Vid första anblicken kanske du tror att en förvaltare av fastighetsportfölj liknar alla finansiella tillgångar. Men fastighetsbestånd eller fondförvaltning skiljer sig radikalt från att hantera aktier, obligationer eller fonder.
Till skillnad från kapitalförvaltare, som forskar företag och hanterar sannolikheten för att de kan fylla sina artikulerade strategier, måste fastighetsförvaltare hjälpa till att definiera och dra fördel av möjligheterna på fastighetsnivå. Fastighetsförvaltare ansvarar inte bara för tillgångsallokering, riskhantering och transaktioner utan också för att hantera marken och strukturerna på den direkt.
Så förvaltning av fastighetsförvaltning kräver, till skillnad från traditionell penninghantering, erfarna individer som kan optimera värdet på fastigheter. I själva verket är en fastighetsförvaltare på många sätt mycket som en koncernchef, driver ett företag eller en anläggning. Däremot kanske en traditionell penningförvaltare känner till bestånden i ett visst område eller sektor - men engagerar sig inte i företagens verksamhet.
Tror du att en karriär inom förvaltning av fastighetsportföljer kanske passar dig? Läs vidare för att lära dig mer.
Portfolio Management
Utbildningen och erfarenheterna som förvaltare av fastighetsaktier har liknar andra fondförvaltare. Det är emellertid olikt på det sätt på vilket de använder dessa färdigheter för att säkerställa portföljprestanda. Portföljförvaltare värderas ofta efter deras förmåga att säkerställa lämplig riskjusterad avkastning och portföljdiversificering genom överlägsen tillgångsallokering och urval.
Dessutom ger förvaltare av fastighetsportföljer värde till kunderna genom att säkerställa en effektiv användning av investerarkapitalet och genom att hålla kunderna informerade genom överlägsen resultatmätning och till och med prognoser för kassaflöden. Med undantag för fastighetsinvesteringsförtroende (REIT) och fond för fondförvaltare (vars resultat bedöms av förmågan att bedöma andra förvaltares förmåga att utforma och genomföra strategi) är förvaltaren för fastighetsaktier i huvudsak VD för hans eller hennes eget företag, skapa och genomföra strategier på fastighetsnivå för tillgångarna under hans eller hennes avgift.
Strategier för val av investeringar
Förvaltare av fastighetsportföljer utför allokering och val av tillgångar, inte genom att förstå marknadsdynamiken och företag inom specifika branscher, utan genom att vara experter på grundläggande fastighetsfastigheter. De studerar i lokala regioner och i olika kommersiella markanvändningar: kontor, industri, hotell, detaljhandel och enskilda och flerfamiljshus. För att slå marknaden, säkerställa diversifiering och producera adekvat riskjusterad avkastning måste förvaltare av fastighetsportföljer göra satsningar på regionala eller lokala fastighetsmarknader och, i fallet med portföljer med flera tillgångar, rätt fastighetsmix.
Av denna anledning fokuserar många fondförvaltare på specifika regioner eller fastighetstyper; vissa större fastighetsförvaltare organiserar sina ledande anställda och stöder personal efter region eller markanvändning. Skälen för att organisera på detta sätt är att säkerställa att marknadsmöjligheter kan identifieras och sedan översättas till rätt fastighetsval och tillgångarnas ursprung.
Det sätt på vilket fastigheter förvärvas är ett av de viktigaste sätten att fastighetsfonder skiljer sig från mer traditionella investeringar. Liksom handlare på aktiemarknadsgolvet använder fastighetsfonder förvärvsspecialister för att avslöja och genomföra egendomstransaktioner. Dessa förvärvspersonal arbetar vanligtvis för en specifik fond eller är organiserade regionalt eller efter tillgångstyp.
Eftersom de flesta fastighetsfonder äger alla (eller en betydande del) av varje fastighet, är portföljförvaltare ofta direkt involverade i förvärvsprocessen. Eftersom de har ansvaret för att fastställa och genomföra fastighetsstrategi måste portföljförvaltare vara direkt involverade i alla investeringsprocesser inklusive förvärv, finansiering, dispositioner och beslutsfattande om anläggningarna. För att underlätta bredden och djupet i förvaltningen av fastighetsinvesteringsprocesser måste portföljförvaltarna förlita sig på en betydande mängd infrastruktur i förhållande till investerat kapital. För att uppnå detta så effektivt som möjligt har förvaltare av kapitalfonder och kapitalförvaltare utvecklat en specialiserad kapitalförvaltningsfunktion.
Hur fungerar fastighetsförvaltning
Funktionen för förvaltning av fastigheter består av specialister på fastighetsnivå som tillför värde till fondförvaltare genom att utföra strategi på fastighetsnivå. Specialisterna är experter på antingen regionala marknadsfundament eller i specifika fastighetstyper och ansvarar för att optimera värdet på tillgångarna i deras förvaring. Förutom att tillhandahålla information om portföljhantering om lokala utsikter och underlätta transaktioner, är kapitalförvaltaren ansvarig för fastighetsnivån.
Förutom att godkänna budgetar och utföra kostnadshantering ökar kapitalförvaltaren värdet genom att hantera leasing på en eller flera fastigheter. Även om det kan verka som en svartvit affär, är leasing en komplex funktion som oundvikligen avgör fastighets- och portföljvärde. Att lyckas med leasing uppnås inte bara genom att hitta och genomföra högsta möjliga leasingmöjligheter på varje fastighet, utan också genom att genomföra ett leasingprogram som anpassar sig till portföljstrategi och samtidigt bibehålla de bästa relationerna med befintliga hyresgäster.
Leasing är en mycket förhandlad process som kan innebära att fatta beslut i strid med hyresgästens behov för att optimera fastighetens värde. Till exempel för fastigheter som är avsedda för försäljning kan leasing stängas av under en försäljningsperiod för att nya ägare ska kunna faktorera högre potentiella leasingpriser. Detta kan leda till ökade prognostiserade fastighetsvärden och därför högre försäljningserbjudanden.
Under perioder med stigande hyresräntor kan långsiktiga hyresavtal låsas in för inkomstorienterade fastigheter, medan hyresvillkor för strategier fokuserade på kapitalförstärkning kan förkortas för att dra nytta av högre förväntade priser i framtiden. Kapitalförvaltarens förmåga att uppnå lämplig hyresgästmix, genomföra leasingstrategi som anpassar kassaflöden med portföljbehov och hantera både kapital- och driftskostnader kan påverka det totala portföljvärdet avsevärt.
Fastighetsportföljförvaltare som VD
Om man tänker på en fastighet som ett separat företag eller ett dotterbolag, var och en med sin egen strategi och resultatpotential, börjar man förstå varför förvaltare av fastighetsbestånd liknar företagets VD. Liksom verkställande direktörer, som måste fördela ett begränsat tillgång på kapital mellan olika möjligheter för att skapa den största totala avkastningen på investeringar, måste fastighetsportföljförvaltare göra detsamma över alla fastigheter de förvaltar. Detta behov av att fördela en begränsad mängd resurser skapar en situation som skiljer sig från många konventionella kapitalförvaltningsföretag.
I fastighetsfonder är det en inneboende konflikt mellan portföljförvaltare och deras kapitalförvaltare, eftersom de arbetar för något divergerande mål. Medan kapitalförvaltare är specialister som kompenseras för att optimera värdet på sina fastigheter och portföljförvaltarna är generalister belönade för att optimera portföljavkastningen och investerarnas tillfredsställelse, är den framgångsrika förvaltaren av fastighetsfonder en som kan hantera denna konflikt och upprätthålla en effektiv förvaltningsteam och portföljprestanda. Detta kräver formulering av en väl utformad portföljstrategi inom ett väl anslutet team av chefer som förstår och har internaliserat de övergripande investeringsmålen. Detta kan vara en svår uppgift för alla fonder som har ökat antalet och komplexiteten av fastigheter under förvaltning avsevärt.
Det är också viktigt att fastighetsportföljförvaltare inte bara förkroppsligar den nödvändiga kapitalfördelningen, fastighetsvalet och annan investeringsförmåga som krävs, utan också att de har förmågan att skapa lämpliga investeringsstrategier och ledarskapskompetensen för att mobilisera organisationen mot samma portföljuppdrag.
Poängen
När det gäller fastighetsfonder är ledningens förmåga att utföra kapitalförvaltningsplaner utöver att utföra mer traditionella fondsförvaltningsrutiner nyckeln. För en fastighetsinvesterare innebär detta att optimera värdet på fastigheterna i hans eller hennes portfölj, både genom urval och efterföljande hantering av portföljens fastighetstillgångar. Förvaltare av fastighetsportföljer måste fördela sina resurser över de fastigheter som de förvaltar för att få största möjliga avkastning och hålla sitt team på rätt spår för att uppnå samma sak. För dem med rätt blandning av färdigheter framträder denna karriär som en unik möjlighet inom kapitalförvaltning.
