Ett fastighetsinvesteringsförtroende (REIT) måste betala ut minst 90% av sin beskattningsbara vinst som en utdelning till aktieägarna, vilket gör REIT: s relativt högavkastningsinstrument. Från perspektivet på totalavkastning - utdelningar plus prisuppskattning - uppför sig REITs som en typisk small-cap-aktie. Men till skillnad från en aktie med liten aktie, kommer det mesta av den förväntade avkastningen på en REIT inte från prisstigning utan från utdelningar. I genomsnitt kommer i genomsnitt cirka två tredjedelar av en REIT-avkastning från utdelningar. En nackdel med detta för investerare är att som en högavkastningsinvestering kan en REIT förväntas visa känslighet för ränteförändringar., vi utforskar denna relation. (För bakgrundsläsning, se Vad är REIT ?)
Relativt höga avkastningar
I figur 1 visar vi medianavkastningen för varje REIT-sektor från september 2004 som ett exempel på den risk som en REIT kan utgöra. Övre delen av varje stapel har 75% utbyte; botten är i 25% utbyte; och avbrottet från grönt till blått i mitten är medianutbytet.
Bild 1: Avkastning i olika REIT-sektorer
Du kan se att avkastningen varierar efter sektor. Från och med september 2004 var medianutbytet bland alla REIT (fältet längst till höger) cirka 5, 5%, men utbytena spriddes: 25% utbytet (botten av den blå delen) var cirka 4% och 75% utbytet var mer än 6, 5% (toppen av den gröna delen). Detta innebär att endast hälften av REIT-avkastningen låg mellan 4% och 6, 5% medan den andra hälften av REIT-avkastningen låg utanför detta intervall. Samtidigt var avkastningen på långsiktiga statliga statskassor mindre än 5%. Detta antyder att om ditt mål är inkomst kan du göra det bättre med en REIT, men du skulle ta ytterligare risk. De
REIT Totalavkastning jämfört med räntesatser
Konventionell visdom säger att högre priser generellt sett är dåliga för REITs. Det mest populära REIT-indexet är NAREIT Equity REIT Index. I figur 2 jämförs värdet på NAREIT-indexet med den 10-åriga statsobligationen (T-obligation) från början av 1972 till nästan slutet av 2004:
Bild 2 - Copyright NAREIT Index
Årlig avkastning för perioden som slutar september 2004
| 1 år | 2 år | 3 år | 4 år | 5 år | 6 år | 7 år |
| 25, 6% | 26% | 20, 4% | 18, 6% | 18, 8% | 13, 7% | 9, 2% |
bord 1
REIT-prisavkastning jämfört med räntesatser Tyvärr kan vi förmodligen anta att tidigare avkastningar som dessa inte kan replikeras i framtiden på lång sikt för branschen som helhet. Det kommer att finnas undantag på kort sikt.
Låt oss fokusera på bara priskomponenten för REIT-aktier. I figur 3 nedan jämför vi samma 10-åriga statsobligationsräntor med ett prisindex. Med andra ord, vi utesluter utdelning och isolerar bara på prisförändringar för att se vad som skulle hända med 100 $ om det investerades 1972.
Bild 3 - Upphovsrättsmedel från verksamheten (FFO).
Även om sådana vinster kan replikeras framöver, är det osannolikt. Vidare är det fullt möjligt att priserna kan återgå till tidigare multiplar (till exempel pris som en multipel av FFO).
För det andra är den medellånga räntan låg enligt historiska standarder. Det är helt troligt att denna ränta kommer att stiga uppåt. Om de 15 åren med omvänd korrelation mellan priser och REIT-priser som visas ovan fortsätter, skulle REIT-priserna drabbas.
Sammanfattning
Den 15-åriga perioden som undersöktes ovan visar att det finns ett starkt omvändt förhållande mellan REIT-priser och räntor. I genomsnitt skulle det vara säkert att anta att räntehöjningar troligen kommer att uppfyllas av REIT-prisfall. Naturligtvis kommer sektorernas reaktion att variera. Vissa hävdar till exempel att när det gäller bostads- och kontors REIT skulle stigande räntor öka REIT-priserna eftersom ökande priser motsvarar ekonomisk tillväxt och ökad efterfrågan. Men du måste vara selektiv i en sådan miljö. Den goda nyheten om REIT är att höga avkastningar är ett slags häck mot prissänkningar: om du köper en REIT med hög avkastning, kommer någon prisnedgång att mildras med höga intäkter under tiden.
För mer information om REIT, se Grundläggande värdering av ett fastighetsinvesteringsförtroende (REIT) och REIT-sättet .
relaterade artiklar
Fastighetsinvestering
REITs vs. REIT ETF: How They Compare
Utdelningsaktier
6 REITs som betalar utdelning varje månad
Fastighetsinvestering
Senior Living REITs: Bra för din portfölj?
Fastighetsinvestering
Hur man bedömer ett fastighetsinvesteringsförtroende (REIT)
Fastighetsinvestering
5 typer av REIT och hur man investerar i dem
Fastighetsinvestering
Hur man analyserar fastighetsinvesteringar
PartnerlänkarRelaterade villkor
Definition av fastighetsinvestering (REIT) En fastighetsinvestering (REIT) är ett börsnoterat företag som äger, driver eller finansierar inkomstproducerande fastigheter. mer Hur man kan tjäna på fastigheter Fastigheter är fastigheter - det vill säga materiella - egendom som består av mark såväl som vad som helst därpå, inklusive byggnader, djur och naturresurser. mer Aktiveringsgrad Definition Kapitaliseringsgraden är avkastningen på en fastighetsinvesteringsfastighet baserad på de inkomster som fastigheten förväntas generera. mer Utdelning Utdelning Utdelningen är en finansiell kvot som visar hur mycket ett företag betalar ut i utdelning varje år i förhållande till aktiekursen. mer Definition av tillväxt och inkomstfond Tillväxt- och inkomstfonder strävar efter både kapitalökning och löpande inkomst, dvs utdelning och ränta från obligationer. mer Investering Definition Investering är handlingen att fördela medel till en tillgång eller åta kapital för att försöka generera en inkomst eller vinst. Mer