Använd din ira för att köpa fastigheter

Innehållsförteckning

• Rätt IRA för egendom
• Vad är och inte är ditt
• Gör köp i en IRA
• Att äga fastigheten i en IRA
• Att sälja fastigheten i en IRA
• Fördelar och nackdelar med egendom i en IRA
• Poängen

När det gäller IRA: er är finansiella tillgångar - aktier, obligationer och fonder eller börshandlade fonder - de vanliga investeringsmistenkte. Det är fortfarande möjligt att hålla fastigheter i din Roth IRA under vissa villkor. Du kan köpa enfamiljshus eller multiplexbostäder, hyreshus, kommersiella fastigheter som detaljhandlare, hotell eller kontorsanläggningar, rå mark och partier och till och med båtslipp.

Men det är inte så lätt som att köpa några hundra aktier i aktien. Om du vill kasta dig in i fastighetsköp via din självstyrda IRA, måste du känna till reglerna - och det finns många av dem.

Key Takeaways

• Du kan hålla fastigheter i din IRA, men du behöver en självstyrd IRA för att göra det. Alla fastigheter som du köper måste vara strikt för investeringsändamål: Du och familjemedlemmar kan inte använda den. Köpa fastigheter inom en IRA kräver vanligtvis att betala kontant, och alla ägandekostnader måste betalas av IRA. Att hålla fastigheter i din IRA kan vara svårt, med skattefrågor och byråkrati. Men å andra sidan kan egendom ge dig en bra (eller bra) avkastning och diversifiera din portfölj.

Rätt IRA för att köpa investeringseiendom

Först och främst måste din IRA vara självriktad. Uttrycket ”självstyrt” innebär att alternativa investeringar accepteras eller erbjuds av IRA: s vårdnadshavare, det finansiella institutet eller det företag som ansvarar för registrering och IRS-rapporteringskrav. En självstyrd IRA är oberoende av alla mäklare, banker eller investeringsföretag som skulle fatta beslut för dig (de flesta mäklarkonton tillåter ändå inte fastighetsinnehav).

För att köpa och äga egendom via din IRA behöver du fortfarande en depå, en enhet som specialiserar sig på självstyrda konton som kommer att hantera transaktionen, tillhörande pappersarbete och ekonomisk rapportering. Allt går igenom vårdnadshavaren för att förhindra att du bryter mot de strikta reglerna för dessa typer av fastighetstransaktioner.

Som du kan förvänta dig tar vårdnadshavaren en avgift för tjänsten. Det kommer dock inte att ge dig råd om hur du bäst strukturerar dina innehav. Denna vårdnadshavares jobb är att hantera det bakomliggande arbetet.

Innan vi tittar på resten av reglerna, förstå detta grundläggande faktum: Du och din IRA är två separata enheter. Din IRA äger fastigheten - det gör du inte. Faktum är att titeln på fastigheten kommer att läsa "XYZ Trust Company Custodian (FBO) IRA."

Vad är och inte är ditt

Din fastighet måste vara en investering. Du kan inte använda det som ett fritidshus, en plats för dina barn att bo, ett andra hem eller ett kontor för ditt företag. Dessa regler gäller för dig och för personer som IRS anser vara "inhabil." Så vem betraktas som en inhabil person?

• Din makeDina föräldrar, morföräldrar och morföräldrar och barnföräldrar Dina barn och deras makar, barnbarn och barnbarnsbarnServiceleverantörer i din IRAAnhet som äger mer än 50% av fastigheten

Du kan inte heller köpa fastigheten från en av dessa diskvalificerade personer - det kallas en självhandlande transaktion - och inte heller kan IRA köpa egendom som du redan äger. Du kan lära dig mer om förbjudna transaktioner i avsnitt 4.72.11.2.1 i Manualen för interna intäkter.

Gör köp

Din IRA-saldo måste vara ganska hög eftersom det inte är lätt att få en inteckning för att köpa fastigheter i en IRA. Du kommer troligtvis att behöva betala kontant, vilket inte bara tar en stor bit från kontot, det påverkar också din avkastningstakt på vägen.

Fastighetsinvesterare lägger ofta ner ett litet belopp och drar nytta av fortfarande relativt låga räntor för att hävställa köpet, och tror att de kan tjäna mer pengar på fastigheten än de betalar i ränta. Om du inte kan finansiera ditt fastighetsköp förlorar du potentialen för en betydande avkastning på investeringen (ROI).

Vissa banker kommer att överväga lån för den här typen av transaktion, men det utgör ett annat problem: Eventuella intäkter från fastigheten kan då betraktas som icke relaterade skattepliktiga inkomst (UBTI). Du kan lära dig mer om UBTI i avsnitt 511 404 i IRS Internal Revenue Code (IRC).

Att äga fastigheten

Eftersom din IRA inte betalar skatt, kan du inte dra fördel av avdragen som följer med att äga fastigheter. Eftersom du har betalat kontanter finns det inga räntebetalningar för inteckning att dra av. Du får inte heller fördelarna med fastighetsskatteavdrag eller avskrivningar. Om din fastighet genererar hyresintäkter, går varje bit tillbaka till din IRA. Eftersom du inte äger fastigheten kan du inte ficka in någon inkomst. (Självklart får du pengarna så småningom när du gör uttag från kontot vid pensioneringen.)

På den ljusa sidan kommer inget av underhållet eller andra tillhörande kostnader för att äga fastigheter ur din ficka. IRA betalar för allt. Detta är dock inte utan nackdelar. Varje dollar som kommer ut ur din IRA är en dollar som inte längre får ett par decennier att uppskatta i skattefritt värde.

En enorm risk: underhållskostnader som dränerar dina IRA: s kontanter och leder till dyra påföljder om du "över bidrar" till kontot för att täcka dem.

Och vad händer om egendom medför en serie stora utgifter som driver din IRA-saldo så låg att kontot inte har tillräckligt med pengar för att betala för det? Kom ihåg att du inte kan betala för något som rör den här egenskapen ur din egen ficka, och IRA-bidrag är begränsade: Du kan bara sätta in $ 6000– $ 7 000 om du är 50 år eller äldre - år 2020.

Om det inte täcker reparationen, och du måste sätta in mer, är du på kroken för påföljder förknippade med att bidra för mycket. Detta är en betydande risk, eftersom fastigheter ganska ofta kan kräva dyr underhåll, och de inkomster du får från hyror kanske inte täcker vad du behöver spendera under ett högt underhållsår.

Att sälja fastigheten i en IRA

För att sälja din fastighet, beräkna ett försäljningspris precis som du skulle göra med något annat fastighetsinnehav. När båda parter är överens om pris och villkor, begär att din vårdnadshavare säljer fastigheten på uppdrag av din IRA. Alla pengar kommer att gå tillbaka till din IRA, antingen skatteutsatt eller skattefri, beroende på hur din IRA är utformad.

En sista övervägande: likviditet. Hur lätt är det för dig att få ut investeringen? Med lager är det relativt enkelt. Ibland kan du få dina pengar tillbaka på några sekunder. Däremot är fastigheter en notoriskt illikvid investering. Det kan ta lång tid att avyttra och du kan förlora pengar på vägen. Som åtta miljoner människor fick veta under den stora lågkonjunkturen 2008, kunde du hitta dig själv med en tillgång som är värd mindre än den summa pengar du är skyldig på den.

Fördelar och nackdelar med egendom i en IRA

Vi har nämnt så många krångel och nackdelar, du kanske undrar på den här punkten om det finns någon mening att lägga fastigheter i en IRA. Historiskt sett har fastigheter varit en bra långsiktig investering eftersom fastighetsvärdena ökar över tid och långsiktig uppskattning går hand i hand med den långsiktiga investeringshorisonten för ett pensionskonto. På kort sikt beskattas alla inkomster som fastigheten genererar inom IRA. Slutligen, som en hård tillgång, hjälper fastigheter att diversifiera en portfölj som annars investerats i aktier och andra värdepapper - inte världens bästa idé.

Fördelar

• Fastigheter hjälper till att diversifiera en portfölj, som ofta går mot finansmarknaderna.

• Fastigheter har historiskt sett uppskattats över tid, idealiskt för en IRA: s långsiktiga investeringshorisont.

• Fastigheter kan ge en stadig inkomstström från hyror, och alla hyresintäkter som du samlar in växer skattefritt inom IRA.

• Du kan köpa, sälja, vända och ackumulera fastigheter.

Nackdelar

• Du måste inrätta en självstyrd IRA med vårdnadshavare.

• Du kan inte kräva avdrag för fastighetsskatter, hypoteksränta, avskrivningar och andra fastighetsrelaterade kostnader.

• Alla utgifter, reparationer och underhållskostnader måste betalas med IRA-medel, och du måste betala andra för att göra dem och hantera fastigheten.

• Du och dina släktingar kan inte bo i eller driva ett företag utanför fastigheten.

Poängen

Att använda en IRA för att köpa en investeringseiendom är inte för svag hjärta, och det är inte heller för någon som inte känner till de olika typerna av individuella pensionskonton. Fastighetsinvesteringar av någon typ är ganska riskabla eller i bästa fall högt underhåll; för en IRA är fastigheter emellertid ett särskilt riskrikt val. Inte bara får fastighetsvärdena sjunka snarare än stiga; Ett år med betydande underhållskostnader kan också påföra dig påföljder om din inkomst och IRA-bidragsgränsen inte täcker reparationer du inte har råd att ignorera.

Om du inte har både tid och expertis för att hantera fastigheter är du förmodligen bäst med mer vanliga strategier för din IRA. Eller överväga värdepapperiserade fastighetsalternativ, som fastighetsinvesteringar (REIT) eller fonder och ETF: er som investerar i fastigheter. Dessa är en indirekt form av fastighetsägande, men de är en enklare och mer likvida förslag - och de kan också hållas i vanliga IRA.