Det sista som bor i kooperativ vill höra på deras årliga aktieägarmöte är att deras samarbete är i fara för fallissemang. Men för många är detta en verklighet. Varje år går samarbeten i konkurs och lämnar sina "ägare" i kylan.
Vad är ett samarbete?
Kooperativ är bostadsarrangemang där invånarna äger en andel av den juridiska personen, kallad ett företag. Dessa aktieägare får en egenutvecklad hyresavtal eller rätt som gör att de kan bo i en av lägenheterna eller enheterna. Tekniskt sett äger ägaren bara andelar i detta företag, inte fastigheterna i sig. Företaget äger fastigheterna. Ägarens ägare betalar en månadskostnad för underhåll som används för att täcka byggnadskostnader som städning, värme, vatten, anställdas löner, avfallsavfall, reparationskostnader, skatter, försäkringar och byggnadens underliggande inteckning.
Typer av standard
Det finns två vanligt förekommande typer av standarder som involverar samarbete: hypotekslån och tekniska standarder.
- Tekniska standardvärden är inte särskilt allvarliga. Adam Leitman Bailey, Esq., En fastighetsadvokat i New York och New Jersey och chef för New York City bostads- och kommersiella fastighetsföretag Adam Leitman Bailey, PC, säger att denna typ av standard "består av underlåtenhet att göra reparationer i strid med av hypoteksavtalet trots att alla monetära betalningar har betalats i tid. " Vanligtvis kan dessa typer av standarder lösas genom att ordna att reparationerna ska slutföras eller åtminstone betalas för. Prioritetslån är mycket allvarligare eftersom långivaren inte tar emot betalningar för byggnaden, enligt det ursprungliga avtalet. Detta är en frustrerande situation för aktieägare som omsorgsfullt har betalat månatligt underhåll utan att saknas betalningar. Detta är ofta den snabbaste vägen mot ansökan om konkurs för samarbeten. I den här situationen skickar långivaren ett meddelande om standard till byggnadens ledning, och om hypotekslånet inte är löst börjar avskärmningsprocessen.
Sämsta fall: Utestängning
Avskärmning är det värsta som kan hända när ett samarbete ansöker om konkurs. En avskärmning är en stämning som långivaren startade för att få juridisk äganderätt till byggnaden. Stuart M. Saft, partner på Dewey & LeBoeuf LLP, säger att i New York kan en avskärmning ta flera år men i slutändan om inte kooperationen har ett legitimt försvar, kommer en domare att hålla en auktion för att sälja byggnaden, och aktieägarna kommer att återgå till att vara hyresgäster och inte längre "äga" sina lägenheter.
I händelse av att ett samarbete ansöker om konkurs till följd av att banken inte har betalat sin inteckning, har långivaren befogenhet att avskärma byggnaden och avvisa aktieägarna. Bailey tillägger, "Långivaren för den underliggande inteckning kan inte följa varje lägenhetaktieägare eftersom byggnadens inteckning inte är en personlig garanti från aktieägarna." Vid en konkurs kommer samarbetsbanken att få betalt före aktieägarna.
Så alla inkomster från avskärmning av en konkurs kommer att betala banken. Aktieägare som har erhållit personliga inteckningar kommer att ansvara för dessa betalningar även om de har tappat ägandet av lägenhetsaktierna.
I det här scenariot har aktieägare inte många alternativ. Om co-op väljer att lämna in ett kapitel 11 (en omorganisation) kan co-op-hypotekaren flytta för att konvertera det till ett kapitel 7, som är likvidation, där byggnaden säljs omedelbart.
Vid konkurs eller avskärmning förblir andelsägare som hyresgäster om de bor där, men deras egna hyresavtal upphör. Saft bekräftar om de är skyldiga till någon inteckning på sin lägenhet och inte betalar.
Kooperativ som kan ha problem med fallissemang kan försöka komma ihåg betalningar genom att låna ytterligare medel, höja det månatliga underhållet eller lägga till en bedömning. En bedömning är en tillfällig ökning av det månatliga underhållet. Denna ökning är avsedd för reparationer eller andra utgifter som samarbetsbehovet täcker.
Är gemensamma konkurser vanliga?
Co-op konkurser är en sällsynt händelse. Saft säger: "Så vitt vi vet har mindre än tio samarbeten uteslutits i NYC sedan andra världskriget, så det är osannolikt att det inträffar nu. Det lönar sig dock att vara vaksam." Ett tekniskt fall kan leda till konkurs om alla pengar i sedeln förfaller till följd av ett tekniskt fallissemang, men det är osannolikt.
Vad kan aktieägare göra?
Tyvärr för aktieägare är det inte mycket som kan göras om de redan har köpt co-op-lägenheten. Om de har köpt aktier i ett oroligt samarbete, bör de söka råd från en kvalificerad advokat för vägledning. Nyckeln är att fatta utbildade beslut när man shoppar runt och undersöker samarbetet innan man köper.
Bailey säger att när han representerar en köpare ser han till att byggnaden är stabil genom att analysera byggnadens ekonomi under de senaste två åren. Han jämför den finansiella rapporten med alla större strukturella förbättringar eller nödvändiga reparationer och letar efter om byggnaden har solida kassareserver. Byggnader som inte har råd att betala inteckning eller möta utgifter är bestämda röda flaggor.
Co-op-lägenhetjägare kan undvika att falla i ett "dåligt" samarbete genom att be om ekonomerna själva. Att titta över en tvåårig historia kan ge en bra inblick i hur bra (eller dåligt) byggnaden klarar sig. En låg kassareserv kan till exempel indikera att kooperationen inte kommer att ha tillräckligt med medel för att täcka akuta reparationer. I detta fall skulle kooperationen behöva förvärva medel från antingen banken i form av ett annat lån eller från aktieägare.
Aktieägare måste ställa viktiga frågor när de undersöker en lägenhet. Fråga till exempel om samarbetet har betalat månatliga inteckningar. Om de har missat betalningar, fråga varför. Fråga om det finns några andra typer av skulder som väntar på annat än hypoteket, även om det finns några kommande större reparationer och i så fall, hur planerar kooperationen att betala för dem.
Saft föreslår några tips: "Titta på den sista ekonomiska redovisningen för att se om bokföringen har utfärdat ett rent revisionsbrev; låt din advokat se om det finns några pantelånar som byggts in mot byggnaden eller om fastighetsskatten inte har betalats. Försök ta reda på det från förvaltaren om många aktieägare inte betalar underhållet. Låt din advokat läsa kooperatörens protokoll för att se om det finns några problem."
Poängen
Co-op-styrelsen har rätt att fråga dig som en potentiell köpare om din ekonomiska historia. Den vill se till att du kommer att kunna uppfylla ansvaret för månatligt underhåll, utöver din egen personliga inteckning. Men som köpare har du också rätten att se till att bostadsområdet du hamnar i är ekonomiskt stabilt. Se till att du frågar om varje detalj. Det är din framtid, så använd dina rättigheter.
