Om du står inför pension och inte har de medel du behöver överväga att investera i - fastigheter.
Det är sant att det inte är tillgången som först tänker på. Men inkomstfastigheter "kan vara en viktig bro till pensionering för dem utan helt tillräckligt för att gå i pension i traditionell mening", säger J. Camarda, en fastighetsinvesterare och CIO för Jacksonville, Fla.-baserade Camarda Wealth Advisors.
Eftersom fastigheter är en så ineffektiv marknad är det möjligt att hitta fantastiska fynd med mycket hög avkastning, säger Camarda. Och om du kan hantera fastigheten själv kan du samla in mer inkomst. Om du köper rätt fastighet till rätt pris och på rätt villkor, säger han, kan en hyresfastighet ge betydande mer inkomst än traditionella passiva investeringar.
Key Takeaways
- Uthyrning av fastigheter kan vara en bra källa till pensionsinkomster. Den relativa ineffektiviteten på fastighetsmarknaden kan ge fynd som erbjuder stark avkastning. Om du behöver låna för att köpa en hyresfastighet, gör det innan du går i pension. Att välja en bra plats är viktigare än att hitta den billigaste fastigheten. Du bör se ut för att tjäna cirka 8% per år på din investering, efter kostnader.
Hur mycket pengar behöver du?
Riktlinjer för bostadsutlåning kräver vanligtvis att de sökande ska vara anställda och ha minst två års stadig anställning i samma yrke. Kreditgivare kräver också en betydande utbetalning, vanligtvis 30% eller mer, om köparen inte kommer att ockupera fastigheten, säger John Walters från LeWalt Consulting Group i St. Petersburg, Florida.
Kom ihåg återkommande utgifter
När du har kommit fram till hur du ska köpa fastigheten måste du tänka på hur du ska täcka återkommande utgifter. Att äga bostadsinkomstfastigheter är som att äga en huvudbostad genom att det finns rörliga utgifter utanför inteckning, säger Rob Albertson, en bostadsfastighetsmäklare med Austin Fine Properties / PLR i Austin, Texas. Det finns underhållskostnader för mindre föremål (som läckande kranar) och större föremål (som ett nytt tak).
Glöm inte de kostnader som är förknippade med marknadsföring och inkomstförlust under vakansperioder och byte av hyresgäster. Albertson säger att faktorn inte är högre än en 92% beläggningsgrad i dina beräkningar, även på en varm hyresmarknad. Var konservativ i dina beräkningar av utgifter och inkomst.
Skatteförmåner och skulder
Det finns också skatteförmåner och skulder att ta hänsyn till. "En av de främsta fördelarna med hyresfastigheter är förmågan att kräva avskrivning på din federala inkomstdeklaration", säger Walters.
Avskrivningar minskar värdet på din fastighet varje år till ungefärligt slitage; det sänker också din skatträkning varje år du gör anspråk på den. Men det sänker också din kostnadsbas, vilket innebär att du kan betala mer skatt om du säljer fastigheten med vinst.
Diskutera först och främst dina ekonomiska genomförbarheter med en CPA, en fastighetsadvokat och en försäkringsagent för att se hur mycket allt kommer att kosta, säger Leis.
Välj en plats
Att köpa billigt hjälper dig inte att få en avkastning på din investering om du inte hittar hyresgäster som vill hyra fastigheten, konstaterar Jenny Usaj, chef för mäklare och ägare av Usaj Realty i Denver, Colorado.
"Samtidigt som priset kommer att vara högre i bättre områden kommer tiden för marknadsföring av fastigheten att minska såväl som den tid det kan sitta ledigt", säger hon. Om du är osäker på var du kan hitta lägenheter, börja i närheten av centrum eller nära ett universitetsområde. Hyresbostäder följer ofta anställningsmöjligheter."
Det är också viktigt att titta runt i grannskapet och köpa en fastighet som återspeglar områdets nuvarande demografiska, säger Usaj. "Är området befolkat med enstaka vuxna eller familjer? Kommer ett sovrum eller tre sovrum att vara mer tilltalande för hyresgästerna i närheten? Återigen, var försiktig så att du inte hoppar på det bästa köpet på marknaden. Se till att fastigheten kommer att vädja till livsstilen i området."
Vad kommer du att tjäna?
"Du vill tjäna minst 8% på det kapital som investerats i hyran, exklusive alla utgifter", säger John Graves, chef för en oberoende RIA, redaktör för "Pensionering Journal" och författare till "The 7% Solution: Du KAN ge en bekväm pensionering. " I utgifterna ingår inteckning, skatter, försäkring, underhåll, en förvaltningsavgift på 10% och ett vakansersättningsbidrag på 10%.
Potentiella problem
Ägare för investeringar och fastigheter kan stöta på ett antal problem, inklusive hyresgäster som inte betalar, överdrivna underhållskostnader och svårigheter att hitta hyresgäster, säger Cameron Novak, en fastighetsmäklare och ägare av Homefinding Center i Corona, Kalifornien.
Att arbeta med en ansedd fastighetsmäklare med referenser för att hitta din investeringseiendom är också viktigt, säger han. Många kommuner inför stränga inspektionsföreskrifter och avgifter för hyresvärdar som vill förvandla fastighetsägare till hyror, säger John Braun, en fastighetsadvokat hos Thomas Law Group i Minneapolis och en erfaren fastighetsinvesterare.
Potentiella investerare bör undersöka dessa problem innan de går in på ett köp. De borde också vara medvetna om att undantag från husstäder inte gäller investeringseiendom, vilket kan innebära högre räkningar för fastighetsskatt.
Hyresfastigheter är inte helt en passiv investering. "Att äga bostadsinkomster är inte en handsfree-affär", säger Albertson. "Om du inte vill hantera fastigheten eller inte kan, som om du bor utanför staden, kommer du att titta på 8% till 10% av dina brutto hyror till ett förvaltningsföretag för att täcka hyresuppsamling och reparation förfrågningar."
Dessutom bör hyresvärdar utvärdera sina egna temperament innan de hoppar över fastighetsägande, eftersom jobbet innebär att hantera en mängd olika personligheter.
Slutligen är det viktigt att välja rätt hyresgäst. Grundlig screening är avgörande, säger Albertson. "Det här är den person du anförtrer din pensionstillgång, så du skulle vara säker på att du inte ställer dig in för en katastrof eller många huvudvärk."
