Vad är ett omlån?
En omlån är en typ av juniorlån som slår in eller inkluderar, den aktuella noten på fastigheten. Det omlånade lånet kommer att bestå av saldot på det ursprungliga lånet plus ett belopp för att täcka fastighetens nya inköpspris. Dessa inteckningar är en form av sekundär finansiering. Säljaren av fastigheten får en säkrad sedel, som är en laglig IOU som anger det förfallna beloppet. En omlånad inteckning är också känd som ett wrap-lån, överskridande inteckning, avtal om försäljning, en återföring eller allomfattande inteckning.
Key Takeaways
- Genomgående inteckningar används för att refinansiera en fastighet och är juniorlån som innehåller den aktuella noten på fastigheten, plus ett nytt lån för att täcka fastighetens köppris. Wraparounds är en form av sekundär- och säljfinansiering där säljaren har en säkrad skuldebrev. En omlindning tenderar att uppstå när en befintlig inteckning inte kan betalas. Med en omlån intecknar en långivare en inteckning från låntagaren för att betala den ursprungliga sedeln och förse sig med en vinstmarginal.
Hur fungerar ett omlånslån
Ofta är en omlånad inteckning en metod för att återfinansiera en fastighet eller finansiera köp av en annan fastighet när en befintlig inteckning inte kan betalas ut. Det totala beloppet för en omgående inteckning inkluderar den tidigare inteckningens obetalda belopp plus de ytterligare medel som långivaren kräver. Låntagaren gör de större betalningarna på det nya omlånslånet, som långivaren kommer att använda för att betala den ursprungliga sedeln plus ge sig en vinstmarginal. Beroende på ordalydelsen i lånedokumenten kan titeln omedelbart överföras till den nya ägaren eller så kan den förbli hos säljaren tills lånet är nöjd.
En omlånad inteckning är en form av säljfinansiering som inte involverar en konventionell banklån, där säljaren tar plats för banken.
Eftersom omslaget är en juniorlån kommer alla överordnade eller seniorer att ha prioritet. I händelse av fall skulle den ursprungliga inteckningen erhålla alla intäkter från likvidationen av fastigheten tills det hela har betalats.
Rundlån är en form av säljarfinansiering, i stället för att ansöka om en konventionell banklån, kommer en köpare att underteckna en inteckning med säljaren. Säljaren tar sedan platsen för banken och accepterar betalningar från den nya ägaren till fastigheten. De flesta säljarfinansierade lån inkluderar en spridning på den ränta som debiteras, vilket ger säljaren ytterligare vinst.
Wraparound Mortgage vs. Second Mortgage
Både inlånade inteckningar och andra inteckningar är former av säljfinansiering. En andra inteckning är en typ av underordnad inteckning som görs medan en originallån fortfarande är i kraft. Räntan som debiteras för den andra inteckning tenderar att vara högre och det lånade beloppet kommer att vara lägre än det för den första inteckning.
En märkbar skillnad mellan omlån och andra inteckningar är vad som händer med saldot från det ursprungliga lånet. En omlånad inteckning inkluderar den ursprungliga sedeln som rullas in i den nya inteckningens betalning. Med en andra inteckning kombineras det ursprungliga inteckningsbalansen och det nya priset till en ny inteckning.
Exempel på ett Wraparound-inteckning
Till exempel äger Mr. Smith ett hus som har en inteckningssaldo på $ 50 000 till 4% ränta. Mr. Smith säljer huset för $ 80 000 till fru Jones som får en inteckning från antingen Mr. Smith eller en annan långivare till 6% ränta. Fru Jones betalar till Smith som använder dessa betalningar för att betala sin ursprungliga inteckning på 4%.
Mr. Smith tjänar både skillnaden mellan köpeskillingen och den ursprungliga skulden och på spridningen mellan de två räntorna. Beroende på lånepapper kan hushållets ägande övergå till fru Jones. Emellertid, om hon inte betalar i inteckning, kan långivaren eller en äldre fordran utesluta och återkräva fastigheten.
