Den mest traditionella formen för hemägande är att äga både ett hus och den mark som det är byggt på. De som inte har råd med hus, eller som inte vill vara besvärade med underhåll och underhåll utanför, kan köpa lägenheter eller radhus. Det finns emellertid ett annat husägarealternativ: att bara köpa hemmet och hyra ut det land det tar.
Att köpa ett hem i en hyresmark är det möjligt för dig att äga ett hem som du annars inte skulle ha råd med. Denna typ av köp saknar emellertid några av fördelarna med traditionellt hemägande och har andra betydande nackdelar. Skulle den ovanliga äganderätten fungera för dig? Läs vidare för att ta reda på det.
Det grundläggande
Med ett tränat öga kan du vanligtvis upptäcka en fastighetsfastighet, även om det inte uttryckligen anges. Nyckelord att leta efter inkluderar "tillverkat hem" och "hyresränta." Yttre funktioner i hemmet kan beskrivas i termer, till exempel "förening pool" eller "förening tennisbanor." Priset på hyrda fastigheter tenderar också att vara långt under marknadsvärdet. Om till exempel priset för en traditionell tre-sovrum, två badrum, 1 600 kvadratmeter är cirka $ 500 000, kan ett jämförbart hem på hyrd mark bara kosta $ 150 000. Ett hyrd fastighetshem kan också ha ovanligt exklusiva funktioner för sitt pris.
De branta husägars föreningarna (HOA) avgifter indikerar också att en lista kan vara en hyresfastighet. En normal HOA-avgift kan vara cirka $ 250 per månad, medan en HOA-avgift på en hyrd fastighet kan vara $ 900 per månad. En annan giveaway är att om du tittar på en satellitkarta över grannskapet där hemmet ligger, kanske du märker att bostäderna är närmare varandra än vanligt och är väldigt lika varandra. Slutligen, i ett typiskt grannskap, har vissa hus sina egna pooler, medan det i en hyresmark gemenskap inte kommer att göra det.
Fastighetslistor listar inte alltid hyresfastigheter. Ibland lämnas nyckelinformation utanför fastighetslistan på grund av en agentens slarv eller för att agenten eller säljaren försöker dölja något. Undersök de dolda fakta och köp aldrig en hyrd fastighet utan att förstå de ovanliga funktionerna i denna typ av hemägande.
Typer av hyrda fastigheter
Det finns flera typer av bostadsfastigheter, och den vanligaste typen varierar efter region. På Hawaii och Delaware finns det lägenheter om hyresavtal. I områden med infödda amerikanska reservationer, till exempel Palm Springs, kan det hända att du kan köpa fastigheter på hyrda reservationer. I Los Angeles, där även hem i förorterna överträffar de priser som den genomsnittliga personen har råd med, finns det hyresfastigheter i förortsområden, till exempel Simi Valley och Canyon Country. Florida och Arizona har också ett antal pensionerade samhällen.
Hyresfastigheter finns i andra områden, men eftersom hyresmark är ett okonventionellt sätt att köpa fastighet är detta alternativ inte tillgängligt i alla tillstånd. Släpvagnsparker, kanske den vanligaste formen av hyresmark, finns nästan var som helst.
När du köper ett hus eller lägenhet på hyrd mark tar du upp en inteckning på fastigheten som vanligt. Den månatliga intäktsbetalningen blir mindre eftersom husets köpeskillingspris är lägre, men du måste också betala en betydande månatlig hyresavgift på marken. Eftersom markhyresfastigheter ofta finns i hela samhällen med liknande fastigheter, kan en hyresfastighet också komma med HOA-avgifter för att täcka underhållet av landskapsarkitektur, samhällspooler, samhällsbyggnader etc.
allmänna överväganden
- Hur mycket tid återstår på hyresavtalet? Om längden på återstående hyresavtal är kortare än du planerar att stanna kvar i hemmet, är det absolut nödvändigt att ta reda på vad som händer med ditt intresse för fastigheten i slutet av hyresperioden. Hyresperioden påverkar också din förmåga att finansiera hemmet. Det kan vara svårt eller omöjligt att få en inteckning om den återstående hyrestiden på marken är 20 år och du vill ha en 30-årig inteckning. Helst kommer ett hyresavtal som överskrider din potentiella återstående livslängd skydda dina ekonomiska intressen och din sinnesfrid. Naturligtvis, även om du kanske inte bor i detta hem resten av livet, är det naturligtvis trevligt att ha det alternativet. Och om du säljer hemmet kommer en lång återstående hyresperiod att påverka ditt försäljningspris positivt.
Vilka är villkoren för kapitulationsklausulen? Kontrollera villkoren i kapitalklausulen om hyresavtalet kommer att löpa ut medan du fortfarande äger huset. Om hyresavtalet löper ut och inte förnyas måste du ge upp användningen av marken som ditt hem är byggt på. Vissa överlämningsklausuler anger att du också måste överlämna alla förbättringar av marken (dvs. din lägenhet, radhus eller hus). Undvik fula överraskningar genom att få informationen innan du köper.
Hur mycket är den månatliga betalningen för markhyran, hur ofta justeras den och med hur mycket? Om det finns HOA-avgifter, ställ samma frågor om dessa. Du vill se till att du verkligen kommer att spara pengar genom att köpa en hyrd fastighet, och att du inte en dag kommer att tvingas flytta genom att öka kostnaderna.
Är jag bättre att hyra? Fundera på om att äga ett hus på hyrd mark verkligen är överlägset att hyra. De två liknar på många sätt, inklusive en betalning av månadsavgifter som bestäms av en annan part. Att äga ett traditionellt hem kan ge dig en större grad av frihet; om det är viktigt för dig kan det vara värt att vänta på att spara för en utbetalning eller öka din inkomst tillräckligt för att kvalificera dig till en bra inteckning på ett traditionellt hem.
fördelar
Att köpa ett hus på hyrd mark ger följande fördelar.
- Du köper hemmet för mycket mindre än ett traditionellt hem eftersom du inte behöver köpa marken.
Hyresfastigheter är ofta bättre än bostäder för barn och husdjur, och du kan investera pengarna som leasing sparar dig. Köpare kan bo på ett prisvärt läge som de annars inte hade råd med. I Huntington Beach, Kalifornien, finns det till exempel flera husbilsamhällen nära Stilla havet. För att köpa till och med ett ingångshus i Huntington Beach kanske du behöver cirka 400 000 dollar. Att jämföra ett hem på en nivå i en släpvagnspark, jämfört, kan kosta så lite som $ 40 000.
Hyresgrupper inkluderar ofta bekvämligheter som inte alltid finns i traditionella grannskap, såsom klubbhus, pooler, tennisbanor, lekplatser och golfbanor. På grund av samhällsföreningsaspekten kan eventuella HOA-avgifter inkludera att din gräsmatta klipps regelbundet.
Eftersom du inte äger marken, kommer du troligtvis att ha låga eller inga fastighetsskatter, vilket kan hjälpa till att ta ut lite av att få betala hyrd och HOA-avgifter. I vissa områden begränsar lokal lagstiftning hur mycket hyrda markavgifter kan öka årligen.
nackdelar
Följande är nackdelarna med denna form av hemägande.
- Den viktigaste nackdelen med att äga ett hus på hyrd mark hänför sig till att bygga kapital. För många människor är hemägande en viktig källa till rikedom. Med en fastighetsfastighet riskerar du att förlora allt eget kapital vid leasingavtalet, beroende på villkoren i kapitalklausulen. Återförsäljningen av hemmet kommer sannolikt att vara svårare än vidareförsäljning av ett traditionellt hem, särskilt för att varje återstående år förkortas den återstående löptiden på hyresavtalet. Av denna anledning, om du vill överlämna något till dina arvingar, kommer ett hem på hyrd mark inte att vara lika värdefullt för dem som ett traditionellt hem. Hyresfastigheter är ofta del av en HOA, vilket innebär extra månatliga avgifter som är något oförutsägbara. Medan HOA-avgifter vanligtvis är ett fast belopp varje månad, kan de stiga årligen. HOA kan också ta ut en särskild utvärdering för större reparationer eller uppgraderingar av samhällsfastigheter, vilket skapar en stor, oväntad räkning. HOA-avgifter kan vara särskilt besvärliga för dem som inte använder vanliga bekvämligheter som pooler, eller som föredrar att göra sin egen landskapsarkitektur för att spara pengar.
Även om traditionellt hemägande kan vara en bra säkring mot inflation, är det inte att äga en hyresfastighet. När du köper ett hem med fast ränta förblir din betalning densamma varje år som inflationen ökar . Så småningom kan den månatliga betalningen för att äga ditt hem vara lägre än att hyra i ditt område. Och medan värdena i hemmet varierar, överensstämmer de långsiktiga prisökningarna ofta med inflationsnivån. I en hyresmarknad kommer dina månatliga hyresbetalningar och HOA-avgifter antagligen att öka minst så mycket som inflationstakten. Under tiden kommer ditt hem att bli mindre värdefullt när slutet av hyresperioden närmar sig.
Om du har en tillverkad bostad på hyrd mark och hyresavtalet löper ut (och överlåtelseklausulen kräver inte att du avstår från fastigheten) kan du teoretiskt ta dem med dig hem till en annan hyresmark eller till en tomt du har köpt. Detta är dock inte så realistiskt om du inte köper en trailer hem. Annars måste du demontera huset och transporteras till en ny tomt. Detta kan vara mycket opraktiskt och kommer sannolikt att vara oöverkomligt dyrt.
Poängen
Att köpa ett hus på hyrd mark kan vara frestande när du ser det låga försäljningspriset, men köpet innebär många komplexiteter som traditionella bostadsköp inte gör. Traditionellt hemägande skapar förmodligen den största ekonomiska tryggheten för de flesta, men att köpa ett hus på hyrd mark kan vara ett genomförbart alternativ för dem vars viktigaste prioritering är att köpa in i ett visst samhälle till ett lägre pris än ett traditionellt hem eller villa, snarare än att bygga rättvisa.
