Diskonterad kassaflödesanalys, eller DCF, används mycket vanligt vid utvärderingen av fastighetsinvesteringar, även om bestämning av diskonteringsräntan innebär ett antal variabler som kan vara svåra att förutsäga exakt. Diskonterade kassaflödesanalyser är en värderingsmetod som syftar till att bestämma lönsamheten, eller ren livskraft, för en investering genom att granska beräknad framtida inkomst eller kassaflöde från investeringen och sedan diskontera det kassaflödet för att uppnå ett uppskattat aktuellt värde på investeringen. Detta uppskattade nuvarande värde benämns vanligtvis netto nuvärdet, eller NPV. För utvärdering av fastighetsinvesteringar är diskonteringsräntan vanligtvis den önskade eller förväntade årliga avkastningskursen.
Beräkna diskonterat kassaflöde för fastigheter
För fastighetsinvesteringar måste följande faktorer inkluderas i beräkningen:
- Startkostnad - Antingen köpeskillingen eller förskottsbetalning på fastigheten. Finansieringskostnader - Räntekostnaderna för en initial eller förväntad finansiering. Hållningsperiod - För fastighetsinvesteringar beräknas innehavstiden generellt för en period mellan fem och 15 år, även om det varierar mellan investerare och specifika investeringar. Tilläggskostnader per år - Dessa inkluderar beräknade underhålls- och reparationskostnader; fastighetsskatt; och eventuella andra kostnader förutom finansieringskostnader. Projekterade kassaflöden - En prognos per år av eventuella hyresintäkter som erhållits från att äga fastigheten. Försäljningsresultat - Det beräknade vinstbeloppet som ägaren förväntar sig att realisera vid försäljning av fastigheten i slutet av den planerade innehavstiden.
Ett antal variabler måste uppskattas i DCF-beräkningen; dessa kan vara svåra att exakt fastställa och inkludera saker som reparations- och underhållskostnader, beräknade hyreshöjningar och ökningar av fastighetsvärden. Dessa artiklar uppskattas vanligtvis med en undersökning av liknande egenskaper i området. Även om det kan vara en utmaning att fastställa exakta siffror för beräkning av framtida kostnader och kassaflöden, när dessa beräkningar och diskonteringsränta har fastställts, är beräkningen av nuvärdet ganska enkel och datoriserade beräkningar är fritt tillgängliga.
