Att sälja ditt hem för en enorm vinst är nästan varje husägare dröm. Vem skulle inte vilja göra ett vackert öre från sitt hem? Ändå, för att tjäna på försäljningen av ditt hem, kanske du vill skjuta upp din vinst som ett engångsbelopp. Läs vidare för att ta reda på varför och lära dig mer om ett annat alternativ: en delbetalning.
Stor utbetalning = Stor skatteredel
Låt oss ta en titt på en gemensam situation:
Exempel: När en vinst på en fastighet ökar skattskyldigheten Hal Bookman tittade på köparens erbjudande för sitt hyreshus och kunde inte tro antalet han såg. Hans egendom hade fördubblats i värde på bara fem år, och han hade inte betraktat det billigt även när han köpte den. Men när Hal glatt berättade sin skatterådgivare om försäljningen var rådgivaren mindre upphetsad; att ta inkomsten som ett engångsbelopp skulle inte vara i Hals bästa intresse ur ett skattemässigt perspektiv. Om Hal deklarerar hela intäkterna från försäljningen samma år som han säljer fastigheten kommer han inte att vara berättigad till nästan alla de skattekrediter som han normalt skulle ha rätt till. Hans specificerade avdrag skulle också minskas till följd av ytterligare inkomster från försäljningen. Hal frågar sin skatterådgivare om det finns något han kan göra för att minska sin skattepliktiga inkomst för året. Rådgivaren känner bara till verktyget att använda: ett avtal om försäljningsavtal.
Syftet med avbetalningsförsäljning
Såsom beskrivs i publikation 537 tillåter IRS skattebetalarna att skjuta upp vinster på större försäljning av fastigheter eller andra investeringar med ett avbetalningsavtal. Detta arrangemang gör det möjligt för säljare att deklarera en förhållandevis del av sina kapitalvinster under flera år, så länge den korrekta pappersarbeten är klar under försäljningsåret.
Hur metoden för försäljning av avbetalningar fungerar
Det är teoretiskt enkelt att förklara vinster under en delbetalning. Beskattningen av avbetalningsförsäljning speglar den för livräntor, där en förhållandevis del av varje betalning anses vara en avkastning på huvudstaden. De enda bestämmelserna är att fastigheten som säljs inte kan vara en börsnoterad säkerhet av något slag och skattebetalaren inte kan vara återförsäljare av den sålda fastigheten i någon mening.
Låt oss ta en titt på ett exempel på denna metod och se hur Hal kunde strukturera sin avbetalningsförsäljning om han ville skjuta upp sina inkomstskatter till ett kommande år.
Exempel: Att skjuta upp skatter med en avbetalningsförsäljning får Hal $ 400 000 för sitt hyreshus. Han köpte fastigheten för $ 188.000 och betalade $ 12.000 i försäljningskostnader, som läggs till hemmet bas, vilket gör det $ 200.000. Därför har Hal $ 200.000 ($ 400.000 - $ 200.000) för rapporterbar vinst att förklara. Hals rådgivare rekommenderar att han delar upp sin försäljningsintäkt i åtta årliga utbetalningar på 50 000 dollar vardera, istället för att deklarera 400 000 dollar på ett år. Så länge som delbetalningarna erhålls konstruktivt varje år kommer denna metod att tillåta Hal att förbli berättigad till skattelättnader och avdrag som engångsbetalningen skulle ha hindrat honom från att få.
Rapportera avdrag Försäljningsintäkter
Betalningsförsäljningsintäkter kan delas upp i tre separata kategorier: vinst, kapital och ränta. Var och en av dessa kategorier behandlas olika på formulär 1040.
Kapitalvinsten
I exemplet ovan måste Hal förklara vinsten varje år som antingen lång eller kort, beroende på om vinsten var lång eller kort i försäljningsåret. Långsiktiga vinster beskattas till en lägre skattesats medan kortfristiga vinster beskattas som ordinarie inkomst. Eftersom Hal hade huset i fem år skulle vinsten, i det här fallet, ha varit långsiktig. Om vinsten hade varit kortsiktig skulle Hal fortfarande ha beskattats på avbetalningsinkomsten till en lägre takt än han skulle ha gjort om han var tvungen att deklarera engångsvinsten. Detta beror på att kortsiktiga vinster beskattas som ordinarie inkomst, till skattebetalarens högsta marginalskattesats. Vinsten från en avbetalningsförsäljning redovisas på IRS-formulär 6252 och överförs sedan till schema D på formulär 1040.
Intressera
Skattebetalare med inbetalningsförsäljningsinkomst måste också debitera köparens ränta till en skattesats som är den lägsta av den gällande federala räntan eller 9% sammansatt halvårsvis. Köparen kommer att betala ränta på de obetalda delbetalningarna tills restbeloppet har återlämnats. Därför, om Hal tar ut 9% -räntan på sin försäljning till köparen, kommer han också att ta emot och rapportera ungefär $ 4500 ränteinkomster för varje $ 50 000 del som ännu inte betalats. Räntan redovisas separat i schema B som ordinarie ränteintäkt. ( Obs! Om räntan inte rapporteras separat kommer IRS att betrakta en del av försäljningsintäkterna som ränta.)
Rektor
En del av varje avbetalningsförsäljning anses av IRS vara en skattefri avkastning på huvudstad. Detta belopp kan bestämmas genom att beräkna uteslutningsförhållandet. Dela upp beloppet för den faktiska vinsten med försäljningspriset, som i detta fall är $ 200 000 / $ 400 000, vilket ger en uteslutningsgrad på 50%. Multiplicera helt enkelt detta förhållande med mängden avbetalningen. Detta är det belopp som ska uteslutas från beskattningen eftersom det utses till huvudstol. Således returneras $ 25 000 ($ 50 000 x 50%) av kapital varje år.
Inteckningar och kontraktspris
Om köparen av fastigheten tar på sig en inteckning eller någon annan skuldebrev med köpet måste fastighetens kostnadsbasis minskas med beloppet på inteckning / sedel. Om till exempel hyresfastigheten som Hal sålde för $ 400 000 har en inteckning på $ 100 000, sänks kontraktet till $ 300 000 ($ 400 000 - $ 100 000). Detta innebär att Hal bara kommer att ha $ 100 000 för den totala vinsten att rapportera i avbetalningar.
Om hypoteksbeloppet överstiger den totala justerade grunden för fastigheten, måste skillnaden redovisas som en betalning under det första året, och kontraktspriset höjs med det beloppet. Till exempel, om Hals fastighet har en inteckning på $ 250 000, kommer basen för huset att vara $ 200 000 ($ 188 000 + $ 12 000). I detta fall, utöver avbetalningen, måste Hal rapportera en överskottsbetalning på $ 50 000 under det första året. Kontraktspriset kommer också att vara $ 250 000, vilket lämnar $ 150 000 som beskattningsbar vinst.
Poängen
Det finns många regler och föreskrifter som gäller försäljning av avbetalningar och de måste följas noggrant. De som förstår reglerna kan dock behålla sin behörighet för många avdrag och krediter som annars måste tappas. För mer information om submaterial som förändringar i försäljningspriset, kan de olika formerna som mottagna betalningar ta, och när det kan vara bättre att avstå från ett avbetalningsavtal och ta en engångsbetalning istället, besök IRS-webbplatsen eller kontakta din skatterådgivare.
