Innehållsförteckning
- Är du bekväm att vara en hyresvärd?
- Betala ned personlig skuld innan du köper
- Säkra en utbetalning
- Se upp för höga räntor
- Beräkna dina marginaler
- Undvik en fixer-övre
- Beräkna driftskostnader
- Bestäm din återkomst
- Köp ett billigt hem
- Hitta rätt plats
- Risk kontra belöning
- Poängen
Fastigheter har producerat många av världens rikaste människor, så det finns många skäl att tro att fastigheter är en sund investering. Men experter håller med om, som med alla investeringar är det bättre att vara välbevandad innan du dyker in med hundratusentals dollar.
Key Takeaways
- Att köpa en hyresfastighet för att få inkomst kan vara ett riskabelt företag. I likhet med att köpa ett hus kommer köpare vanligtvis att behöva säkra minst 20% återbetalning för fastigheten. Att vara hyresvärd kräver ett brett spektrum av färdigheter, som kan sträcka sig från att förstå grundläggande hyresgästlagar till att kunna fixa en läckande kran. Experter rekommenderar att du har en finansiell kudde, om du inte hyr ut fastigheten, eller om hyresintäkterna inte täcker fastighetens fulla inteckning.
Är du bekväm att vara en hyresvärd?
Känner du dig runt en verktygslåda? Hur går det att reparera gipsvägg eller ta bort en toalett? Visst, du kan ringa någon att göra det åt dig, men det kommer att äta din vinst. Fastighetsägare som har ett eller två hus gör ofta sina egna reparationer för att spara pengar.
Om du inte är den praktiska typen och inte har massor av extra kontanter, är det kanske inte rätt att vara en hyresvärd.
Naturligtvis förändras det när du lägger till fler egenskaper i din portfölj. Lawrence Pereira, president för King Harbour Wealth Management i Redondo Beach, Kalifornien, äger fastigheter på östkusten medan han bor på västkusten. Som någon som säger att han inte alls är praktisk gör han det till att fungera. Hur? "Jag sätter ihop ett solidt team av städare, hantverkare och entreprenörer, " säger Pereira.
Detta rekommenderas inte för nya investerare, men när du får tag på fastighetsinvesteringar behöver du inte vara lokal.
Betala ned personlig skuld innan du köper
Kunniga investerare kan ha skuld som en del av sin investeringsportfölj, men den genomsnittliga personen bör undvika det. Om du har studielån, obetalda medicinska räkningar eller barn som snart går på högskolan kan det hända att det inte är rätt att köpa en hyresfastighet.
Pereira håller med om att det är viktigt att vara försiktig och säger, "Det är inte nödvändigt att betala ned skulden om din avkastning från din fastighet är större än kostnaden för skuld. Det är den beräkning du behöver göra." Pereira föreslår att du har en kontantdyna. "Sätt dig inte i en position där du saknar kontanter för att betala dina skulder. Ha alltid en säkerhetsmarginal."
Säkra en utbetalning
Investeringsfastigheter kräver vanligtvis en större utbetalning än fastighetsägare, så de har strängare godkännandekrav. De 3% du kanske har lagt ned på det hem du bor för närvarande kommer inte att arbeta för en investeringseiendom. Du kommer att behöva minst 20%, med tanke på att hypoteksförsäkring inte finns tillgängligt på hyresfastigheter.
Se upp för höga räntor
Kostnaden för att låna pengar kan vara relativt billig från och med 2020, men räntan på en investeringseiendom kommer att vara högre än traditionella hypoteksräntor. Kom ihåg att du behöver en låg inteckning som inte kommer att äta i din månatliga vinst för mycket.
Beräkna dina marginaler
Wall Street-företag som köper nödlägenheter syftar till avkastning på 5% till 7% eftersom de måste betala personal. Individer bör sätta upp ett mål på 10%. Uppskatta underhållskostnader till 1% av fastighetsvärdet årligen. Andra kostnader inkluderar försäkring, möjliga husägare föreningsavgifter, fastighetsskatter och månatliga utgifter som skadedjursbekämpning och landskapsarkitektur. Och sedan finns hyresvärdeförsäkring.
Undvik en fixer-övre
Det är frestande att leta efter huset som du kan köpa och köpa till en hyresfastighet. Men om detta är din första egendom, är det förmodligen en dålig idé. Såvida du inte har en entreprenör som gör kvalitetsarbete på det billiga - eller om du är skicklig i storskaliga hemförbättringar - kommer du förmodligen att betala för mycket för att renovera. Istället letar du efter att köpa ett hus som är prissatt under marknaden och endast behöver mindre reparationer.
Beräkna driftskostnader
Driftskostnader för din nya fastighet kommer att uppgå till mellan 35% och 80% av ditt brutto rörelseintäkt. Om du tar ut $ 1 500 för hyran och dina utgifter uppgår till $ 600 per månad, är du 40% för driftskostnader. Använd en 50% -regel för en ännu enklare beräkning. Om hyran du tar ut är 2 000 dollar per månad, räknar du med att betala 1 000 USD i totala utgifter.
Bestäm din återkomst
För vilken dollar du investerar, vad är din avkastning på den dollarn? Aktier kan erbjuda en 7, 5% kontant avkastning medan obligationer kan betala 4, 5%. En avkastning på 6% under ditt första år som hyresvärd anses vara hälsosam, särskilt med tanke på att antalet bör öka med tiden.
Köp ett billigt hem
Ju dyrare hemmet, desto högre blir dina löpande utgifter. Vissa experter rekommenderar att man börjar med ett $ 150 000 hem i ett framtida kvarter. Dessutom säger experter att aldrig köpa det finaste huset till salu på kvarteret, ditto för det värsta huset på kvarteret.
Hitta rätt plats
När du väljer en lönsam hyresfastighet bör du leta efter en plats med låga fastighetsskatter, ett anständigt skoldistrikt och många bekvämligheter, som parker, gallerior, restauranger och biografer i närheten. Dessutom kan ett grannskap med låga brottsfrekvenser och en växande arbetsmarknad innebära en större pool av potentiella hyresgäster.
5 enkla sätt att investera i fastigheter
Risk kontra belöning
Varje ekonomiskt beslut handlar om att väga belöningen, bestämma utbetalning mot potentiella risker. Är det vettigt för dig att investera i fastigheter?
belöningar:
- Din inkomst är passiv. Bortsett från de initiala investeringarna och underhållskostnaderna kan du tjäna pengar medan du lägger större delen av din tid och energi i ditt vanliga jobb. Dina inkomster bör växa. Du tjänar inte bara hyresintäkter; när fastighetsvärden ökar, ökar din investering i värde. Du kan sätta fastigheter i en självstyrd IRA. Uthyrningsintäkter ingår inte som en del av din inkomst med förmån för socialförsäkringsskatt. Räntan du betalar på ett lån för investeringseiendom är skatteavdragsbar. Kort av en annan kris, fastighetsvärden är mer stabila än aktiemarknaden. Fastigheter är en fysisk tillgång. Att investera i aktier eller Wall Street-produkter är inte något du kan se eller röra vid.
risker:
- Även om hyresintäkter är passiva kan hyresgäster vara svårt att hantera om du inte använder ett fastighetsförvaltningsföretag. Om din justerade bruttoinkomst är över $ 200 000 (enstaka) eller $ 250 000 (gifta ansökan tillsammans) kan du bli föremål för ett 3, 8% överskott på nettoinvesteringsinkomster, inklusive hyresintäkter. Hyresintäkter kanske inte täcker den totala intäktsbetalningen. Till skillnad från aktier kan du inte omedelbart sälja fastigheter om marknaderna blir sura.Inträdes- och utgångskostnader kan vara höga. Om du inte gör det t har en hyresgäst, du måste betala för alla utgifter.
Poängen
Håll dina förväntningar realistiska. Som med alla investeringar kommer hyresfastigheter inte att producera en stor månadslön under ett tag och att välja fel egendom kan vara ett katastrofalt misstag.
Överväg att arbeta med en erfaren partner på din första egendom eller hyra ut ditt eget hem för att testa dina hyresvärdsförmågor.
