En antagbar inteckning gör det möjligt för köparen av en fastighet att ta inteckning från fastighetens säljare. Det kan finnas fördelar för både köparen och säljaren som är kopplade till en antagen inteckning. Allt beror emellertid på att köparen har kapacitet att ta på sig den antagna hypoteksräntan, som ofta är lägre än rådande marknadsräntor. Dessutom hjälper en antagbar inteckning köparen att undvika vissa avvecklingskostnader. Generellt sett är lån som gjorts under de senaste 20 åren av en inteckning sällan antagbara med det anmärkningsvärda undantaget för VA- och FHA-lån.
Köparen är inte den enda parten som drar nytta av en antagbar inteckning. Säljaren delar med i arbitrage genom att antingen ta ut ett högre pris för fastigheten, genom att kräva att köparen betalar de stängningskostnader som säljaren kan ådra sig, eller kräva kontant betalning för hälften av köparens besparingar under en överenskommen tidsram.
Till exempel, om den nuvarande räntan är 8%, den antagna hypotekssatsen är 5%, och köparen planerar att bo i hemmet i fem år, kan säljaren kräva hälften av de ofta outnyttjade förväntade besparingarna under fem år period. I ett sådant fall kan den antagna hypoteket gynna säljaren ännu mer än köparen!
Här är några av fördelarna och nackdelarna med antagna inteckningar för både köpare och säljare.
fördelar
- Om den antagna räntan är lägre än de nuvarande marknadsräntorna, sparar köparen pengar direkt. Det finns också färre stängningskostnader förknippade med att ta ett inteckning. Detta kan spara pengar för såväl säljaren som köparen. Om köparen får en lägre ränta kan säljaren ha lättare att förhandla fram ett pris som ligger närmare den rättvisa marknaden som kräver pris. Säljaren kan också dra nytta av att använda den antagna hypotek som en marknadsföringsstrategi för att locka köpare. Inte alla inteckningar är förutsatta och säljaren kan få överhanden över marknadskonkurrensen.
nackdelar
- En köpare som tar upp en inteckning kan kräva en stor mängd kontanter eller att ta ut en andra inteckning. Om bostaden värderas till ett pris som är större än den inteckning som finns kvar på bostaden måste köparen göra skillnaden. Ett hem kan vara på marknaden för $ 350.000, men den inteckning som ska antas är bara $ 200.000. Köparen kommer att behöva bidra med $ 150 000. En andra inteckning är problematisk eftersom det är två hypotekslångivare inblandade och de kontraktsmässiga uppgifterna är komplexa i de fall köparen inte har betalat. Om man antar ett annat lån försvinner dessutom fördelarna med det antagbara lånet.
Slutligen kan VA- och FHA-lån förutsättas förutsatt att köparen får kreditgodkännande från hypoteksgivaren. Denna beredskap placeras inte på långivaren, som samtycker till att lånet kan antas, utan snarare är det ett sätt för långivaren att avgöra om köparen är kreditvärdig. I sådana fall får säljaren inte någon av arbiträrvinsterna, men köparen måste betala ytterligare avgifter till VA eller FHA.
