Innehållsförteckning
- 1. Lån med justerbar ränta
- 2. Ingen utbetalning
- 3. Lånslån
- 4. Omvända inteckningar
- 5. Längre avskrivningar
- 6. Exotiska inteckningsprodukter
- Poängen
Under den stora lågkonjunkturen tog den amerikanska ekonomin en stor hit på grund av avskärmning av inteckning. Låntagare över hela landet hade problem med att betala sina inteckningar. Då försökte åtta av tio låntagare refinansiera sina inteckningar. Även avancerade husägare hade problem med avskärmningar. Varför hade så många medborgare problem med sina inteckningar? Här är sex skäl.
Key Takeaways
- Lån med justerbar ränta erbjuder en låg initial ränta som resulterar i lägre betalningar; emellertid återställs räntan efter en tidsperiod. Att sätta in ingen betalning på en inteckning kan göra det mer troligt att låntagarens hus hamnar "under vattnet." Omvända inteckningar har höga kostnader i förväg, är tappade med många avgifter och resulterar i att förlora eget kapital i ditt hem. Längre tidsramar för inteckningar resulterar i mindre kapital i hemmet och mer ränta betalas - vilket gör det svårt för ägaren att flytta. Exotiska inteckningsprodukter kan leda till att köpare bygger negativt eget kapital.
1. Lån med justerbar ränta
Lån med justerbar ränta (ARM) kan verka som en husägare dröm. Dessa inteckningar startar låntagare med en låg ränta under de första två till fem åren. De tillåter dig att köpa ett större hus än du normalt kan kvalificera dig för och ha lägre och mer överkomliga betalningar. Efter två till fem år återställs dock räntan till marknadsräntan, som i allmänhet är högre. Detta är inte en fråga om låntagare bara kan ta ut kapitalet från sina hem och refinansiera till en lägre ränta när det har återställts. Eller alternativt, om köparen inte stannade kvar i hemmet länge, kan det redan ha sålts när kursen skulle ha ändrats. (Denna typ av inteckning kan vara ett bra val för någon vars jobb kräver ofta omlokalisering.)
Men det fungerar inte alltid så. När bostadspriserna sjunker tenderar låntagare att upptäcka att de inte kan refinansiera sina befintliga lån. Detta lämnar många låntagare inför höga inteckning betalningar som är två till tre gånger sina ursprungliga betalningar.
Att shoppa med olika långivare, erbjuda fullständig och sanningsenlig information om din inteckningssökning och ta itu med kreditproblem när de uppstår är de bästa stegen du kan vidta för att få en rättvis och praktisk inteckning.
2. Ingen utbetalning
En utlösande faktor för subprime-krisen var att många företag hade erbjudit låntagare lån utan betalning. Här är varför det blev ett problem.
Syftet med en utbetalning är tvåfaldigt. Först ökar det mängden eget kapital du har i ditt hem samtidigt som du minskar mängden pengar du är skyldig på det. För det andra säkerställer en utbetalning att du har lite hud i spelet.
Låntagare som gör stora utbetalningar är mycket mer benägna att försöka allt för att göra sina inteckning, eftersom de inte vill tappa sina investeringar. Å andra sidan, många låntagare som sätter lite på ingenting på sina hem och befinner sig upp och ner på sin inteckning slutar bara gå bort eftersom de är skyldiga mer pengar än hemmet är värt. Ju mer en låntagare är skyldig, desto mer sannolikt är de att gå bort och sätta in inteckningen.
3. Lånslån
Begreppet ”lögnlån” kanske låter osägligt, men sådana lån var oerhört populära under fastighetsboomen före subprime-nedbrytningen som började 2007. Bolånlånsgivare var snabba att dela ut dem och låntagare var snabba att acceptera dem. Ett ljöglån kräver liten eller ingen dokumentation och ingen verifiering. Lånet är baserat på låntagarens redovisade inkomst, redovisade tillgångar och angivna kostnader.
De kallas så för att låntagare har en tendens att ljuga och inflöda sina inkomster så att de kan köpa ett större hus. Vissa individer som fick ett lögnligt lån hade inte ens ett jobb. Problemet börjar när köparen kommer hem.
Eftersom hypoteksbetalningarna måste betalas med faktiska inkomster - ej de angivna inkomsterna - kan låntagaren inte konsekvent göra betalningar. De faller efter på betalningarna och hamnar i konkurs och avskärmning.
4. Omvända inteckningar
Det finns många nackdelar med att få en omvänd inteckning. Det är höga kostnader i förväg. Ursprungsavgifter, hypoteksförsäkring, titelförsäkring, bedömningsavgift, advokatavgifter och diverse avgifter kan snabbt äta upp eget kapital. Låntagaren tappar fullt ägande av hemmet.
När lånet är i kraft försvinner allt låntagarens eget kapital från deras hem; banken äger nu den. Deras förmånstagare har endast rätt till vad som helst som finns kvar efter att alla kontanter från låntagarens gods har använts för att betala av inteckning, avgifter och ränta. Deras barn kan behöva försöka utarbeta ett avtal med banken och betala inteckning om de vill hålla familjen hemma.
5. Längre avskrivningar
Du kanske trodde att 30 år var den längsta tidsramen du kunde få på en inteckning, men vissa hypoteksföretag erbjuder nu lån som löper så länge som 40 år. Dessutom ökar 35- och 40-årslån långsamt i popularitet. Varför? De tillåter individer att köpa ett större hus för mycket lägre betalningar.
En 40-årig inteckning kan vara meningsfull för en 20-åring som planerar att stanna i hemmet under de kommande 20 åren, men det är inte vettigt för andra människor. Räntan på en 40-årig inteckning kommer att vara något högre än en 30-årig. Detta motsvarar en mycket mer ränta under en 40-årig period, eftersom bankerna inte kommer att ge låntagarna 10 extra år att betala av sin inteckning utan att göra det på baksidan.
Låntagarna kommer också att ha mindre kapital i sina hem. Huvuddelen av betalningarna under de första 10 till 20 åren betalar i första hand ned ränta, vilket gör det nästan omöjligt för låntagaren att flytta. Detta gör också pensioneringen svårare om du gör betalningar till 70-talet.
6. Exotiska inteckningsprodukter
Andra typer av inteckningar som utvecklats före den stora lågkonjunkturen ledde också till avskärmning. Kreditgivare kom med alla möjliga exotiska produkter som gjorde drömmen om husägare att verklighet. Vissa husägare förstod helt enkelt inte vad de fick sig in i. Två exempel:
- Endast räntelån kan sänka betalningarna 20% till 30%. Dessa lån låter låntagare bo i ett hem i några år och gör bara räntebetalningar. Lån för namnbetalning gör att låntagare kan bestämma exakt hur mycket de vill betala på sin inteckning varje månad.
Fångsten för båda produkterna är att en stor ballongbelopp betalas efter en viss period. Alla dessa produkter kallas negativa amorteringsprodukter. Istället för att bygga upp eget kapital bygger låntagarna negativt eget kapital. De ökar det belopp som de är skyldiga varje månad tills deras skuld kommer ner på dem som en hög med tegel. Exotiska inteckningsprodukter har lett till att många låntagare har varit under vatten på sina lån.
Poängen
Vägen till husägare är full av många fällor. Att undvika dem är en av nycklarna till att hålla sig borta från ekonomiska problem. Kanske ett gott ord för att komma ihåg är att om något verkar för bra för att vara sant så är det förmodligen.
