Vad är ett delat värderingslån?
En gemensam uppskattningslån (SAM) är när låntagaren eller köparen av ett hem delar en procentandel av uppskattningen i hemets värde med långivaren. I gengäld för denna extra kompensation samtycker långivaren att ta ut en ränta som ligger under den rådande marknadsräntan.
Förstå ett delat värderingslån
En samhällsskattelån skiljer sig från en vanlig inteckning under återförsäljningen av fastigheten. Med en standardlån betalar låntagaren långivaren den huvudsakliga skulden på lånet plus ränta under ett visst antal år. När låntagaren säljer huset används intäkterna från försäljningen för att betala av inteckningen om det fortfarande finns en balans som banken är skyldig.
Låt oss som ett exempel säga att en husägare finansierade $ 300 000, och i slutet av inteckningen har låntagaren betalat lånet. Låt oss anta att husets värde har stigit från $ 300.000 till $ 360.000 eller 20%. Låntagaren håller vinsten på 20% såväl som intäkterna från försäljningen.
Med en SAM accepterar låntagaren att ge en del av hemets uppskattade värde till långivaren när låntagaren säljer huset, liksom att betala av inteckning. Det uppskattade beloppet som betalas till banken kallas villkorad ränta eftersom du ger långivaren en ränta i fastighetens uppskattade värde. De villkorade räntorna avtalas på förhand och beror på långivaren vid försäljningen av fastigheten. Banken erbjuder vanligtvis en lägre ränta på en SAM.
Med hjälp av vårt tidigare exempel, låt oss säga att låntagaren ingick en hypotekslån med banken, som har en villkorande klausul på 25%. Om du kommer ihåg uppskattade husets värde från $ 300.000 till $ 360.000 för en vinst på 60.000 $. Enligt SAM-riktlinjerna skulle husägaren betala banken 25% eller 15 000 dollar av värdet på 60 000 dollar.
Key Takeaways
- En gemensam uppskattningslån (SAM) är när låntagaren eller köparen av ett hem delar en procentandel av uppskattningen i hemets värde med långivaren. I gengäld för denna ytterligare kompensation samtycker långivaren att ta ut en ränta som ligger under den rådande marknadsränta.En delad uppskattningslån kan ha en utfasningsklausul efter ett bestämt antal år.
Variationer av delade värdepapper
Lån för delad uppskattning kan ha olika kontingenter inbyggda i dem. En SAM kan innehålla en utfasningsklausul där den helt och hållet kan fasa ut eller minska den procentsats som betalats till långivaren över tid. Bestämmelsen uppmuntrar ägaren att inte sälja fastigheten och betala tillbaka hypotekslånet. Med vissa klausuler kan det villkorade intresset avvecklas fullständigt, varigenom husägaren inte är skyldig något vid försäljningen.
En annan variation av utfasningsklausulen kan föreskriva att låntagaren betalar en procentandel av husprisuppskattningen endast om hemmet säljs inom de första åren. En typisk utfasad term skulle föreskriva att 25% av värdetillskottet ska betalas till långivaren om låntagaren säljer inom fem år.
Den ideala situationen för låntagaren skulle vara att hålla huset i fem år och om det finns en ökning i värde, sälja det efter femte året sedan låntagaren skulle behålla hela prisuppskattningen. Det kan dock finnas risker för låntagaren. Om en låntagare inte säljer huset och innehar fastigheten tills inteckningen upphör, kan de fortfarande behöva betala banken sin del av det uppskattade värdet - om det inte finns någon utfasningsklausul.
Å andra sidan hjälper SAM: s långivare att få tillbaka förlorat intresse om en låntagare säljer fastigheten innan han betalar in inteckning. Banker tjänar pengar på räntorna på ett hypotekslån, och om en köpare säljer huset förlorar banken eventuella framtida räntebetalningar. En delad uppskattningslån hjälper till att kompensera en del av förlusten av räntan på lånet om fastigheten säljs.
Delad värdering inteckningar i praktiken
Delade uppskattningslån används ibland med fastighetsinvesterare och husfångare. Flippers är de investerare som köper och renoverar en fastighet i hopp om att få en vinst. SAM för flippor brukar fungera bäst på en stigande fastighetsmarknad. Men denna typ av hemlån har ofta en tidsgräns för återbetalning av saldot. Fastigheter som inte säljs inom tidsfristen har vanligtvis återfinansiering av återstående saldo till rådande marknadsränta.
En annan användning för en hypotekslån för delad uppskattning är när ett hypotekslån överstiger värdet på hemmet, eller det är under vattnet. En undervattenslån kan uppstå om bostadsmarknaden minskade efter bostadsköpet. Banken kan erbjuda ett lån modifiering för att minska bolåneskulden för att matcha det lägre marknadsvärdet på hemmet. I gengäld kunde banken begära att lånet skulle ändras till en inteckning med delad uppskattning.
Det kan emellertid finnas olika skattemässiga problem med SAM, varvid långivare kanske inte får samma skattebehandling för den uppskattade vinsten som låntagare. Som ett resultat är det viktigt att kontakta en skatterådgivare eller revisor för att hjälpa till med att sortera om det är värt att driva en gemensam uppskattningslån.
