Vad är DownREIT?
DownREIT är en gemensam strävan mellan en fastighetsägare och ett fastighetsinvesteringsförtroende (REIT) i syfte att förvärva och kontrollera fastigheter.
Key Takeaways
- En DownREIT är ett partnerskapsavtal mellan en REIT och en fastighetsägare som gör det möjligt att skjuta upp skatt på försäljning av uppskattade fastigheter. Det finns två typer av DownREITs. Den första typen innebär begränsat till inga kapitaltillskott från REIT medan den andra typen innebär betydande kapitalbidrag av REITs.DownREITs är mer komplicerade jämfört med UPREITs och kan ha skattemässiga konsekvenser, om den operativa enheten betraktas som en säkerhet av IRS.
Förstå DownREIT
DownREIT innebär ett partnerskapsarrangemang mellan en fastighetsägare och (REIT) som hjälper fastighetsägaren att skjuta upp kapitalvinstskatt vid försäljning av uppskattad fastighet. UPREIT uppfanns efter 1990-talets fastighetsresession för att underlätta investeringar av kapital i fastighetsbranschen. DownREIT utvecklades från UPREIT.
Fastighetsägare som bidrar med fastigheter till DownREITs får driftsenheter i ett partnerskap. Denna samarbetsenhet och fastighetsägarens förhållande till det kan struktureras på olika sätt, beroende på strukturen för REIT och eventuella UPREITs som kan finnas. I en DownREIT måste REIT godkänna ett stillastående eller låsningsavtal för försäljning av bidragade tillgångar.
Det finns två typer av DownREIT-partnerskapskategorier. I den första typen av partnerskap tillhandahåller REIT begränsat till inget kapital och begränsade partners får preferenser för distribution av operativa kontanter i ett belopp som är lika med REIT-aktieutdelningar. Den andra kategorin av REIT innefattar bidrag av betydande kapital från REIT. Den allmänna partneren får distribution som motsvarar kapitalavkastningen.
DownREIT Jämfört med UPREIT
DownREIT används mindre än UPREIT eftersom den är mer komplicerad och kanske inte har samma skattemässiga fördelar som en UPREIT. Bidragande egendom till en DownREIT är en komplex transaktion som kräver professionell skatter och investeringsinstruktioner. Om transaktionen inte är uppbyggd med extrem försiktighet kan IRS överväga att överföra egendom till DownREIT i utbyte mot operativa enheter som en beskattningsbar transaktion enligt regler för dold försäljning eller missbruk. Därför kan en UPREIT vara det mer logiska valet för en fastighetsägare vars huvudsakliga oro är att skjuta upp inkomstskattskuld.
Till skillnad från UPREIT, där ägande av fastigheter inte är involverat, innebär en DownREIT att äga fastigheter. En del av denna fastighet ägs direkt, medan andra kan ägs genom begränsade partnerskap med dem som har bidragit med egendom till den.
En DownREIT kan vara ett logiskt alternativ om fastighetsägaren tror att hans fastigheter kommer att uppskatta mer än REIT: s övriga innehav, eftersom han behåller ett större intresse för sin bidragna egendom med en DownREIT än vad han skulle göra med en UPREIT.
Som sagt, eftersom ägarstrukturen för en DownREIT är mer komplex, kräver mer komplexa beräkningar att konvertera operativa enheter till kontanter. Likaså fungerar UPREIT och DownREIT på olika sätt som investeringar eftersom de är strukturerade på olika sätt. Med en DownREIT kan partnerskapet mellan REIT och investeraren fungera annorlunda än resultatet av REIT som helhet.
DownREITs liknar UPREITs, men i deras värde som ett fastighetsplaneringsverktyg. Båda förstärker basen för de operativa enheterna vid ägarens död, vilket möjliggör en skattefri överföring av uppskattad fastighet till arvingar. Arvingar kan sedan konvertera de operativa enheterna till REIT-aktier eller kontanter utan att betala skatt.
Exempel på DownREIT
Betrakta en portfölj med fem fastigheter värderade till 100 miljoner dollar. Fastigheterna har skuld motsvarande 80 miljoner dollar till 8% ränta. Partnerna som äger fastigheten har en kumulativ kapitalkonto på 5 miljoner dollar. REIT går in i transaktionen och betalar ut 60 miljoner dollar i befintlig skuld för fastigheten och ersätter kapitalkontosaldo för de återstående partnerna med skuld till 7%. Aktier emitteras som operativa enheter för de återstående 20 miljoner dollar som innehas av partners och REIT blir majoritetsinnehavare medan de återstående partnerna blir fastighets- och LP-er.
