Enskilda fastighetsinvesteringar ökar, men till stor del har det varit begränsat till fastighetsinvesteringar (REIT) och fastighetsfonder. Och även om många detaljinvesterare köper, hanterar och hyr beskattningsbara fastigheter, inkluderar mindre än 2% av pensionskonton fastigheter av alla slag. Framväxten av självstyrda IRA, som inte bara tillåter utan uppmuntrar fastighetsprodukter, börjar dock förändra situationen. Direkt fastighetsinvestering blir ett ökande alternativ för pensionsinriktade investerare som vill utnyttja fastighetens avkastningspotential och dess förmågor som portföljdiversifierare och inflationssäkring.
Självstyrda IRA: er möjliggör för investerare samma skönsmässiga bedömning som de vanligtvis har över sina skattepliktiga investeringar, men möjliggör skatteutskott av vinsttillväxt. I form av en självstyrd IRA kan investerare investera direkt i fastigheter, inteckningar, privata placeringar och andra icke-traditionella tillgångar: Avsnitt 408 i Internal Revenue Code möjliggör köp av fastigheter med fonder i många vanliga former av IRA, inklusive en traditionell IRA, en Roth IRA och en förenklad anställdspension (SEP) IRA. Med sådana strukturer kan investerare uppnå betydande flexibilitet i investeringsalternativ, större kontroll över deras pensionstillgångar och den investeringspotential som direkta fastighetsinvesteringar tillhandahåller.
Självstyrda IRA: er
En självstyrd IRA är en som gör det möjligt för kontoägaren att aktivt hantera portföljen, fatta investeringsbeslut och välja produkter - allt från aktier och obligationer till alternativa investeringar - istället för att en finansiell institution gör det.
För att investera med en självstyrd IRA måste IRA hållas med en kvalificerad förvaltare eller vårdnadshavare. I allmänhet tillhandahåller dessa förvaltare administrativa tjänster, såsom att hålla register över bidrag och annan aktivitet, arkivera obligatoriska IRS-rapporter, utfärda klientutlåtanden och tillhandahålla information som gäller de regler och regler som styr IRA: er (till exempel bidragsbegränsningar och avdragsbestämmelser, reglerna för distribution och påföljder för tidiga uttag).
Investeringsalternativ för självstyrda IRA: er
Investeringsalternativen för självstyrda IRA är vanligtvis inte begränsade till traditionella tillgångar utan inkluderar allt som tillåts av IRS. Detta skapar en större diversifieringspotential än vanliga IRA, där investeringar ofta är begränsade till fonder eller inlåningscertifikat. Men även om alla investeringstyper är tillåtna enligt federala bestämmelser, är det inte alla vårdnadshavare som tillhandahåller alla tillgångsslag, inklusive fastigheter eller inteckningar. Därför bör kontoinnehavare kontakta vårdnadshavaren innan IRA upprättas.
Icke-tillåtna investeringar
Dessa IRA: er kan inte investera i IRS-förbjudna tillgångar, såsom livförsäkring och samlarföremål, och måste följa samma IRS-regler och bestämmelser som täcker vanliga IRA: er. (om samlarföremål för att överväga samlade investeringar .)
Även om IRA är ett icke-diskretionärt konto, gör reglerna IRA-ägaren ansvarig för att alla lagstadgade krav uppfylls. Eftersom vårdnadshavaren vanligtvis inte avgör om investeringen uppfyller lagstadgade krav eller tillhandahåller juridisk / skattemässig rådgivning, bör investerare som är intresserade av självstyrda IRA: er söka råd från en oberoende skatt eller juridisk rådgivare.
Investeringsalternativ
De investeringsalternativ som är tillgängliga för självstyrda IRA: er kan komma att omfatta följande typer av fastighetsfordon:
- Säkrade och osäkrade sedlar (inteckningar och förtroendeförfaranden) Partnerskap och joint venturesPrivata aktierObörsnoterade aktier, obligationer och fonder Övriga investeringar KundfordringarFamiljshus och flerbostadshusLägenhetsbyggnaderKommersiella fastigheterImpliserade eller obefintliga mark (hävstångseffekt eller obearbetade)
Det är viktigt att hitta en vårdnadshavare som har erfarenhet av att hantera dessa investeringar, eftersom särskilda skatterapporteringsregler och operativa rutiner gäller.
Självhantering förbjudet
Du kan köpa mark eller fastigheter (bostäder och kommersiella) i din IRA så länge det inte resulterar i självhandel. Detta innebär att du inte kan köpa ett hem eller byggnad där du kommer att bo eller göra affärer. Din IRA kan inte heller köpa någon fastighet som ägs av dig eller ett företag där du eller vissa familjemedlemmar har en specificerad andel ägande. IRA är också förbjudet att sälja egendom till dig eller någon av de ovannämnda parterna.
Operativa rutiner och skatter
När du har lämnat dokumentationen och korrekt instruktioner för att köpa fastigheten, kommer din IRA vårdnadshavare att initiera köpet för din IRA. Fastighetens titel kommer att återspegla namnet på din IRA-vårdnadshavare. Alla fastighetsförvaltnings- och fastighetsspecifika utgifter måste göras genom IRA, så IRA måste ha tillräckligt med kontanter för att betala dessa belopp. Att behöva lita på externt kapital för att finansiera förvaltningskostnader kan leda till förlust av skatteförmåner eller att påföljder uppstår.
Om fastigheten är skuldfinansierad kan den skapa det som kallas oberoende affärsbeskattningsbar inkomst (UBTI), som är beskattningsbar enligt IRS-koden. Detta är till skillnad från andra intäkter, som uppskjuts till skatt tills de dras ut från IRA. Investerare som vill investera i skuldfinansierade tillgångar bör kontakta sin skatterådgivare för att undersöka skattekonsekvenserna.
Kontrollbok Kontroll
För investerare som vill ha större inflytande över sina investeringar är kontrollbokskontroll ett annat alternativ. Detta gör att IRA-ägaren kan göra inköp genom att skriva checkar för IRA: s räkning. Transaktionerna underlättas genom en LLC som ägs av IRA. Andra juridiska strukturer, som S-företag, är vanligtvis inte tillgängliga eftersom de inte tillåter IRA som investerare. Att skapa en LLC för att göra sin IRA-investering kan ge en investerare ännu större kontroll över sina tillgångar och minska vissa depåavgifter. (Läs mer om fördelarna med LLC och S-företag i Ska du införliva ditt företag? )
IRA-ägaren har vanligtvis möjlighet att utföra vissa hanteringsfunktioner, såsom reklam, insamling och deponering av hyreskontroller och betalning av relaterade räkningar. Detta sätter investeraren till en stor fördel, särskilt när man köper avskärmningar av fastigheter, som vanligtvis är ett tidskänsligt förslag som kräver förmågan att skriva checkar vid domstolens steg. (om avskärmning som investerar i framgångsrika investeringsstrategier för avskärmning.)
Implikationer vid pensionering
Direkt investering i fastigheter har historiskt gett upphov till betydande förmögenheter för investerare som förstår risk-avkastningen av denna tillgångsklass. Även om många detaljhandelsinvesterare köper, förvaltar och hyr ut skattepliktiga fastigheter, inkluderar mindre än 2% av pensionskonton fastigheter av något slag. Användningen av självstyrda IRA: er ger investerare möjlighet att direkt investera i fastigheter och andra fastighetsrelaterade tillgångar samtidigt som de tillhandahåller skatteförskjutningsförmågan hos traditionella IRA: er.
Poängen
I form av en självstyrd IRA kan investerare investera direkt i fastigheter, inteckningar, privata placeringar och andra icke-traditionella tillgångar. I vissa fall får IRA-ägare checkbokstillgång till sina IRA-saldon. Med sådana strukturer kan investerare uppnå betydande flexibilitet i investeringsalternativ, större kontroll över deras pensionstillgångar och den investeringspotential som direkta fastighetsinvesteringar ger.
