Den amerikanska bostadsmarknaden, en nyckelindikator för den amerikanska ekonomin, blinkar fem stora varningssignaler om att bostadspriserna har toppat trots låga hypoteksräntor och möjliga framtida räntesänkningar från Federal Reserve. Högflygande aktier för husbyggare som Lennar Corp. (LEN), PulteGroup Inc. (PHM), DR Horton Inc. (DHI) och Taylor Morrison Home Corp. (TMHC) kommer troligtvis att slå i takt med att investerare blir medvetna om bostadsmarknadens fem olycksbådande tecken.
Dessa tecken inkluderar sjunkande bostadsförsäljning i större metroområden, stigande antal hus som är till salu på de hetaste marknaderna, ökande minskningar av frågepriser, försvinnandet av budkrig i heta metroområden och en försämring av standarderna för hypotekslån under det senaste året, enligt Barrons.
Vad det betyder för investerare
Ett pressmeddelande förra veckan från Freddie Mac, det statligt sponsrade företaget som skapades för att stödja hypoteksmarknaden, indikerade att den genomsnittliga 30-åriga fasta räntelånet låg på 3, 82%, en hel 0, 80% lägre än förra årets 4, 62%. Men trots lägre hypoteksräntor som kan falla ännu längre om Fed klarar av med förväntade räntesänkningar någon gång i år tar potentiella husköpare inte betet.
Uppgifter från fastighetsmäklare Redfin visar att bostadsförsäljningen i stora metroområden har minskat i ungefär ett år, det första tecknet på problem med bostadsmarknaden. I många tidigare heta metroområden i Kalifornien sågs tvåsiffriga försäljningsminskningar både i februari och mars jämfört med ett år tidigare. Hemförsäljningen för första kvartalet i Orange County föll med 20% jämfört med för ett år sedan och nådde sin lägsta nivå sedan bostadskollaktionen 2008. Minskande hemförsäljning är ett tecken på mindre köptryck.
Ett annat varningstecken är antalet bostäder som listas till försäljning, som ökade i ett antal större tunnelbanearealer i mars 2019. Jämfört med mars 2018 var listorna upp till 104% i San Jose, 83% i Seattle, 30% i Portland och 24% i San Francisco. Ökade listor antyder att antalet människor som vill sälja relativt de som vill köpa växer, vilket innebär att utbudet överträffar efterfrågan.
Tankbostadsförsäljning och stigande listor är en dödlig kombination som tenderar att sätta press på prisfrågor, vilket är exakt vad som börjar hända i delar av Los Angeles, New York och Fairfield County, Conn. Fallande frågepriser, den tredje signalen, är ett tecken på att förhandlingsstyrkan skiftar från säljare till köpare, där den senare kan hålla köp av om de förväntar sig att priserna fortsätter att sjunka.
Större förhandlingsstyrka för köpare i kombination med högre listor minskar mängden budkrig, det fjärde stora varningstecknet. Antalet Redfin fastighetsmäklare i USA som hade flera erbjudanden på bostäder kollapsade från 60% i april 2018 till bara 15% i april 2019. Med köpare som inte längre försöker överbjuda varandra tvingas säljare att tävla genom att släppa sina frågar ytterligare priser.
Slutligen görs ett större antal hus som köps in med hjälp av inteckningar vars försäkringsstandarder har sjunkit till farliga lågheter. Faktum är att standarderna har sjunkit till låga nivåer som liknade vad som fanns under bostadsbubblans storhetstid mellan 2005 och 2007. Så många som 3, 3 miljoner hypotekslån stammade mellan 2014 och 2018 skulle ha nekats om standarderna inte hade fallit så låga, enligt en rapport av Urban Institute citerat av Barron's.
Blickar framåt
Mot bakgrund av varningssignalerna om att bostadsmarknaden blinkar är det mycket troligt att resultatet av många husbyggare i år avtar. Lennar, som är upp 34% året innan, DR Horton 32%, och PulteGroup och Taylor Morrison båda upp 27%, kan se stora förluster om de senaste trenderna fortsätter.
