Innehållsförteckning
- Diversifiering w / fastigheter
- Portföljoptimering
- Slutsatser
Fastigheter är utan tvekan ett betydande inslag i tillgångsallokering och bör utgöra en del av varje institutionell eller personlig investeringsportfölj. Infrastruktur, som har liknande fördelar som fastigheter, ökar också i betydelse. Baserat på forskning vid University of Regensburg i Tyskland kommer denna artikel att behandla några av de viktigaste tillgångsallokeringsfrågorna i detta sammanhang.
Både fastigheter och infrastruktur utgör attraktiva investeringar för riskaverse investerare, särskilt under björnmarknader. Det finns likheter och skillnader mellan de två, och du kan konstruera en verkligt optimal portfölj genom att utnyttja dem till fullo.
Key Takeaways
- En väl diversifierad portfölj bör innehålla investeringar i en mängd olika tillgångsklasser, inklusive fastighets- och infrastrukturprojekt som är mindre korrelerade med aktier eller obligationer. Fastighetsinvesteringar och infrastruktur samlas ofta i värdepapper som REIT eller fonder som riktar sig till dessa specifika sektorer. Det optimala beloppet för dessa investeringar kommer att variera på individuell basis beroende på investeringsmål, tidshorisont och riskprofil.
Diversifiering genom fastigheter och infrastruktur
Diversifieringsfördelarna med direkta och indirekta fastighetsinvesteringar är välkända, och diversifieringens roll i institutionella portföljer har utredats omfattande. De olika korrelationerna till aktier och obligationer är oerhört användbara för att undvika portföljvolatilitet.
I USA finns det ett stort behov av att investera i och förbättra infrastrukturen i många avseenden, så det finns gott om potential på marknaden. Ganska mycket alla investerare bör utnyttja denna potential för att diversifiera mer effektivt än någonsin och i en extremt lovande sektor.
Tidigare har infrastrukturen fått relativt mindre uppmärksamhet, tillsammans med andra alternativa tillgångar som råvaror och private equity. Det har skett en bortgång från de gamla skolans konventionella portföljer som består av aktier, obligationer, kontanter och fastigheter.
Särskilt fördelningen till fastigheter kan påverkas om alternativa investeringar avsevärt diversifierar avkastningen från konventionella investeringar. Faktum är att infrastruktur har blivit ett uppmärksamhetsfokus och hittat sin väg till institutionella portföljer, och i mindre utsträckning, privata.
Det som gör infrastrukturen så tilltalande är att den verkar ganska lik direkt fastigheter när det gäller stora partiets storlekar och illikviditet, men också erbjuder allmän stabilitet och stabila kassaflöden. Forskningen om infrastruktur ligger bakom den för fastigheter, och Tobias Dechant och Konrad Finkenzeller från Regensberg har försökt att överbrygga detta gap.
Portföljoptimering med fastigheter och infrastruktur
Detta forskningsprojekt, och tidigare arbete på området, visar att direkt infrastruktur är en viktig del av portföljdiversifiering och att företag tenderar att övergripa till fastigheter om de inte också investerar i infrastruktur. Detta är en viktig upptäckt med tanke på att infrastruktur verkligen är till nytta för riskhämma investerare - särskilt i nedgångar på aktiemarknaden.
Det finns betydande variationer i de rekommenderade, relativa beloppen som bör investeras i dessa två tillgångsklasser. Området sträcker sig från noll till så högt som 70% (främst i fastigheter), beroende på tidsram, marknadens tillstånd och metoder som används för att härleda det optimala.
Det maximala totala beloppet som vanligtvis rekommenderas för fastighets- och infrastrukturallokeringar är cirka 25%, vilket är betydligt högre än faktiska institutionella tilldelningar. Det är viktigt att notera att effektiva tilldelningar i praktiken beror på många faktorer och parametrar, och ingen specifik blandning visar sig vara överlägsen.
Blandningen av fastigheter och infrastruktur är också kontroversiell, men en studie av Terhaar et al. (2003) föreslår till exempel en jämn split. Vissa experter anser att cirka 5% räcker för var och en. I krisperioder kan detta vara tre eller till och med fyra gånger högre.
Ett annat viktigt fynd är att fastigheter och infrastruktur kan vara mer användbara när det gäller diversifiering än genom verklig avkastning. Med tanke på kontroversen om effektiv tillgångsfördelning och turbulensen på fastighetsmarknaderna är detta en viktig fråga. Det senare belyser fördelarna med att använda inte bara fastigheter utan också infrastruktur.
Även betydande är uppenbarelsen att den riktade avkastningen påverkar den lämpliga fastighetsnivån. Investerare med högre portföljavkastmål (som vill tjäna mer, men med mer risk) kanske vill ägna mindre åt fastigheter och infrastruktur. Detta beror mycket på tillståndet på dessa marknader i förhållande till aktiemarknaderna i fråga om den senare är i en uppåt- eller nedåtgående fas.
De exakta fördelningarna till fastigheter och infrastruktur beror på olika parametrar. Förutom den förväntade portföljavkastningen som nämns ovan, finns det också frågan om hur risk definieras. Andra relevanta faktorer inkluderar attityder till infrastruktur i allmänhet och hur detta hänför sig till andra alternativa investeringar. I praktiken är dessa fördelningsbeslut komplexa och högre eller lägre optima är därför möjliga för olika investerare vid olika tidpunkter.
Slutsatser
Om det finns en sak som återstår högsta prioritet för alla investerare har det en väl diversifierad portfölj. Det finns helt enkelt inget substitut för detta, men det finns mycket outnyttjad potential på marknaden. Fastighetsinvesteringar, men också infrastruktur, kan spela en viktig roll för att optimera portföljer. Detta gäller främst institutioner, men också för privata investerare. Privata investerare kan generellt dra nytta av mer diversifiering.
