Innehållsförteckning
- 1. Skador på termitinspektion
- 2. Bedömningen är för låg
- 3. Det finns moln på titeln
- 4. Heminspektion visar defekter
- 5. One Party får kalla fötter
- 6. Din finansiering faller igenom
- 7. Hemmet befinner sig i ett högriskområde
- 8. Hemmet är inte försäkert
- 9. Skillnader i GFE och HUD-1
- 10. Fel förhindrar stängning i tid
- Poängen
Att acceptera ditt hemköp är som att få den löparen hög under en maraton. Men håll champagnen - fastigheten är inte din ännu. Under de 30 dagarna mellan ditt köpbjudande och nycklarna överlämnas till dig - ofta kallad "escrow" - finns det många hinder att övervinna. Om du snubblar på någon av dem kan köpet falla igenom och sätta dig tillbaka på startlinjen.
Precis som en idrottare som tränar för ett lopp, kan du träna dig själv för de avskräckande sista stegen när du köper ett hem. Escrow-procedurer och regler varierar beroende på tillstånd, men här är tio av de vanligaste problemen som uppstått under denna period och vad, om något, kan göras för att förhindra eller mildra dem.
Key Takeaways
- Escrow-förfaranden och regler varierar beroende på tillstånd, men det finns problem som kan förhindra köpare från att stänga affären under denna period. Skadestånd, låga bedömningar, krav på titel och brister i heminspektionen kan bromsa stängningen. Det kan vara fall där köparen eller säljaren kan få kalla fötter eller finansiering kan falla igenom. Andra problem som kan försena stängning inkluderar bostäder i områden med hög risk eller oförsäkring. Det kan vara problem med uppskattningen av god tro eller andra fel kan förhindra stängning.
1. Termitkontroll visar skador
Långivaren kommer att göra en skadedjurskontroll på hemmet. Detta görs på din bekostnad - vanligtvis mindre än $ 100 - för att se till att det inte finns någon allvarlig skada orsakad av trä-murrande insekter som termiter eller snickermyror. Denna inspektion skyddar långivarens intresse för fastigheten. Husägare som upptäcker termitproblem efter att ha flyttat in överger ofta fastigheten och lämnar långivaren som håller påsen. Vissa långivare kanske inte behöver en termitkontroll, men det kan vara i ditt bästa intresse att få en sådan ändå.
Om inspektionen upptäcker bevis på ett synligt angrepp kan problemområdena behöva åtgärdas innan spärren kan stängas. Om problemen är för allvarliga och / eller att säljaren inte kommer att betala för att fixa dem, har du möjlighet att gå bort om ditt köpavtal har de rätta förutsättningarna.
2. Bedömningen är för låg
Bedömningar är fastighetsvärderingar som utförs av en behörig part. De görs i allmänhet för beskattningsändamål, som en del av processen för att få hemfinansiering eller för att sälja ett hem. Bedömare använder olika metoder för att bestämma en fastighets värde, till exempel aktuella marknadsvärden på jämförbara bostäder.
Banken kommer att utvärdera hemmet. Återigen är det på din bekostnad. Denna utvärdering görs för att skydda sitt intresse för hemmet. Banken vill se till att hemmet är värt minst lika mycket som du betalar för det, så om en avskärmning inträffar kan den återkräva sina förluster. Om bedömningen kommer för lågt måste säljaren sänka försäljningspriset eller så måste du betala kontant för skillnaden. Det kan vara möjligt att få en mer gynnsam second opinion från en annan bedömare.
3. Det finns moln på titeln
Titelförsäkring skyddar dig och långivaren mot eventuella framtida fordringar på fastigheten. Om det finns någon form av pant eller fordran mot fastigheten måste problemet lösas innan transaktionen kan fortsätta. Det måste finnas en tydlig titel för att en fastighetstransaktion ska kunna fortsätta. Titelförsäkring täcker saker som äganderätt av tredje part, förfalskning och bedrägeri, liksom eventuella panterätt eller domar mot fastigheten.
Under spärrprocessen måste du anställa ett titelföretag för att göra en titelsökning och utfärda titelförsäkring. Titelsökningen säkerställer att ingen annan - Internal Revenue Service (IRS), staten eller en släkting till säljaren - har ett juridiskt krav på den fastighet du vill köpa.
4. Heminspektion visar defekter
De flesta inköpserbjudanden har en händelseinspektion som skrivs in i dem, så om heminspektionen avslöjar allvarliga problem kan köparen backa utan straff. Om du inte lägger detta beredskap i ditt avtal kan du förlora dina allvarliga pengar - vanligtvis flera tusen dollar - om du bestämmer dig för att inte köpa huset baserat på inspektionen. Kom ihåg att allvarliga pengar är insättningen du lägger ut för att visa ditt intresse för hemmet och god tro för att göra köpet.
5. One Party får kalla fötter
Avtalet kommer att redogöra för motiverade skäl för att köparen eller säljaren kan backa utan straff, såsom att inte avstå från en eventualitet eller inte uppfylla en tidsfrist. Men om du bestämmer dig efter att ha avstått från villkoren att du inte vill gå igenom köpet - kanske har du hittat ett annat hus som du gillar bättre - kommer du att förlora dina allvarliga pengar.
Anledningen är att det har ekonomiska konsekvenser för säljaren. De allvarliga pengarna hjälper till att kompensera säljaren för den tid hemmet var utanför marknaden, vilket kommer att försena den tid det slutligen tar honom eller henne att sälja. Omvänt, om säljaren beslutar att backa ut på grund av en förändring i hjärtat eller på grund av att ett bättre erbjudande gjordes, har du en laglig rätt att ta ut skador från säljaren.
6. Din finansiering faller igenom
Kynda köpare gör inte erbjudanden på hem utan förhandsgodkännande, vilket innebär att du får ett skriftligt lånåtagande från en bank som säger att det kommer att ge dig en inteckning på ett visst belopp. Och i sin tur accepterar kunniga säljare inte erbjudanden från köpare som inte godkänts i förväg. Det finns emellertid saker som kan förhindra att lånet stängs, till exempel om du ljög om ansökan, räntorna ökar kraftigt, din arbetssituation förändras eller din kreditpoäng sjunker. Fråga din långivare hur du kan undvika problem som dessa. Och om du är en säljare, kom ihåg att förkvalificerade inte är detsamma som förhandsgodkända.
Förhandsgodkännanden är preliminära utvärderingar av långivare som avgör om låntagare kan få ett förhandsgodkännande-erbjudande.
7. Hemmet befinner sig i ett högriskområde
Du kommer att få ett dokument som beskriver de naturliga farorna som kan påverka hemmet - översvämningar, jordbävningar, seismiska faror, bränder - under spärr i stater som kräver en rapport om naturrisk. Kreditgivaren kan kräva att du köper fareförsäkring utöver din husägares försäkring om hemmet befinner sig i ett högriskområde. Denna typ av försäkring kan vara mycket dyr. Det är också en kostnad du måste betala varje månad tills hypotekslånen har betalats eller tills du säljer huset.
För att förhindra obehagliga överraskningar under escrow, fråga din agent, potentiella nya grannar eller stadsplaneringsavdelningen vilka naturrisker som finns i ditt önskade område, vilken typ av extra försäkring du kan behöva köpa och hur mycket det kan kosta innan du lägger in ett erbjudande på ett hus.
8. Hemmet är inte försäkert
Om en tidigare husägare gjorde ett stort försäkringsanspråk på hemmet, till exempel vattenskador eller mögel, kommer det att visas i försäkringsregister, och företag kan vägra täckning eftersom hemmet kan vara för stor risk. Om ett hem inte är försäkringsbart kommer du inte att kunna köpa det om du inte är en köpare med kontanter, eftersom långivare kräver att du försäkrar husägarens försäkring tills lånet har betalats. Naturligtvis, även om du är en kontantköpare, är det förmodligen inte en bra idé att köpa ett hem som inte är försäkringsbart.
9. Skillnader mellan uppskattningen av god tro och HUD-1
När du får ditt förhandsgodkännande av lånet - och återigen när du lägger ett erbjudande på en specifik fastighet - bör din långivare ge dig en uppskattning av god tro med detaljer om stängningskostnaderna för att få finansiering i hemmet. Uppskattningen av god tro är i grunden ett grovt utkast till informationen på HUD-1-formuläret du får minst 24 timmar före stängning. Som namnet antyder borde uppskattningen av god tro vara en nära tillnärmning av vad du faktiskt hamnar i betalning - helst inom 10%. Tänk på att vissa skrupelfria långivare kommer att försöka rulla in kunder med orealistiskt låga uppskattningar.
Om detta händer, och du inte kan få långivaren att slå tillbaka de alltför stora avgifterna, kan ditt bästa alternativ vara att be säljaren förlänga stängningsdatumet och försöka säkra alternativ finansiering. Detta låter dig fortfarande köpa fastigheten utan att bli lurad.
10. Fel förhindrar stängning i tid
Det är många olika parter som är involverade i att stänga escrow. Om någon av dem gör ett misstag kan din stängning försenas. Beroende på villkoren i ditt köpeavtal och vars fel förseningen är, om du inte stänger i tid, kan du behöva betala säljaren en påföljd för varje dag som stängningen är sen.
Säljaren kan också vägra att förlänga stängningsdatumet och hela affären kan falla igenom. I bästa fall kan säljaren helt enkelt gå med på att förlänga stängningsdatumet utan straff. Trots allt, om affären inte slutar, måste säljaren börja om igen.
Poängen
Att överföra ägande av ett hem är stressande för alla parter. Massor av saker måste hända på kort tid, och det kan vara stora konsekvenser om något faller igenom. Processen kan vara särskilt stressande för köpare, som måste gå igenom en komplex, ibland okänd process och fatta en mängd viktiga beslut relaterade till vad som förmodligen är det dyraste köpet i deras liv. Om du tar dig tid att bekanta dig med spärrprocessen och dess potentiella fallgrop i god tid, kommer du känslomässigt, intellektuellt och ekonomiskt beredd att avsluta loppet och avsluta affären.
