypotekslånare, men det garanterar vissa typer av hypotekslån. De sex huvudtyperna inteckningar är konventionella, överensstämmande, icke-överensstämmande, Federal Housing Administration – försäkrade, US Department of Veterans Affairs – försäkrade och US Department of Agriculture-försäkrade.
Vad är ett inteckning?
Det finns två komponenter till din inteckning: huvudstad och ränta. Rektor hänvisar till lånebeloppet. Ränta är ett tilläggsbelopp (beräknat i procent av kapitalet) som långivarna debiterar dig för förmånen att låna pengar som du betalar över tid. Under din inteckningstid betalar du i månatliga utbetalningar baserat på ett avskrivningsschema som fastställts av din långivare.
En annan faktor som är involverad i prissättning av en inteckning är den årliga procentsatsen (APR), som bedömer den totala kostnaden för ett lån. APR inkluderar räntesatsen och andra låneavgifter.
De sex huvudtyperna av inteckningar
Inte alla inteckningsprodukter skapas lika. Vissa har strängare riktlinjer än andra. Vissa långivare kan kräva 20% utbetalning, medan andra kräver så lite som 3% av hemets inköpspris. För att kvalificera dig för vissa typer av lån behöver du oberoende kredit. Andra är inriktade på låntagare med mindre än stjärna kredit. Den amerikanska regeringen är inte en långivare, men den garanterar vissa typer av lån som uppfyller stränga behörighetskrav för inkomst, lånegränser och geografiska områden. Här är en sammanfattning av olika möjliga hypotekslån.
Fannie Mae och Freddie Mac är två statliga sponsrade företag som köper och säljer de flesta konventionella inteckningar i USA
Konventionella inteckningar
Ett konventionellt lån är ett lån som inte stöds av den federala regeringen. Låntagare med god kredit, stabil sysselsättning och inkomsthistoria och förmågan att göra en 3% utbetalning kan vanligtvis kvalificera sig för ett konventionellt lån med stöd av Fannie Mae eller Freddie Mac, två statliga sponsrade företag som köper och säljer de flesta konventionella inteckningar i Förenta staterna. För att undvika att behöva privat inteckning försäkring (PMI)., Låntagare måste i allmänhet göra en 20% utbetalning. Vissa långivare erbjuder också konventionella lån med låga utbetalningskrav och ingen privat hypoteksförsäkring (PMI).
Uppfyllande hypotekslån
Uppfyllande lån är bundna av maximala lånegränser som fastställts av den federala regeringen. Dessa gränser varierar beroende på geografiskt område. För 2019 fastställde Federal Housing Finance Agency baslinjen för överensstämmande långräns till $ 484 350 för en enhetsfastigheter. FHFA sätter emellertid en högre maximal långräns på $ 726, 525 (150% av basgränsen) i vissa delar av landet (tänk till exempel New York City eller San Francisco). Det beror på att bostadspriserna i dessa högkostnadsområden överskrider gränsvärdet för lånet med minst 115% eller mer.
$ 484, 350 eller $ 726, 525
Den överensstämmande bostadslångränsen för en fastighetsenhet 2019 beroende på plats.
Avvikande hypotekslån
Icke-konforma lån kan i allmänhet inte säljas eller köpas av Fannie Mae och Freddie Mac på grund av lånebeloppet eller riktlinjerna för garanti. Jumbo-lån är den vanligaste typen av lån som inte uppfyller kraven. De kallas "jumbo" eftersom lånebeloppen vanligtvis överskrider överensstämmande lånegränser. Dessa typer av lån är mer riskfyllda för en långivare, så låntagare måste vanligtvis visa större kontanta reserver, göra en förskottsbetalning på 10% till 20% (eller mer) och ha stark kredit.
Statligt försäkrade FHA-lån
Köpare med låg till måttlig inkomst som köper ett hus för första gången vänder sig vanligtvis till lån som är försäkrade av Federal Housing Administration när de inte kan kvalificera sig för ett konventionellt lån. Låntagare kan lägga ner så lite som 3, 5% av hemets inköpspris. FHA-lån har mer avslappnad kreditkrav än konventionella lån. FHA lånar emellertid inte direkt pengar; det garanterar lån av FHA-godkända långivare. En nackdel med FHA-lån: Alla låntagare betalar en förskotts- och årlig hypoteksförsäkringspremie (MIP) - en typ av hypoteksförsäkring som skyddar långivaren från låntagarens fallissemang - under lånets livstid.
FHA-lån är bäst för låntagare med låg till måttlig inkomst som inte kan kvalificera sig för en konventionell låneprodukt eller någon som inte har råd med en betydande utbetalning. FHA-lån tillåter en FICO-poäng så lågt som 500 för att kvalificera sig till 10% -utbetalning - och så lågt som 580 för att kvalificera sig till 3, 5% -utbetalning.
US Department of Veterans Affairs garanterar inteckningar för kvalificerade servicemedlemmar som inte kräver någon utbetalning.
Statligt försäkrade VA-lån
Det amerikanska departementet för veteranfrågor garanterar homebuyerlån för kvalificerade militärmedlemmar, veteraner och deras makar. Låntagare kan finansiera 100% av lånebeloppet utan nödvändig utbetalning. Andra förmåner inkluderar ett tak på stängningskostnader (som kan betalas av säljaren), inga mäklaravgifter och ingen MIP. VA-lån kräver en "finansieringsavgift", en procentandel av lånebeloppet som hjälper till att kompensera kostnaderna för skattebetalarna. Finansieringsavgiften varierar beroende på din militära tjänstekategori och lånebelopp. Följande servicemedlemmar behöver inte betala finansieringsavgiften:
- Veteraner som får VA-förmåner för en tjänstrelaterad funktionshinderVeteraner som skulle ha rätt till VA-kompensation för en tjänstrelaterad funktionsnedsättning om de inte erhöll pension eller aktivt lön Överlevande makar till veteraner som dog i tjänst eller från en tjänstrelaterad funktionshinder
VA-lån är bäst för berättigad aktiv militärpersonal eller veteraner och deras makar som vill ha mycket konkurrenskraftiga villkor och en inteckningsprodukt anpassad efter deras ekonomiska behov.
Statligt försäkrade USDA-lån
Det amerikanska jordbruksdepartementet garanterar lån för att göra husägare möjliga för låginkomstköpare på landsbygden. Dessa lån kräver lite eller inga pengar för kvalificerade låntagare - så länge fastigheter uppfyller USDA: s behörighetsregler.
USDA-lån är bäst för husköpare i berättigade landsbygdsområden som har lägre inkomster, lite pengar sparas för en utbetalning och på annat sätt inte kan kvalificera sig för en konventionell låneprodukt.
Lån med fast ränta är bäst för människor som planerar att bo i sitt hem under lång tid.
Fastighetslån
Inteckningsvillkor, inklusive återbetalningens längd, är en nyckelfaktor i hur en långivare priser ditt lån och din ränta. Lån med fast ränta är hur de låter: en fast ränta för lånets livslängd, vanligtvis från 10 till 30 år. Om du vill betala av ditt hem snabbare och har råd med en högre månatlig betalning, hjälper ett kortfristigt lån med fast ränta (säg 15 eller 20 år) dig att raka bort tid och räntebetalningar. Du kommer också att bygga kapital i ditt hem mycket snabbare.
Att välja en kortare fastighetslån innebär att månatliga betalningar blir högre än med ett längre lån. Krossa siffrorna så att din budget kan hantera de högre betalningarna. Du kanske också vill ta del av andra mål, som att spara för pension eller en akutfond.
Lån med fast ränta är idealiska för köpare som planerar att stanna kvar i många år. Ett 30-årigt fast lån kan ge dig vridningsutrymme för att tillgodose andra ekonomiska behov. Men om du har aptit efter lite risk och resurserna och disciplinen för att betala av din lån snabbare, kan ett 15-årigt fast lån spara dig väsentligt på ränta och minska din återbetalningsperiod till hälften.
Lån med justerbar ränta är riskfylldare än fast ränta men kan vara vettigt om du planerar att sälja huset eller refinansiera inteckningen på kort sikt.
Lån med justerbar ränta
Lån med justerbar ränta (ARM) har en fast ränta under en initial period på tre till tio år, men efter den perioden löper räntan ut med marknadsförhållandena. Dessa lån kan vara riskabla om du inte kan betala en högre månadslånutbetalning när räntan återställs. Vissa ARM-produkter har ett räntetak som anger att din månatliga inteckning inte kan överstiga ett visst belopp. Om så är fallet, krossa siffrorna för att säkerställa att du potentiellt kan hantera alla betalningsökningar upp till den punkten. Lita inte på att du kan sälja ditt hem eller refinansiera din inteckning innan din ARM återställs eftersom marknadsförhållandena - och din ekonomi - kan förändras.
ARM är ett bra alternativ om du inte planerar att stanna i ett hem längre än den ursprungliga fast ränta eller vet att du tänker refinansiera innan lånet återställs. Varför? Räntesatserna för ARM tenderar att vara lägre än fasta räntor under de första åren av återbetalning, så du kan potentiellt spara tusentals dollar på räntebetalningar under de första åren av hembesök.
Första gången hjälpprogram
Specialprogram sponsrade av stater eller lokala bostadsmyndigheter erbjuder hjälp specifikt till första gången köpare. Många av dessa program är tillgängliga baserat på köparnas inkomster eller ekonomiska behov. Dessa program, som vanligtvis erbjuder hjälp i form av utbetalningsbidrag, kan också spara första gången låntagare betydande pengar på stängningskostnader.
Det amerikanska departementet för bostäder och stadsutveckling listar första gången homebuyer-program per stat. Välj ditt land och välj sedan "Homebuying Assistance" för att hitta det närmaste programmet.
Inteckningar för första gången köpare
Alla dessa låneprogram (med undantag för första gången hjälpköpare för hemköpare) är tillgängliga för alla husköpare, oavsett om det är din första eller fjärde gång du köper ett hem. Många tror falskt att FHA-lån endast är tillgängliga för första gången köpare, men upprepade låntagare kan kvalificera sig så länge köparen inte har ägt en primär bostad i minst tre år fram till köpet.
Att välja det lån som är bäst för din situation beror främst på din ekonomiska hälsa: din inkomst, kredithistoria och poäng, anställning och ekonomiska mål. Lånekreditgivare kan hjälpa dig att analysera din ekonomi för att fastställa de bästa låneprodukterna. De kan också hjälpa dig att bättre förstå kvalifikationskraven, som tenderar att vara komplexa. En stödjande långivare eller hypoteksmäklare kan också ge dig läxor - riktade områden för din ekonomi att förbättra - för att sätta dig i starkast möjliga position för att få en inteckning och köpa ett hem.
Poängen
Oavsett vilken låntyp du väljer, kontrollera din kreditrapport i förväg för att se var du står. Du har rätt till en gratis kreditrapport från var och en av de tre huvudsakliga rapporteringsbyråerna varje år via annualcreditreport.com. Därifrån kan du upptäcka och åtgärda fel, arbeta med att betala ned skulder och förbättra historien om sena betalningar innan du närmar dig en hypotekslånare.
Det kan vara fördelaktigt att bedriva finansiering innan du blir seriös när du tittar på bostäder och gör erbjudanden. Varför? Du kommer att kunna agera snabbare och kan tas mer på allvar av säljare om du har ett förhandsgodkännande brev i handen.
