Subprime. Bara omnämnandet av ordet räcker för att skicka frossa i ryggen av investerare, bankirer och husägare. Och det finns en mycket god anledning till varför. Subprime-inteckning var en av de viktigaste drivkrafterna som ledde till den stora lågkonjunkturen. Men de verkar göra comeback med ett nytt namn: inteckningar som inte är prima.
Det finns flera olika typer av subprime-strukturer på marknaden. Men luktar en ros med något annat namn som söt? Det kanske inte nödvändigtvis är fallet. Läs vidare för att ta reda på mer om dessa inteckningar och vad de representerar.
Key Takeaways
- En subprime-hypotekslån är en typ av lån som beviljas till individer med dålig kreditpoäng som inte skulle vara berättigade till konventionella inteckningar. Subprime-inteckningar gör nu ett comeback som inteckningar som inte är prima. Inteckningar med fast ränta, inteckning endast med ränta och justerbar ränta de viktigaste typerna av subprime-inteckningar. Dessa lån har fortfarande en hel del risk på grund av låntagarens potential för fallissemang. Nya nonprime-inteckningar har begränsningar på dem och måste tecknas korrekt.
Vad är ett subprime-inteckning?
En subprime-inteckning är en typ av lån som beviljas till individer med dålig kreditvärdighet - 640 eller mindre, och ofta under 600 - som, till följd av deras bristande kredithistoria, inte skulle kunna kvalificera sig för konventionella inteckningar.
Det finns en stor mängd risk förknippad med subprime-inteckning. Begreppet subprime avser själv låntagarna och deras ekonomiska situation snarare än själva lånet. Låntagare för subprime är mer benägna att misslyckas än de som har högre kreditpoäng. Eftersom subprime-låntagare utgör en högre risk för långivare, tar subprime-inteckningar vanligtvis räntor över den primära utlåningsräntan. Subprime-räntesatserna bestäms av flera olika faktorer: Förskottsbetalning, kreditpoäng, sena betalningar och kränkningar på låntagarens kreditrapport.
Typer av subprime-inteckningar
De huvudsakliga typerna av subprime-inteckningar inkluderar fast räntelån med 40- till 50-åriga villkor, endast räntalån och justerbar räntalån (ARM).
Lån med fast ränta
En annan typ av subprime-inteckning är en fast ränta som ges för en 40- eller 50-årsperiod, i motsats till den vanliga 30-årsperioden. Denna långa låneperiod sänker låntagarens månatliga betalningar, men det är mer troligt att det åtföljs av en högre ränta. De tillgängliga räntorna för fast räntelån kan variera väsentligt från långivare till långivare. För att undersöka de bästa räntorna som finns tillgängliga använder du ett verktyg som en inteckningskalkylator.
Lån med justerbar ränta
En justerbar räntelån börjar med en fast ränta och växlar senare under lånets löptid till en rörlig ränta. Ett vanligt exempel är 2/28 ARM. ARM 2/28 är en 30-årig inteckning med en fast ränta under två år innan den justeras. En annan typisk version av ARM-lånet, 3/27 ARM, har en fast ränta under tre år innan det blir rörligt.
I dessa typer av lån bestäms den rörliga räntan baserat på ett index plus en marginal. Ett vanligt använt index är ICE LIBOR. Med ARM är låntagarens månatliga betalningar vanligtvis lägre under den första löptiden. Men när deras inteckningar återställs till den högre, rörliga räntan, ökar vanligtvis hypotekslånen väsentligt. Naturligtvis kan räntan sjunka över tiden, beroende på index och ekonomiska förhållanden, vilket i sin tur skulle krympa betalningsbeloppet.
ARM: er spelade en enorm roll i krisen. När bostadspriserna började sjunka förstod många husägare att deras hem inte var värda det belopp som köpeskillingen var. Detta tillsammans med höjningen av räntorna ledde till en enorm mängd fallissemang. Detta ledde till en drastisk ökning av antalet avskärningar för subprime-lån i augusti 2006 och sprängningen av bostadsbubblan som följde året efter.
Endast räntelån
Den tredje typen av subprime-inteckning är en inteckning som endast är ränta. För den initiala löptiden för lånet, som vanligtvis är fem, sju eller 10 år, skjuts uppdragsbetalningarna så att låntagaren bara betalar ränta. Han kan välja att göra betalningar till rektor, men dessa betalningar krävs inte.
När denna period upphör börjar låntagaren betala av huvudstaden, eller så kan han välja att refinansiera inteckningen. Detta kan vara ett smart alternativ för en låntagare om hans inkomst tenderar att variera från år till år, eller om han vill köpa ett hem och förväntar sig att hans inkomst kommer att öka inom några år.
Värdeslån
Värdeslånet är en ny typ av subprime-lån, där låntagaren gör en förskottsbetalning på cirka 10% och samtycker till att betala en högre ränta under en viss period, vanligtvis i fem år. Om han betalar de månatliga betalningarna i tid, efter fem år, går det belopp som har betalats ut till ränta mot att minska saldot på inteckning och räntesatsen sänks till primärräntan.
Subprime-inteckning
Subprime-inteckningar idag
Efter att bostadsbubblan brast var det praktiskt taget omöjligt för någon med en kreditbetyg under 640 att få ett bostadslån. När ekonomin stabiliseras gör subprime-inteckningar ett comeback. Efterfrågan från husägare och långivare ökar för denna typ av bostadslån. Wells Fargo tog också en position i den nya subprime-vagnen. Banken godkänner nu potentiella husköpare med kreditbetyg så låga som 600 för Federal Housing Administration (FHA) lån.
Den här gången lägger Consumer Financial Protection Bureau (CFPB) dock begränsningar på dessa subprime-inteckningar. Potentiella husköpare måste ges husköparens rådgivning av en representant som är godkänd av US Department of Housing and Urban Development. Andra begränsningar som ställs på dessa nya subprime-inteckningar begränsar räntehöjningar och andra lånevillkor. Alla lån måste också vara korrekt tecknade.
Nya subprime-inteckningar begränsar räntehöjningar och andra lånevillkor.
De kommer också tillbaka till en ökad kostnad. Nu, subprime-inteckningar kommer med räntor som kan vara så höga som 8% till 10% och kan kräva förskott på så mycket som 25% till 35%.
Subprime-inteckningar är riskabla
Eftersom dessa inteckningar specifikt är för personer som inte är berättigade till en prioritetslån - vilket vanligtvis innebär att låntagaren har svårt att betala tillbaka lånet - har organisationen eller banken som lånar ut pengarna rätt att ta ut höga räntor för att tillhandahålla en extra incitament för låntagaren att betala i tid. Men när människor som redan har haft problem med att hantera skuld tidigare har tagit dessa lån står de inför en svårare, för att inte tala om dyr framtid än de som har bra kreditpoäng och har råd med lån med rimligare räntor.
Subprime Mortgage Meltdown
Subprime-inteckningar och subprime-nedsmutsningen är vanligtvis de skyldiga som uppkallats efter början av The Great Recession.
Många långivare var liberala när det gäller att bevilja dessa lån från 2004 till 2006, till följd av lägre räntor, hög kapitallikviditet och chansen att tjäna mycket vinst. Genom att förlänga dessa lån med högre risk debiterade långivarna räntor över priset för att kompensera för den ytterligare risk de tog. De finansierade också inteckningarna genom att samla dem och sedan sälja dem till investerare som ompaketerade investeringar. Den kraftiga ökningen av människor som plötsligt hade råd med inteckningar ledde till en bostadsbrist, vilket höjde bostadspriserna och därmed behovet av finansiering som husägare behövde.
Det verkade som en ständigt uppåtgående spiral. Nackdelen var att lån gavs ut till personer som inte kunde betala tillbaka dem. När enorma siffror började mislighålla sina inteckningar och andelen bostadsutestängningar ryckte in, förlorade långivarna alla pengarna de förlängde. Så gjorde många finansinstitut som investerade kraftigt i de värdepapperiserade paketlånen. Många upplevde extrema ekonomiska svårigheter - till och med konkurs.
Subprime-hypotekskrisen fortsatte från 2007 till 2010 och omvandlades till en global lågkonjunktur eftersom effekterna strålade över finansmarknader och ekonomier runt om i världen.
Poängen
Även om utlåning till subprime ökar antalet människor som kan köpa bostäder, gör det det svårare för dessa människor att göra det och ökar chansen att de kommer att ha sina lån. Underlåtenhet gör både låntagaren och hans kreditpoäng såväl som långivaren skadad.
Försvarare av de nya subprime-inteckningarna påpekar att husköpare inte tvingas betala de höga procentuella räntorna på obestämd tid. När köparna kan bevisa att de kan betala sina inteckningar i tid bör deras kreditpoäng öka och de kan refinansiera sina bostadslån till lägre räntor. Faktum är att många människor som tar ut ARM satsar på det faktum att när den rörliga räntan startar kommer de att ha städat upp sin kreditrapport i den utsträckning de kommer att kvalificera sig för ny, mer fördelaktig finansiering.
