Vad är terminalkursen?
Den terminala kapitaliseringsgraden, även känd som utgångsräntan, är den kurs som används för att uppskatta en fastighets återförsäljningsvärde i slutet av innehavsperioden. Det förväntade nettoresultatet (NOI) per år divideras med terminalkapaciteten (uttryckt i procent) för att få terminalvärdet. Terminalvärden beräknas baseras på jämförbara transaktionsdata eller vad som tros vara lämpligt för en viss egendoms placering och attribut.
Key Takeaways
- Den terminala kapitaliseringsgraden används för att uppskatta en fastighets återförsäljningsvärde vid slutet av innehavstiden. Inloppstaket är fastighetens beräknade första år NOI dividerat med fastighetens köppris. Om denna terminal kapitaliseringsgrad är lägre än inmatningsgraden, betyder det vanligtvis att fastighetsinvesteringen var lönsam.
Förstå terminalkursen
In-cap-räntan är det beräknade första årets nettovinst (NOI) dividerat med den initiala investeringen eller inköpspriset. Däremot är terminalkursen den förväntade NOI förra året (utgångsår) dividerat med försäljningspriset. Om denna ränta är lägre än den inbyggda takten, betyder det vanligtvis att fastighetsinvesteringen var lönsam.
De flesta proffs som investerar i fastigheter håller med om att det är viktigt att matcha terminalkapitalräntan med marknadens nuvarande kurs, med tanke på att det kan vara ett säkrare test för utvecklingen för att skjuta upp terminalkapitalräntan lite. Ett dynamiskt kalkylblad kan vara användbart för att stresstesta utvecklingsprojektet för att fastställa den högsta terminalkapitalnivån som fortfarande skulle ge en tillräcklig uppsida för investerare.
Kunniga fastighetsinvesterare letar efter marknader och fastighetstyper för vilka marknadsvärde beräknas sjunka, eftersom en lägre terminalkapitalisationsgrad, jämfört med den inbyggda cap-räntan, kommer att resultera i realisationsvinster, förutsatt att rörelseresultatet netto inte kommer minska under innehavstiden. Vissa av de uppgifter som måste beaktas inkluderar utbud och efterfrågan mätvärden för varje kategori av utrymme, liksom för de tjänster och utgifter som antas vara relaterade till varje verksamhetsområde.
Även om framtiden alltid är osäker, är två saker säkra om slutet på varje innehavstid: byggnaderna kommer att åldras och marknaderna kommer att förändras. Det är alltså kritiskt att alla fastighetsinvesterare sammanställer och analyserar så mycket data som möjligt för att exakt fastställa en terminal kapitaliseringsgrad för ett projekt.
Exempel på terminalkapitalränta
En investerare köper en helt ockuperad fastighet för 100 miljoner dollar. Första året NOI beräknas till $ 5, 0 miljoner. In-cap-takten är därför 5, 0%. Sju år senare tror investeraren att terminalkursen är cirka 4, 0%. Förra året NOI, som har tagit hänsyn till hyreskalering under vägen, beräknas till 5, 5 miljoner dollar (igen, förutsatt full beläggning). Återförsäljningsvärdet beräknas till $ 137, 5 miljoner (5, 5 miljoner dollar i NOI dividerat med 4, 0% terminal kapitalisering, eller utgång, kurs).
