Innehållsförteckning
- Förväntningar efter skatt
- Risker att överväga
- En investeringsmöjlighet?
- Utbetalning och likviditet
- Fördelar med att äga
- Fördelar med att hyra
- Poängen
Det finns goda skäl att äga ett hem i pension. Men det finns också många argument för att hyra. Det senare kan vara billigare om det betyder att du inte behöver betala för underhåll och reparationer. Att äga kan dock vara mindre stressande om du inte behöver oroa dig för att en hyresvärd ska höja din hyra.
Oavsett vilken väg du går, kommer bostadskostnaderna att vara en av dina stora månatliga utgifter vid pensionering. Här är några faktorer att tänka på när du fattar ett hyres- kontra köpbeslut.
Key Takeaways
- Bostadskostnader kommer att vara en del av din pensionsbudget, oavsett om du hyr eller äger. Fluktuationer i marknadsvärde, oväntade underhållskostnader och försäkringsavdrag kan öka ägarkostnaderna. Även om bostäder kan vara värdefulla tillgångar bör de inte köpas främst för investering.Ägandet erbjuder stabilitet, skattemässiga fördelar och eget kapital, bland andra förmåner. Uthyrning ger mer flexibilitet och likviditet, och du spenderar mindre pengar (och tid) på underhåll.
Förväntningar efter skatt
Det första steget i att analysera husägare kontra hyra är att bestämma hur mycket du vill / måste spendera efter att ha betalat skatt.
Från och med avkastningar som lämnats in 2019 är ränta på kvalificerade inteckningar på $ 750 000 eller mindre avdragsgilla för ett par som arkiverar gemensamt. (Om du köpte ditt hem före 16 december 2017 kan du fortfarande dra av ränta på en inteckning på $ 1 miljon eller mindre enligt den tidigare lagen.) Avdrag för fastighetsskatter, en gång en väldig välsignelse för skattebetalarna (särskilt i välmående områden), är nu begränsad till 10 000 dollar.
Att kunna dra av hypoteksräntor och fastighetsskatter på ett hem du äger innebär att din månatliga budget kommer att gå längre eftersom du får tillbaka några av dina pengar i form av ett avdrag för skattetid. Eftersom hyreskostnaderna inte är avdragsgilla krävs inga beräkningar.
För att beräkna värdet av en budget före skatt när du köper ett hus, bestäm den marginalskattesatsen, dra av den procenten från 1 och dela budgeten med det beloppet. Som ett exempel, låt oss ta ett par som arkiverar gemensamt och ligger i skattesatsen för 22% för deras skatter 2019.
| Steg # 1: Netto efter skattebudget | Steg 2: Dela budgeten med 0, 80 (1 minus skattesats) | Resultat: Budget före skatt | |
|---|---|---|---|
| Uthyrning | $ 2000 | N / A | $ 2000 |
| Äganderätt | $ 2000 | $ 2000 / 0, 80 | $ 2500 |
Risker att överväga
I teorin får du mer för dina pengar att köpa ett hem än att hyra. Men hembesök innebär också betydande ekonomiska risker. Frågor som fluktuationer i marknadsvärde, oväntade underhållskostnader och försäkringsavdrag kan öka kostnaderna utöver hyreskostnaderna. Och oavsett vilket alternativ du väljer, glöm inte att planera för inflation - hyror, skatter och försäkringskostnader går upp över tiden.
En annan viktig fråga är underhållsrisken förknippad med ägandet. Att hyra är som att köpa en försäkring mot underhåll eftersom hyresgäster inte har något ansvar för regelbundna underhållskostnader, fel på utrustningen eller katastrofer som stormar eller översvämningar. Hyresvärden måste oroa sig för de oväntade kostnaderna. Så gör husägare.
En investeringsmöjlighet?
Även om fastigheter kan erbjuda goda investeringsmöjligheter, bör en bostad inte köpas endast av det skälet. Bostäder är en oundviklig levnadskostnad, och avveckling av en investeringstillgång bör inte innebära att hitta en annan plats att bo. Pensionärer bör bäst inte medföra investeringar på ägandets investering när de planerar för bostadskostnader.
”En av de största myterna om husägare är att det är en investering. Det är det inte, säger Kirk Chisholm, förmögenhetschef på Innovative Advisory Group i Lexington, Massachusetts. ”Att äga ett hem som du bor i är en kostnad, inte en investering. En investering är en som genererar kassaflöde. Visst, det finns vissa fördelar med att äga ett hem, men när du tänker på kostnaderna, binda upp stora mängder kapital, illikviditet i hemmet och att huspriserna inte alltid går upp, gör det för en mycket mindre attraktiv " investering.'"
För att verkligen använda ett hem som en investering måste en husägare köpa lågt och sälja högt - köpa och sälja bostäder opportunistiskt. Genom att sälja ett hem för att tjäna vinsten när priserna är höga tar man dock chansen att bli prissatt ur marknaden om priserna fortsätter att öka. De som har en fast budget, som de flesta pensionärer är, kanske inte kan köpa ett annat hus eller lägenhet och kommer att finna sig att hantera en hyresvärd i stället
På vissa sätt kan hyra vara den ekonomiska motsvarigheten till kortslutning av ett lager. Om du tror att bostadspriserna går lägre kan du hyra en bostad, vänta på att priserna sjunker och köpa ett hus senare. Att ha fel med riktningen på bostadspriserna och att betala ett högre inköpspris liknar det att betala ett högre pris för en aktie för att täcka en kort position.
Utbetalning och likviditet
Andra ekonomiska fördelar med att vara hyresgäst inkluderar frihet från att oroa sig för bostadsmarknadsförhållandena och likviditet. Att sälja ett hus kan ta lång tid; det innebär också massor av pappersarbete, och de flesta fastighetsbyråer tar ut en provision, vilket minskar avkastningen på investeringen. Det är definitivt värt det att ta bort dessa förvirringar när det är dags att flytta.
Vissa pensionärer lever enbart på pensionsmedel - socialförsäkringsförmåner, livräntautbetalningar eller en regerings- eller facklig plan, så de har inte alltid stora summor likvida medel. Utan tillräckliga tillgångar på sidan för oväntade kostnader, kan de ordinarie kostnaderna för att äga ett hem vara förstörande.
Fördelar med att äga
Om du är en av de 70% av husägare som går in i pensionsfria pensioner, kan frågan om att hyra kontra äga verka mindre komplicerat till en början. Men det faktum att du inte har någon husbetalning gör inte detta till en icke-brainer.
Du måste ta hänsyn till fastighetsskatter och underhållskostnader. Och ju äldre ditt hem, desto högre kan dessa underhållskostnader vara.
Ändå är det lätt att hitta argument för att stanna - särskilt om du bor i ett hus du äger nu (och inte har någon hälsorelaterad anledning att lämna). Här är några andra viktiga argument.
Stabilitet
Bygg kapital
För vissa pensionärer är det viktigt att lämna en arv. Andra vill använda ackumulerat eget kapital för att ta ett lån, kreditlinje eller omvänd inteckning. Det är situationer där ägandet är mest meningsfullt. I områden där fastighetsvärden ökar snabbt, med ägande kan du äga en tillgång som uppskattar. Och naturligtvis betyder det också att du kan undvika hyreshöjningar som är så vanliga på heta fastighetsmarknader.
Skatteförmåner
En av fördelarna med hembesök är att du kan dra av ränta och fastighetsskatter på federala avkastning. Även om skatteräkningen för 2017 minskade dessa förmåner något, finns de fortfarande kvar. Andra avdrag, inklusive inteckningspoäng, kan också arbeta för att sänka det belopp du är skyldig till IRS. Du får ingen av dessa skatteförmåner om du hyr.
känslor
I vilken grad du är känslomässigt bunden till idén om hembesök är ett viktigt, icke-finansiellt övervägande.
Fördelar
-
Rättvisa
-
Stabilitet
-
Skatteavdrag
Nackdelar
-
Underhållskostnader, tid
-
illiquidity
-
Fastighetsskatt
Fördelar med att hyra
Att sälja ditt hem och flytta till en hyra har sina poäng. Om du för närvarande hyr, känner du till dessa fördelar. Men om du är en husägare som funderar på hoppfartyg, är här några skäl att tänka på.
Öppna alternativ
Att hyra kan vara meningsfullt om du är en tom nester, redo att minska eller inte är säker på var du kommer att tillbringa dina pensionsår. Du kanske vill flytta bort för bättre väder (eller lägre levnadskostnader) under några år, men också lätt kunna flytta närmare din familj senare.
Din hälsa - eller en familjemedlem - kan också vara en faktor om du tror att du kan behöva flytta snart för att ta emot eller ge vård. Många samhällsstöd, fortvårdande eller självständiga boendemiljöer är bara hyra, vilket ger dig inget val om det är där du kommer att bo.
Färre kostnader
Det är viktigt att jämföra kostnaderna för att hyra mot att äga på den plats där du planerar att bo. Enligt en rapport från Trulia var hyra billigare i 98 av 100 städer med en stor befolkning på 65 år och äldre. Det är värt att notera att i söder är det dock billigare att hyra än att hyra.
Mindre underhåll
När du hyr, kommer du förmodligen inte att behöva betala för major-league, strukturellt underhåll. I genomsnitt spenderar husägare mellan 1% och 4% varje år på underhåll. Ju äldre hemmet, desto högre procentandel. En varning: Läs hyresavtalet noggrant innan du skriver under och se till att hyresvärden är ansvarig för allt (eller nästan allt) underhåll och reparationer, särskilt om du hyr ett hus.
Det är inte bara kostnaden. När du blir äldre kommer din förmåga att själv utföra något av dessa jobb oundvikligen att minska. Du kanske inte vill bo någonstans som hittar dig regelbundet stå på stegar för att byta glödlampor eller skjuta snö från trottoaren. Det är då en super- eller byggnadshantmän verkligen kan hjälpa till.
Freed-Up Capital
Att hyra kan frigöra pengar som du kan investera. Det håller dig flytande och kan öka din totala inkomst under dina pensionsår. Investeringar växer ofta snabbare än fastigheter uppskattar, vilket gör dem till en ännu bättre användning av dina pengar. Även äganderätt riskerar dig i händelse av en annan krasch på bostadsmarknaden - något att hyra inte gör.
Fördelar
-
Likviditet
-
Lite underhållskostnader, ansvar
-
Flexibilitet i rörelse
-
Färre kostnader, skatter
Nackdelar
-
Oförutsägbar hyra ökar, eviction
-
Inget kapital
-
Inga skatteförmåner
-
Oförmåga att anpassa hemmet
Poängen
För många som närmar sig pension är det svårt att fatta familjestansen eller minska till en mindre plats. Om de bestämmer sig för att flytta, kommer stressen och utgifterna som kan hända med hembesök spelas in. Huruvida man ska äga eller hyra ett hem i pension innebär flera överväganden, till exempel:
- Vad är budgeten efter skatt för uthyrning eller ägande? Är huset ett potentiellt investeringsmöjlighet eller bara en annan kostnad? Vilka risker kommer med hembesök, i termer av oväntade kostnader, och kan budgeten tåla dem?
Artikel Källor
Investopedia kräver att författare använder primära källor för att stödja deras arbete. Dessa inkluderar vitböcker, myndighetsdata, originalrapportering och intervjuer med branschexperter. Vi hänvisar också till originalforskning från andra ansedda förlag där det är lämpligt. Du kan lära dig mer om de standarder vi följer för att producera korrekt, opartiskt innehåll i vår redaktionella policy.-
Interninkomsttjänst. "Publikation 936: Avdrag för bostadsräntor." Åtkomst 13 december 2019.
relaterade artiklar
Att hyra
Skillnaden mellan att hyra och äga ett hem
Hemägande
Alla för- och nackdelar med att investera i ett hem
Att hyra
Anledningar till att hyra är bättre än att köpa
Pensionering planering
Ska jag sälja mitt hem när jag går i pension?
Hemägande
De dolda kostnaderna för att äga ett hem
Pensionering planering
När ska pensionärer minska sitt hem?
PartnerlänkarRelaterade villkor
Underhållskostnader Underhållskostnader är kostnaderna för att hålla en vara i gott skick. Lägenheter, hem och bostadsrätter har utgifter, men vem betalar dem? mer Väger för- och nackdelar med kondomavgifter En kondominiumavgift tas ut av en kamratförening för att täcka kostnaderna för reparationer, landskapsarkitektur eller bekvämligheter som gym eller pool. mer House Poor Definition House fattig beskriver en person som spenderar en stor del av sin totala inkomst på hemägande. mer Hur kapitalförbättringar kan mildra en skattbite En kapitalförbättring är en permanent strukturförändring eller restaurering som förbättrar en fastighets värde, ökar dess livslängd eller anpassar den för nytt bruk. mer FHA-lån (Federal Housing Administration Loan) Ett lån från Federal Housing Administration (FHA) är en inteckning som är försäkrad av FHA, utformad för låginkomsttagare. mer Pensionsplanering Pensionsplanering är processen för att fastställa mål för pensionsinkomster, risktolerans och de åtgärder och beslut som krävs för att uppnå dessa mål. Mer