Att äga fastighet i Kanada kan vara lönsamt om du förstår de kanadensiska skattelagen som gäller för fastighetsinvesteringar.
Det finns inget krav på hemvist eller medborgarskap för att köpa och äga egendom i Kanada. Du kan ockupera en kanadensisk bosättning tillfälligt, men du måste uppfylla immigrationskraven om du vill ha en längre vistelse eller bli permanent bosatt. Utländska personer kan också äga hyresfastigheter i Kanada, men måste lämna in årlig skattedeklaration med Canada Revenue Agency (CRA).
Fastighetsskatt
När du köper en fastighet betalar du en provinsiell överföringsskatt som varierar från provins till provins, men kan vara cirka 1% på de första 200 000 $ och 2% på saldot. Vissa undantag gäller om detta är ditt första fastighetsköp i Kanada. Kommuner tar också ut årliga fastighetsskatter, baserade på det uppskattade fastighetsvärdet, som återspeglar marknadsvärdet. Skola och andra skatter ingår i denna kommunala skatt. Information om den aktuella kommunskatten på en specifik fastighet är i allmänhet lättillgänglig.
Nya hemköp är föremål för den federala skatten för varor och tjänster (GST), men en delvis rabatt kan erhållas för nya eller byggnadsrenoverade hem, om du planerar att bo i hemmet. GST gäller inte för återförsäljningshem.
Skatter på hyresfastigheter
Den kanadensiska inkomstskattelagen kräver att 25% av bruttohyresintäkterna betalas ut varje år. Utländska personer kan dock välja att betala 25% av nettohyresintäkterna (efter utgifter) genom att fylla i ett NR6-formulär. Om hyresfastigheten har nettoförluster kan du återkräva tidigare betalda skatter. Din inkomst kommer att behandlas annorlunda beroende på om du är medägare eller partner och om det betraktas som hyres- eller affärsinkomst.
Du kan dra av två typer av uppkomna kostnader för att få hyresintäkter: löpande driftskostnader och kapitalkostnader. Den senare ger förmåner på längre sikt. Kostnaden för möbler eller utrustning för en hyresfastighet kan inte dras av från dina hyresintäkter för det året. Kostnaden kan emellertid dras av över en period av år, eftersom dessa poster avskrivs i värde. Avdraget kallas kapitalkostnadsersättning (CCA).
Fastighetsskatter och inteckning, banklån eller kreditränta är avdragsgilla i Kanada om fastigheten är en investeringseiendom. För att lära dig mer om hur du använder din inteckning för investeringsändamål, se till att läsa Skapa ett skatteavdragbart kanadensiskt inteckning .
Säljer kanadensisk fastighet
När en utlänning säljer en kanadensisk fastighet tar den kanadensiska regeringen 50% av all försäljning som källskatt. Amerikanska invånare måste också rapportera kapitalvinsten till Internal Revenue Service (IRS). Men om vinsten har beskattats i Kanada kan den krävas som en utländsk skattekredit. När en utlänning säljer en kanadensisk fastighet måste säljaren förse köparen med ett godkännandeintyg som utarbetats av CRA. Utan detta certifikat kan köparen behålla en del av inköpspriset, eftersom köparen personligen kan vara ansvarig gentemot CRA för någon av de icke-bosatta obetalda skatterna.
När du lämnar Kanada finns det en "ansedd disposition" av kapitalfastigheter. Med andra ord, om du ägde kanadensiska tillgångar som har uppskattats i värde betalar du skatt på dessa vinster om och när du lämnar landet. Denna "bedömda disposition" kan också gälla när en fastighetsägare som inte är bosatt dör eller när en egendom överförs från en individ till individens företag eller släkting, även om inga pengar har betalats.
Hemlån
Du kan få eget kapital från din kanadensiska bostadsfastighet med en omvänd hypotekslån eller en egenkapitalkredit (HELOC).
En omvänd inteckning är inte för alla men de tillåter husägare som är 60 år eller äldre att ta ut regelbundna betalningar som uppgår till upp till 40% av hemets nuvarande uppskattade värde. Ingen återbetalning krävs och intäkterna är skattefria. Fonderna kan placeras, räntekostnaden kan skrivas av (om fonderna placeras i en inkomstproducerande tillgång) och husägaren kan bo i hemmet så länge som önskat. Lånet upphör när husägaren dör eller säljer huset, då betalas det ut med försäljningens intäkter.
En HELOC är en andra inteckning på ditt hem för att säkra ett lån eller en kreditgräns. Det erbjuder större betalningsflexibilitet än en konventionell inteckning eftersom du kan betala av alla belopp som huvudmannen när som helst utan straff. Räntan på en kreditlinje är i allmänhet högre än hypoteksräntorna, men är vanligtvis lägre än osäkrade skulder.
Alternativa fastighetsinvesteringar
Fastighetsinvesteringar (REIT) är börsnoterade företag som investerar i en portfölj av fastighetstillgångar. De flesta kanadensibaserade REITs handlas på Kanadas riktmärke Toronto Stock Exchange (S & P / TSX).
Som förtroende måste de dela ut större delen av sin beskattningsbara inkomst till aktieägarna. Under 2007 lagstiftade Kanadas federala regering att inkomstföretag måste konvertera till vanliga skattebetalande företag senast den 1 januari 2011, men många REITS skonades från denna lagstiftning. De nya trustreglerna kräver en REIT för att bibehålla 95% av sina inkomster från passiva inkomstkällor (hyra från fastigheter, ränta, realisationsvinster från fastigheter, utdelning och royalties) och 75% av dess inkomst från hyres- och kapitalvinstdelen av föregående regel. Om REIT upprätthåller denna struktur kommer den att förbli under de tidigare lagarna om förtroendeskatt. För mer information om denna typ av inkomststruktur, läs grunderna i REIT-beskattningen .
Slutsats
Sammanfattningsvis är kanadensiska lagar ganska liberala när det gäller att äga fastigheter. Du behöver inte vara kanadensisk medborgare eller ens bo i landet, och fastighetsskatter och räntekostnader är avdragsgilla. För att investera lönsamt bör du dock vara medveten om de skattemässiga konsekvenserna av varje steg i investeringen, från att äga fastigheten och bebo eller hyra den till slutligen sälja den.
