Vad är ett 2/28 justerbart räntelån (2/28 ARM)
En inteckning med justerbar ränta på 2/28 (2/28 ARM) är en typ av 30-årigt bostadslån som har en initial tvåårsperiod med fast ränta. Efter denna tvåårsperiod flyter räntan baserat på ett index plus en marginal. Den initiala teasersatsen är under genomsnittet för konventionella inteckningar, men den justerbara räntan kan öka avsevärt. Eftersom bankerna inte tjänar mycket pengar på den ursprungliga teaser-räntan, inkluderar 2/28 ARMS rejält förskottsbetalning under de första två åren.
BREAKING DOWN 2/28 Lån med justerbar ränta (2/28 ARM)
ARM 2/28 blev populärt under fastighetsboomen i början av 2000-talet då stigande priser satte konventionella hypoteksbetalningar utom räckhåll för många köpare. Till exempel skulle en konventionell 30-årig inteckning på 300 000 dollar bära månatliga betalningar på $ 1610. Men en 2/28 ARM med en initial teasersats på 3 procent skulle kräva månatliga betalningar på bara 1265 $.
Potentiella fallgropar på 2/28 ARMS
Catch-22 av den justerbara räntan på 2/28 är att efter två år justeras räntan var sjätte månad, vanligtvis uppåt, med en procentsats baserad på London Interbank Offered Rate (LIBOR) plus en ytterligare marginal. 2/28 ARMS har säkerhetskontroller inbyggda, till exempel ett livstidsräntetak och gränser för hur mycket räntan kan öka eller minska med varje period. Men även med mössor kan husägare möta käkar som tappar betalningspikar.
I exemplet ovan i lånet 300 000 $ 30-åriga 3% ARM 2/28, om LIBOR efter två år är 2, 7 och marginalen är 1, 5, skulle räntan öka med 4, 2 procent, till totalt 7, 2 procent. Denna 7, 2% -ränta kan ligga långt över de nuvarande konventionella hypoteksräntorna. Husägarens månatliga betalning skulle öka över natten med mer än 60% till 2036 $.
Många husägare under uppsvinget förstod inte hur en till synes liten räntehöjning dramatiskt kunde öka deras månatliga betalning. Och även de som var helt medvetna om riskerna betraktade 2/28 ARM som ett kortfristigt finansieringsfordon. Tanken var att dra nytta av den låga teasersatsen och sedan återfinansiera efter två år till antingen en konventionell inteckning eller, om deras kredit inte var tillräckligt bra för det, till en ny justerbar inteckning. Och med tanke på de spikande fastighetspriserna kan sparka skulden längre ner på vägen. För många var detta en viss mening, eftersom låntagarens hemkapital trots allt ökade snabbt.
Problemen kom med marknadens kollaps 2008. Hemvärden sjönk. Många ägare av 2/28 ARMS tyckte sig inte kunna refinansiera, göra sina betalningar eller sälja sina hem för värdet av det utestående lånet. Utbrottet av avskärmningar ledde till skärpta lånestandarder. Idag utvärderar bankerna noggrant en låntagares förmåga att göra betalningar med justerbar ränta.
