Vad är en antagande klausul
En antagandeklausul är en bestämmelse i ett inteckningskontrakt som gör det möjligt för säljaren av ett hem att överföra ansvaret för den befintliga inteckning till köparen av fastigheten. Med andra ord antar den nya husägaren den befintliga inteckning. Den nya köparen måste vanligtvis uppfylla kredit och andra kvalifikationer.
BREAKING NOWN antagande klausul
Om räntan på en befintlig inteckning är lägre än dagens marknadsräntor blir en antagandeklausul en attraktiv försäljningsplats. Köparen kan också undvika många stängningskostnader, även om det vanligtvis är några avgifter som är involverade i transaktionen. Vissa av kostnaderna inkluderar titelsökning, dokumentfrimärken och skatter.
För de flesta husägare är fördelarna med en antagandeklausul teoretiska eftersom konventionella inteckningar generellt förbjuder praxis. Bankerna rynkade på praxis eftersom de skriver inteckningar baserade på kreditvärdigheten hos den ursprungliga låntagaren, inte en okänd senare köpare. Den nya ägarens förmåga att återbetala kan vara utmanande att utvärdera och banken kan vara motvillig att ta på sig sin risk. Även om en bank skulle godkänna en ny låntagares kreditvärdighet skulle den förlora utbetalningskostnaderna och stängningskostnaderna med en helt ny inteckning. Det är också troligt att dagens marknadsräntor är högre än räntorna på den ursprungliga sedeln.
Eftersom det sällan är i en banks intresse att tillåta antaganden, inkluderar de flesta inteckningar en klausul på grund av försäljning som kräver återbetalning av återstående saldo när fastigheten säljer. Banken kommer inte att logga ut på sin pantlån förrän inteckningen återbetalas, vilket gör försäljningen i princip omöjlig.
Emellertid antagandeklausuler är standard i statsstödda inteckningar från Federal Housing Administration (FHA), Veterans Administration (VA) och US Department of Agriculture (USDA). Den nya ägaren måste fortfarande uppfylla kredit- och behörighetsstandarder. Dessa statsstödda inteckningar står för nästan 20 procent av alla amerikanska inteckningar.
Hur fungerar en antagningsklausul?
Föreställ dig att en person vill ta på sig inteckning från en säljare som har en 30-årig, $ 240 000 inteckning till 3, 5 procent som de har betalat i fem år. Återstående saldo, inklusive ränta, är cirka 323 300 USD och det finns 25 år kvar på den ursprungliga sedeln. Antag att den aktuella marknadsräntan är 4%. Hade den nya köparen tagit ett 30-årigt fast räntelån för samma lån på $ 240 000, skulle det göra att saldot, med ränta, skulle betalas i slutet av den tiden på cirka 412 500 dollar. Den nya köparen skulle också behöva lämna in en engångsbetalning till finansieringsinstitutet.
Genom att anta säljarens befintliga inteckning skulle köparen spara cirka 89 000 dollar under lånets löptid. Det finns också fem färre års betalningsskyldighet med antagandet klausulån. Eventuell engångsbetalning skulle ges till säljaren för att kompensera för eget kapital de har byggt upp i hemmet. Dessutom kommer köparen att undvika tusentals dollar i stängningskostnader.
