Vad är ett fastighetsinvesteringsförtroende (REIT)?
Ett fastighetsinvesteringsförtroende (REIT) är ett företag som äger och brukar driva fastigheter som genererar intäkter. De flesta REIT är specialiserade på en specifik fastighetssektor och fokuserar sin tid, energi och finansiering på det specifika segmentet i hela fastighetshorisonten. Men diversifierade och specialiserade REIT har ofta olika typer av fastigheter i sina portföljer. Egenskaper som ingår i en REIT-portfölj kan inkludera lägenhetskomplex, datacenter, hälsovårdsanläggningar, hotell, infrastruktur - i form av fiberkablar, celltorn och energirörledningar - kontorsbyggnader, detaljhandelscenter, självlagring, timmerland och lager. En fördel med REIT för vardagliga investerare är att de ger möjlighet att äga en del av fastigheter som genererar utdelningsbaserad inkomst.
Kongressen inrättade investeringar i fastighetsinvesteringar 1960 som en ändring av förlängningen av cigarettskatten från 1960. Bestämmelsen gör det möjligt för enskilda investerare att köpa aktier i kommersiella fastighetsportföljer som får intäkter från olika fastigheter.
Realit Investment Trust (REIT)
Förstå en REIT
De flesta REIT har en enkel affärsmodell: REIT hyr utrymme och samlar in hyror på fastigheterna och fördelar sedan den inkomsten som utdelning till aktieägarna.
För att kvalificera sig som ett REIT måste ett företag följa vissa bestämmelser i koden för den interna inkomsten. Dessa krav inkluderar att främst äga inkomstgenererande fastigheter på lång sikt och fördela inkomst till aktieägarna. Närmare bestämt måste ett företag uppfylla specifika krav inklusive:
- Investera minst 75% av dess totala tillgångar i fastigheter, kontanter eller amerikanska skattköp. Få minst 75% av sina bruttoinkomster från fastighetshyror, ränta på inteckningar som finansierar fastigheten eller från försäljning av fastigheter Återvänd minst 90% procent av dess skattepliktiga inkomst i form av aktieägarutdelningar varje år Har minst 100 aktieägare efter det första existensåret Har högst 50% av sina aktier innehas av fem eller färre individer under det sista halvan av det beskattningsbara året
Andra krav inklusive REIT är en enhet som är skattepliktig som ett företag i IRS: s ögon. Vidare måste företaget ha ledning av en styrelse eller förvaltare.
Key Takeaways
- Ett fastighetsinvesteringsförtroende (REIT) är ett företag som äger, driver eller finansierar inkomstproducerande fastigheter. KVITERIT REIT äger och förvaltar fastighetsfastigheter. Inteckning REITs innehar eller handlar om inteckningar och säkerhetsskyddade värdepapper. REITs genererar en stadig inkomstström för investerare men erbjuder lite i vägen för kapitalvärdet. De flesta REITs handlas som aktier, vilket gör dem mycket likvida - till skillnad från de flesta fastighetsinvesteringar.
Typer av REIT
Det finns flera typer av REIT. Fonderna har klassificeringar som anger vilken typ av verksamhet de bedriver och kan klassificeras ytterligare beroende på hur deras aktier köps och säljs.
Equity REITs är den vanligaste formen av företag. Dessa enheter köper, äger och förvaltar inkomstproducerande fastigheter. Intäkterna kommer främst genom hyror och inte genom återförsäljning av portföljfastigheterna.
Inteckning REIT, även känd som mREIT, lånar ut pengar till fastighetsägare och operatörer. Utlåningen kan antingen ske direkt genom inteckningar och lån eller indirekt genom förvärv av hypoteksstödda värdepapper (MBS). MBS är investeringar som har pooler med inteckningar som utfärdats av statligt sponsrade företag (GSE). Deras resultat kommer främst från nettoräntemarginalen - spridningen mellan räntan de tjänar på hypotekslån och kostnaden för finansiering av dessa lån. På grund av det hypotekskoncentrerade fokuset för denna REIT är de potentiellt känsliga för räntehöjningar.
Hybrid-REIT- företag har både fysiska hyresfastigheter och hypotekslån i sina portföljer. Beroende på företagets angivna investeringsfokus kan de väga portföljen till fler fastigheter eller fler bolån.
|
Typ av REIT |
Holdings |
|
Rättvisa |
Äga och driva inkomstproducerande fastigheter |
|
Inteckning |
Ge inteckningar på fastigheter |
|
Hybrid |
Egna fastigheter och göra inteckningar |
| Publically Traded |
Notering på ett nationellt utbyte |
| Offentligt icke-handel |
Registrerad hos SEC bu som inte börsnoteras |
| Privat |
Arbeta endast som privata placeringar |
Börsnoterade REIT erbjuder aktier i börsnoterade REIT som listas på en nationell värdepappersbörs, där de köps och säljs av enskilda investerare. De regleras av US Securities and Exchange Commission (SEC).
Offentliga icke-handlade REIT- registrerade registrerade också i SEC, men handlar inte på nationella värdepappersbörser. Som ett resultat är de mindre likvida än börsnoterade REIT men tenderar att vara mer stabila eftersom de inte utsätts för marknadssvingningar.
Privata REIT är inte registrerade i SEC och handlas inte på nationella värdepappersbörser. De fungerar enbart som privata placeringar som endast säljer till en utvald lista över investerare.
Fördelar och nackdelar med att investera i REIT
REIT kan spela en viktig roll i en investeringsportfölj. Som med alla investeringar har de sina fördelar och nackdelar.
På plussidan är REIT lätt att köpa och sälja, eftersom de flesta handlar på offentliga börser. Denna säljbara funktion minskar några av de traditionella nackdelarna med fastigheter. Traditionellt är fastigheter notoriskt illikviditet - fastigheter kan ta lång tid att sälja eller köpa - och dess brist på transparens eftersom inte alla marknader erbjuder tillförlitlig information om skatter, ägande och zonering. REITs regleras av SEC och måste arkivera granskade finansiella rapporter.
Prestationsmässigt erbjuder REIT attraktiva riskjusterade avkastningar och stabilt kassaflöde. En fastighetsnärvaro kan också vara bra för en portfölj och diversifiera den med en annan tillgångsklass som kan fungera som en motvikt till aktier eller obligationer.
På nackdelen erbjuder REIT inte mycket vad gäller kapitaltillväxt. Som en del av deras struktur måste de betala 90% av inkomsten till investerare. Så bara 10% av beskattningsbar inkomst kan återinvesteras i företaget för att köpa nya innehav.
Erhållna utdelningar från REIT-innehav beskattas som ordinarie inkomst. En primär risk för REIT är att de är föremål för fluktuationer på fastighetsmarknaden. Liksom de flesta investeringar, garanterar inte en vinst eller säkerställer mot förluster. Vidare har vissa REIT höga förvaltnings- och transaktionsavgifter.
Fördelar
-
Likviditet
-
Diversifiering / Motvikt till andra tillgångar
-
Genomskinlighet
-
Jämn utdelning
-
Riskjusterad avkastning
Nackdelar
-
Låg tillväxt / Lite kapitaluppskattning
-
Icke-skatt gynnade
-
Föremål för marknadsrisk
-
Höga avgifter för hantering och transaktioner
Hur man investerar i REIT
Du kan investera i börsnoterade REIT-såväl som REIT-fonder och REIT-börshandlade fonder genom att köpa aktier genom en mäklare. Du kan köpa aktier i en icke-handlad REIT genom en mäklare eller finansiell rådgivare som deltar i det icke-handlade REIT-erbjudandet. REIT ingår också i ett växande antal förmånsbestämda och avgiftsbestämda arbetsgivarsponserade pensions- och investeringsplaner. Naret, ett Washington DC-baserat forsknings- och advokatfirma för den USA-baserade REIT-marknaden, uppskattar 80 miljoner amerikanska investerare äger REIT genom sina pensionssparande och andra investeringsfonder.
Nareit finner att det finns mer än 225 börsnoterade REIT i USA, vilket innebär att du har några läxor att göra innan du bestämmer vilken REIT som fungerar bäst för din portfölj.
Se till att ta hänsyn till REIT: s ledningsteam och meritlista och ta reda på hur de kompenseras. Om det är prestationsbaserad kompensation, är oddsen att de kommer att arbeta hårt för att välja rätt egenskaper och välja de bästa strategierna. Naturligtvis är det också en bra idé att titta på siffrorna, såsom förväntad tillväxt i vinst per aktie (EPS) och nuvarande utdelningsräntor. En särskilt användbar statistik är REIT: s medel från verksamheten (FFO), som mäter kassaflödet som genereras av REIT: s tillgångar. En annan metrisk som vanligtvis används med REIT är FMRR (Financial Management Rate of Return).
Real World Exempel på en REIT
En annan övervägande när man väljer REIT är att titta på vilka sektorer på fastighetsmarknaden som är heta. Tänk på vilka blomstrande sektorer i ekonomin i allmänhet kan utnyttjas via fastigheter. Som ett exempel är hälso- och sjukvård en av de snabbast växande industrierna i USA - särskilt inom tillväxten av medicinska byggnader, öppenvårdscentraler och äldreomsorg och pensioner.
Flera REIT fokuserar på denna sektor. HCP Inc. (HCP) är en sådan. Med ett marknadsvärde på nästan 15 miljarder US-dollar är det ett stort företag - tillräckligt stort för att vara en del av S&P 500 - och väldigt flytande. Cirka 2, 56 miljoner aktier handlas dagligen. På 31, 25 dollar per aktie, från och med 5 april 2019, handlas det nära dess 52-veckors höga och erbjuder en utdelning på 4, 32%. Dess nyligen omstrukturerade portfölj fokuserar på biovetenskapliga anläggningar - diagnostiska centra, laboratorier, genomik och andra anläggningar - medicinska kontorsbyggnader och äldreboenden.
Relaterade villkor
UPREIT Definition En UPREIT är ett sätt att skjuta upp eller helt undvika skatteplikt för kapitalvinster när en individ eller ett företag vill sälja uppskattade fastigheter. mer Hur man kan tjäna på fastigheter Fastigheter är fastigheter - det vill säga materiella - egendom som består av mark såväl som vad som helst därpå, inklusive byggnader, djur och naturresurser. mer SEC Form S-11 SEC Form S-11 är en arkivering som används för att registrera värdepappersfrågor för fastighetsinvesteringar (REIT). mer REIT ETF REIT ETF: er är börshandlade fonder som främst investerar i REIT-värdepapper och syftar till att emulera REIT-index. mer Fonder tillgängliga för distribution (FAD) Fonder tillgängliga för distribution är ett internt, icke-GAAP-mått på det kapitalbelopp som finns för REITS att betala till investerare. mer inkomstförtroende Ett inkomstförtroende är ett investeringsförtroende som innehar inkomstproducerande tillgångar. Det kan struktureras som antingen en personlig investeringsfond eller ett kommersiellt förtroende med börsnoterade fondandelar. mer Partnerlänkarrelaterade artiklar
Fastighetsinvestering
REIT-vägen
Fastighetsinvestering
REITs vs. REIT ETF: How They Compare
Fastighetsinvestering
REITs 101: Hur de regleras
Fastighetsinvestering
REITs kontra fastighetsfonder: Vad är skillnaden?
Fastighetsinvestering
5 typer av REIT och hur man investerar i dem
Fastighetsinvestering
Är Fundriss eREITs rätt för dig?
